南阳XX公司与南阳市地方税务局直属税务分局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）南阳XX公司。

法定代表人王XX，任该公司经理。

委托代理人高XX、蔡卫华，河南XX律师。

被上诉人（原审原告）南阳市地方税务局直属税务分局。

法定代表人周XX，任该局局长。

委托代理人杨XX、张X，河南XX律师。

上诉人南阳XX公司(以下简称XX公司)与被上诉人南阳市地方税务局直属税务分局（以下简称税务直属分局）为房屋租赁合同纠纷一案，卧龙区人民法院于2013年10月8日作出(2013)宛龙七民初字第278号民事判决，XX公司不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，上诉人XX公司法定代表人王XX及委托代理人高XX、蔡卫华，被上诉人税务直属分局的委托代理人杨XX、张X均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原审查明，2013年元月1日，XX公司即开始使用税务直属分局位于南阳市工业北XX北第二、三、四间房屋。2013年2月5日，税务直属分局作为（甲方），与XX公司签订房屋出租合同一份，约定“第一条甲方将坐落在南阳市工业北XX北第二、三、四间房屋，面积72.6平方米，出租给乙方使用。第二条租赁期共陆（6）个月，甲方从2013年元月1日起将此房屋交付乙方使用，至2013年6月30日止。乙方如利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的。甲方可以终止合同，收回房屋。第三条甲乙双方议定月租金陆仟元，6个月合计人民币（大写）叁万陆仟元整，缴纳方式为现金支付。由乙方在2013年2月5日缴纳给甲方。先付后用。第四条甲方对出租房屋应定期检查，及时修缮，以保障乙方安全正常使用。乙方应当积极配合。第五条在不改变房屋主体结构的情况下，经乙方书面申请并经甲方签署同意意见后，乙方可按自身需要进行必要装修，装修费用由乙方自行承担。第六条在租赁期内，未经双方同意，甲方不得擅自将房屋收回，乙方也不得擅自将房屋转租给第三方。第七条在租赁期内，如果甲方另有用途，应提前2个月通知乙方退房。乙方因故退房也应提前2个月通知甲方。第八条乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度。按时交纳水、电气、收视、电话、卫生及物管等费用。乙方的民事纠纷均自行负责。第九条为确保建筑物整体美观，未经甲方同意，乙方不得在门店外作任何广告画面或标记。第十条甲方收乙方押金肆仟元，乙方退房时结清水、电、气费，交还钥匙后，由甲方退还乙方押金肆仟元。第十一条租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿给对方违约金20000元，大写贰万元整。第十二条免责条款1、房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。2、因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲方双方造成损失，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金X实际使用时间计算，多退少补。第十三条本合同未尽事宜，甲乙双方可共同协商。本合同一式2份，甲乙方各执1份。自双方代表签字之日起生效，到期自动作废。甲方代表董XX签名并加盖南阳市地方税务局直属税务分局印章。乙方代表王XX签名并加盖南阳XX公司合同专用章印章”。上述房屋租赁合同签订后，XX公司即开始使用房屋，至2013年6月30日到期后，未与原告协商续签房屋租赁合同，也未腾出房屋搬走。2013年7月9日，原告向被告送达“关于立即交还承租房屋的通知”，内容为“南阳市XX公司，贵方与我单位于2013年2月5日所签定的门面房租赁合同已于2013年6月30日到期。请贵方按照合同约定于2013年7月12日上午8点以前交还所承租房屋，否则我单位将依照合同约定及有关法律规定追究贵方违约责任及其他经济责任。”被告接到上述通知后，仍未腾出房屋，继续使用至今。2005年4月13日，被告与原告签订租房协议，被告租赁使用原告位于南阳市工业北XX北侧第三间房屋，期限至2007年3月30日，年租金为12000元。2008年5月1日，被告与原告签订租房协议，被告租赁使用原告位于南阳市工业北XX北侧第三、四间2间房屋，期限2008年5月1日至2008年12月31日，租金32000元。2009年，被告与南阳市豫宛宾馆桂花香酒楼签订租房协议，被告租赁使用南阳市工业北XX北侧第三、四间2间房屋，期限2009年元月1日至2009年12月31日，年租金48000元。2010年元月1日，被告与东北百饺园签订租房协议，被告租赁使用南阳市工业北XX北侧第三、四间2间房屋，期限2010年元月1日至2011年元月1日，年租金48000元。2010年12月30日，被告与东北百饺园签订租房协议，被告租赁使用南阳市工业北XX北侧第三、四间2间房屋，期限2010年12月30日至2011年12月30日，年租金48000元。2011年12月29日，被告与果园快餐签订租房协议，被告租赁使用南阳市工业北XX北侧第三、四间2间房屋，期限2012年1月1日至2012年12月31日，年租金48000元。2012年5月7日，王XX作为乙方以个人名义与甲方张XX签订转让协议，约定甲方将位于南阳市XX向北100米路东南阳市工业北XX北第二间仟思恋理发店转让给乙方，理发店转让价为50000元，含空调、电子屏。原告出租给被告的房屋未取得建设工程规划许可证。

