原告（反诉被告）南阳市地方税务局直属税务分局（以下简称直属分局）与被告（反诉原告）南阳XX公司（以下简称南阳XX公司）房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告（反诉被告）南阳市地方税务局直属税务分局。

法定代表人周XX，任局长职务。

委托代理人周XX，男，汉族，1971年12月19日出生，系南阳市地方税务局直属税务分局办公室副主任，代理权限为特别授权。

委托代理人张勇，河南XX律师，代理权限为一般代理。

被告（反诉原告）南阳XX公司。

法定代表人王XX，任经理。

委托代理人高XX，河南XX律师，代理权限为一般代理。

原告（反诉被告）南阳市地方税务局直属税务分局（以下简称直属分局）与被告（反诉原告）南阳XX公司（以下简称南阳XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）直属分局于2013年7月25日向本院提起诉讼，本院于8月1日依法受理，并于2013年9月23日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）直属分局的委托代理人李XX、张勇，被告南阳XX公司的法定代表人王XX及其委托代理人高XX到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告（反诉被告）直属分局诉称，2013年1月5日，原被告双方签订《房屋出租合同》，约定原告将坐落在南阳市工业北XX北第二、三、四间房屋出租给被告使用，租期6个月，自2013年1月1日至2013年6月30日止，月租金6000元。同时约定，如一方不履行合同义务，违约方须赔偿对方违约金20000元，合同到期后自动作废。因原告房屋须收回另作他用，不再出租，在原告依法通知被告交还房屋的情况下，被告仍不履行合同约定，拒不交还房屋，致使原告无法对上述房屋进行有效利用。现请求依法判令被告尽快腾空并交还占有的位于南阳市工业北XX北第二、三、四间房屋；判令被告向原告支付违约金20000元；判令被告自2013年7月1日起按每月500元向原告支付房屋占用费，至搬出房屋之日止；诉讼费用由被告负担。

被告（反诉原告）南阳XX公司辩称，1、本案中的《房屋出租合同》签订时间为2013年2月5日，不是《房屋出租合同》中载明的2013年1月5日。2013年2月5日，被告接原告通知，即与谢XX、孙XX一起向原告缴纳房屋租金，并签订《房屋出租合同》，该合同系原告事先写好的格式合同，2013年元月5日也是原告填写，被告仅在合同中签名。且被告向原告缴纳房屋租金的时间也是2013年2月5日。2、《房屋出租合同》约定的租赁期限6个月，并非被告的真实意思表示，系原告所填写，被告在受到欺诈的情况下签订的合同，该六个月租赁期限应当撤销或者予以变更。2012年6月，被告在原告同意的情况下，对所租赁的三间门面房以30万元的价格进行装修，被告在装修门店和签订本案中的房屋出租合同时，原告明确表示按照租赁交易习惯会长期续订，本案中的房屋出租合同，系被告受欺诈签订的，六个月租赁期限的约定属于可撤销、可变更合同条款，应当撤销或者予以变更。3、被告在受欺诈时签订的租赁期限为6个月的房屋出租合同，不存在违约行为。4、原告应当按照交易习惯继续履行房屋租赁合同，如坚持解除合同，应赔偿被告损失35万元。

被告（反诉原告）反诉称，2005年4月13日，原、被告双方开始签订租房协议，至今已8年半。在此期间，在租赁房屋不变的情况下，被反诉人多次通知反诉人变更出租人，除与被反诉人签订租房协议外，还要求与南阳市豫宛宾馆桂花香酒店、东北百饺园、XXX等单位签订租房协议，其租赁期限有2年、1年、8个月、6个月等，按照租赁交易习惯，无论租赁期为多长，到期后被反诉人均与反诉人续签了房屋租赁合同。2012年5月7日，反诉人以5万元的价格受让了张XX承租的被反诉人的房屋，反诉人需要重新装修门店，为了避免因租赁期限遭受不必要的损失。2012年6月，反诉人装修房屋时，是经过被反诉人口头同意的，被反诉人并明确表示按租赁交易习惯，房屋出租协议将长期续订，反诉人因此对房屋进行了装修，花费装修费用约30万元。2013年2月5日，双方签订房屋出租合同及缴纳房屋租金时，被反诉人仍然明确表示将长期签订租房合同，因此才签订了半年期的房屋出租协议。2013年7月9日，被反诉人以房屋租赁期届满为由，要求反诉人交房，致使反诉人造成约35万元的巨额损失。反诉人在受欺诈的情况下，对门面房进行装修及与被反诉人签订6个月期限的房屋出租合同，该6个月租赁期限不是反诉人的真实意思表示，房屋出租合同约定的6个月租赁期限条款应当予以撤销或变更。现反诉请求依法撤销2013年元月5日双方签订的《房屋租赁合同》第二条第一款“6个月租赁期限”，按照交易习惯继续履行合同，租赁期限变更为5年，并以反诉人受到的损失折抵房屋租金；或者依法解除双方签订的房屋租赁合同，被反诉人赔偿反诉人房屋转让费用及房屋装修费35万元；反诉费用由被反诉人承担。