原审认为，原、被告双方签订房屋租赁合同，租赁合同约定的房屋坐落于南阳市规划区域内，属于城镇房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，税务直属分局在本案法庭辩论终结前，未提供其出租给被告的房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据，故原被告双方签订的房屋租赁合同为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，被告占用使用原告的房屋无法律依据，且原被告双方签订的房屋租赁合同约定的期限已经届满，故被告应当将其占用使用的房屋腾空交付给原告。原告要求被告支付违约金20000元，因双方签订的房屋租赁合同为无效合同，该合同内约定的违约条款也为无效，原告要求被告支付违约金的诉讼请求缺乏法律依据和事实根据，不予支持。原被告双方之间的合同为无效合同，且房屋租赁合同约定的租赁期间已经届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求依法予以支持，但是应当参照双方合同约定的月租金6000元的标准计算，原告请求过高的部分，依法不予支持。被告反诉要求撤销2013年元月5日双方签订的《房屋租赁合同》第二条第一款“6个月租赁期限”，按照交易习惯继续履行合同，租赁期限变更为5年，并以反诉人受到的损失折抵房屋租金；或者依法解除双方签订的房屋租赁合同，被反诉人赔偿反诉人房屋转让费用及房屋装修费35万元的诉讼请求，因双方签订的房屋租赁合同约定的房屋未取得建设工程规划许可证，该房屋租赁合同为无效合同，请求撤销、变更合同条款的诉讼请求缺乏依据，依法不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，被告未提供证据证明其装修房屋时，已经原告同意，其提供的出庭作证的证人，该证人证明的内容与房屋租赁合同约定的装修应经书面同意不符，证人与被告均系承租原告的房屋的承租人，租赁期限均已届满，现与被告一样占有使用该房屋未腾空交付，本案的处理结果涉及到证人的利益，且被告所述的装修不是在本案审理的合同履行中进行的，故对被告要求赔偿其装修损失的诉讼请求，不予支持。

原审判决：原审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决，1、本判决生效后二十日内，被告（反诉原告）南阳XX公司将占有使用原告（反诉被告）南阳市地方税务局直属税务分局位于南阳市工业北XX北第二、三、四间房屋腾空，并交还给原告（反诉被告）。2、被告（反诉原告）南阳XX公司自2013年7月1日起，按每月6000元向原告（反诉被告）南阳市地方税务局直属税务分局支付位于南阳市工业北XX北第二、三、四间房屋的占用使用费，至将房屋交付给原告（反诉被告）南阳市地方税务局直属税务分局之日止。3、驳回原告（反诉被告）南阳市地方税务局直属税务分局的其他诉讼请求。4、驳回被告（反诉原告）南阳XX公司的反诉请求。诉讼费300元、反诉费6550元由被告（反诉原告）南阳XX公司负担。

XX公司不服原审判决，向本院上诉称，1、被上诉人故意隐瞒所出租的房屋未取得《建设工程规划许可证》的事实，对租赁合同的无效具有重大过错，且上诉人在2012年6月装修门店时，已经取得了被上诉人的同意，故被上诉人应当赔偿上诉人35万元的装修损失。2、双方当事人签订租赁合同中所约定的六个月租期，并非上诉人的真实意思表示，实在受欺诈的情况下在合同上签字，应依法对该六个月的租期进行撤销或变更。故请求二审法院撤销原判，在查清事实的基础上予以改判。

税务直属分局答辩称，上诉人没有证据证实装修得到了答辩人的同意，该装修费用与本案并无关联性，一审不予支持正确。其上诉理由相互矛盾、含糊不清，无事实及法律依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院依法驳回上诉人诉请，维持原判。

二审庭审中，上诉人XX公司提交以下证据：该公司门店装修后的照片20张，证实，装修花费约30万元左右。

合议庭对该证据认证如下：该份证据仅仅说明了XX公司存在装修的事实，并不显示装修所花费用，不能证明相关的事实，本院不予采信。

本院二审查明的事实与一审认定事实相一致。

本院认为，上诉人XX公司虽认为，其对租赁房屋的装修行为系经过税务直属分局的同意，但在在一、二审并未提供相应证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果，其该项诉请无法得到支持。因税务直属分局未取得该出租房屋的建设工程规划许可证，故该房屋租赁合同确属无效合同，该协议所确定权利义务关系对双方均不再具有约束力，现XX公司请求撤销、变更合同条款无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6550元，由上诉人南阳XX公司负担。

本判决为终审判决。

审  判  长      屈XX

审  判  员      王    勇

审  判  员      李XX

书  记  员      周 长 学