原告（反诉被告）直属分局针对被告（反诉原告）南阳XX公司反诉辩称：反诉人的反诉理由不成立，反诉请求不明确，不符合起诉条件，系滥用诉权，依法应驳回反诉请求。

经审理查明：2013年元月1日，被告（反诉原告）南阳XX公司即开始使用原告（反诉被告）直属分局位于南阳市工业北XX北第二、三、四间房屋。2013年2月5日，原告（反诉被告）直属分局作为（甲方），与被告（反诉原告）南阳XX公司（乙方）签订房屋出租合同一份，约定“第一条甲方将坐落在南阳市工业北XX北第二、三、四间房屋，面积72.6平方米，出租给乙方使用。第二条租赁期共陆（6）个月，甲方从2013年元月1日起将此房屋交付乙方使用，至2013年6月30日止。乙方如利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的。甲方可以终止合同，收回房屋。第三条甲乙双方议定月租金陆仟元，6个月合计人民币（大写）叁万陆仟元整，缴纳方式为现金支付。由乙方在2013年2月5日缴纳给甲方。先付后用。第四条甲方对出租房屋应定期检查，及时修缮，以保障乙方安全正常使用。乙方应当积极配合。第五条在不改变房屋主体结构的情况下，经乙方书面申请并经甲方签署同意意见后，乙方可按自身需要进行必要装修，装修费用由乙方自行承担。第六条在租赁期内，未经双方同意，甲方不得擅自将房屋收回，乙方也不得擅自将房屋转租给第三方。第七条在租赁期内，如果甲方另有用途，应提前2个月通知乙方退房。乙方因故退房也应提前2个月通知甲方。第八条乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度。按时交纳水、电气、收视、电话、卫生及物管等费用。乙方的民事纠纷均自行负责。第九条为确保建筑物整体美观，未经甲方同意，乙方不得在门店外作任何广告画面或标记。第十条甲方收乙方押金肆仟元，乙方退房时结清水、电、气费，交还钥匙后，由甲方退还乙方押金肆仟元。第十一条租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿给对方违约金20000元，大写贰万元整。第十二条免责条款1、房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。2、因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲方双方造成损失，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金X实际使用时间计算，多退少补。第十三条本合同未尽事宜，甲乙双方可共同协商。本合同一式2份，甲乙方各执1份。自双方代表签字之日起生效，到期自动作废。甲方代表董XX签名并加盖南阳市地方税务局直属税务分局印章。乙方代表王XX签名并加盖南阳XX公司合同专用章印章”。上述房屋租赁合同签订后，被告（反诉原告）南阳XX公司即开始使用房屋，至2013年6月30日到期后，未与原告（反诉被告）协商续签房屋租赁合同，也未腾出房屋搬走。2013年7月9日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）送达“关于立即交还承租房屋的通知”，内容为“南阳市XX公司，贵方与我单位于2013年2月5日所签定的门面房租赁合同已于2013年6月30日到期。请贵方按照合同约定于2013年7月12日上午8点以前交还所承租房屋，否则我单位将依照合同约定及有关法律规定追究贵方违约责任及其他经济责任。”被告（反诉原告）接到上述通知后，仍未腾出房屋，继续使用至今。双方为此发生纠纷，诉至本院。

另查明：2005年4月13日，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订租房协议，被告（反诉原告）租赁使用原告（反诉被告）南阳市工业北XX北侧第三间房屋，期限至2007年3月30日，年租金为12000元。2008年5月1日，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订租房协议，被告（反诉原告）租赁使用原告（反诉被告）南阳市工业北XX北侧第三、四间2间房屋，期限2008年5月1日至2008年12月31日，租金32000元。2009年，被告（反诉原告）与南阳市豫宛宾馆桂花香酒楼签订租房协议，被告（反诉原告）租赁使用南阳市工业北XX北侧第三、四间2间房屋，期限2009年元月1日至2009年12月31日，年租金48000元。2010年元月1日，被告（反诉原告）与东北百饺园签订租房协议，被告（反诉原告）租赁使用南阳市工业北XX北侧第三、四间2间房屋，期限2010年元月1日至2011年元月1日，年租金48000元。2010年12月30日，被告（反诉原告）与东北百饺园签订租房协议，被告（反诉原告）租赁使用南阳市工业北XX北侧第三、四间2间房屋，期限2010年12月30日至2011年12月30日，年租金48000元。2011年12月29日，被告（反诉原告）与XXX签订租房协议，被告（反诉原告）租赁使用南阳市工业北XX北侧第三、四间2间房屋，期限2012年1月1日至2012年12月31日，年租金48000元。2012年5月7日，王XX作为乙方以个人名义与甲方张XX签订转让协议，约定甲方将位于南阳市XX向北100米路东南阳市工业北XX北第二间仟思恋理发店转让给乙方，理发店转让价为50000元，含空调、电子屏。原告（反诉被告）出租给被告（反诉原告）的房屋未取得建设工程规划许可证。

以上事实有原告提供的房屋出租合同、公证书、房屋情况说明，被告提供的8份房屋租赁合同及原被告双方的陈述为证，并经质证，已记录在卷。

本院认为：原、被告双方签订房屋租赁合同，租赁合同约定的房屋坐落于南阳市规划区域内，属于城镇房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告（反诉被告）南阳市地方税务局直属税务分局在本案法庭辩论终结前，未提供其出租给被告（反诉原告）的房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据，故原被告双方签订的房屋租赁合同为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，被告（反诉原告）占用使用原告（反诉被告）的房屋无法律依据，且原被告双方签订的房屋租赁合同约定的期限已经届满，故被告（反诉原告）应当将其占用使用的房屋腾空交付给原告（反诉被告）。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金20000元，因双方签订的房屋租赁合同为无效合同，该合同内约定的违约条款也为无效，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金的诉讼请求缺乏法律依据和事实根据，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金的诉讼请求不予支持。原被告双方之间的合同为无效合同，且房屋租赁合同约定的租赁期间已经届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付房屋占有使用费的诉讼请求依法予以支持，但是应当参照双方合同约定的月租金6000元的标准计算，原告（反诉被告）请求过高的部分，依法不予支持。被告（反诉原告）反诉要求撤销2013年元月5日双方签订的《房屋租赁合同》第二条第一款“6个月租赁期限”，按照交易习惯继续履行合同，租赁期限变更为5年，并以反诉人受到的损失折抵房屋租金；或者依法解除双方签订的房屋租赁合同，被反诉人赔偿反诉人房屋转让费用及房屋装修费35万元的诉讼请求，因双方签订的房屋租赁合同约定的房屋未取得建设工程规划许可证，该房屋租赁合同为无效合同，被告（反诉原告）请求撤销、变更合同条款的诉讼请求缺乏依据，依法不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，被告（反诉原告）未提供证据证明其装修房屋时，已经原告（反诉被告）同意，其提供的出庭作证的证人，该证人证明的内容与房屋租赁合同约定的装修应经书面同意不符，证人与被告（反诉原告）均系承租原告（反诉被告）的房屋的承租人，租赁期限均已届满，现与被告（反诉原告）一样占有使用该房屋未腾空交付，本案的处理结果涉及到证人的利益，且被告（反诉原告）所述的装修不是在本案审理的合同履行中进行的，故对被告（反诉原告）要求赔偿其装修损失的诉讼请求，不予支持。本案事实清楚，责任明确。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：

一、本判决生效后二十日内，被告（反诉原告）南阳XX公司将占有使用原告（反诉被告）南阳市地方税务局直属税务分局位于南阳市工业北XX北第二、三、四间房屋腾空，并交还给原告（反诉被告）。

二、被告（反诉原告）南阳XX公司自2013年7月1日起，按每月6000元向原告（反诉被告）南阳市地方税务局直属税务分局支付位于南阳市工业北XX北第二、三、四间房屋的占用使用费，至将房屋交付给原告（反诉被告）南阳市地方税务局直属税务分局之日止。

三、驳回原告（反诉被告）南阳市地方税务局直属税务分局的其他诉讼请求。

四、驳回被告（反诉原告）南阳XX公司的反诉请求。

若被告南阳XX公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费300元、反诉费6550元由被告（反诉原告）南阳XX公司负担。

如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院

审  判  长  康    宏

审  判  员  吴XX

人民陪审员  马 顺 坡

书  记  员  梁   红