白河县国家税务局与白河县XXX中心房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）白河县国家税务局，以下简称“国税局”。

委托代理人朱波，陕西XX律师。

委托代理人王XX。

被告（反诉原告）白河县XXX中心，以下简称“XXX”。

委托代理人姚X，陕西XX律师。

原告（反诉被告）白河县国家税务局与被告（反诉原告）白河县XXX中心房屋租赁合同纠纷一案，本院分别于2014年7月8日和8月4日立案受理本诉和反诉。依法组成合议庭于2014年10月16日公开开庭进行了审理，上列当事人除本诉原告的法定代表人刘X未出庭外，其他当事人及其委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现己审理终结。

原告白河县国家税务局诉称，原告有房屋二层，被告XXX通过竞价租赁，与原告签订了房屋租赁合同，合同约定，国税局租给XXX位于白河县城关镇书院北XX房屋，建筑面积约650平方米，一楼面积约410平方米，含伙房、餐厅和卫生间；二楼面积约240平方米。租期五年，年租金为56.01万元。合同签订后，被告向原告交清了第一年度房租56.01万元，但第二年度被告仅交了30万元，欠26.01万元，经多次催要，被告以各种理由拖欠。现诉请法院判决：被告依约履行双方签订的房屋租赁合同，支付拖欠租金26.01万元，并承担违约金186700元。

被告XXX辩称，XXX通过竞价租赁了国税局的二层房屋，准备开办超市。2013年1月23日双方签订了房屋租赁合同，合同约定出租房屋总面积约650平方米，租赁期五年，年租金56.01万元。合同签订后第三天，XXX按约定缴纳了第一年租金56.01万元。但在装修期间，XXX发现国税局提供的出租房屋面积远远小于合同约定的面积，经与国税局多次交涉无果，第二年度租金期限届满前，XXX依其租赁房屋的实际面积向国税局缴纳了30万元租金。故XXX不存在违约，应依法驳回原告国税局的诉讼请求。

反诉原告XXX诉称，因反诉被告未按合同约定的面积交付租赁房屋，反诉被告应承担违约责任。反诉原告要求按实际租赁的房屋面积支付房租。另合同约定第二年应退房屋保证金8万元。现请求依法判决：1、房屋租赁合同继续履行，降低年租金，按35万元计算。2、国税局支付违约金84015元。3、退还多支付的房屋租金16万元。4、退还租赁房屋保证金8万元。

反诉被告国税局辩称，国税局的二层房屋是整体出租的，合同约定“约650平方米”的房屋，是对该二层房屋的整体说明。该650平方米包括一、二楼的报税大厅、通往烈士陵XX的公共通道和不予出租的4个区域。其中有4个区域不予出租，XXX也是知晓的。国税局向XXX交付租赁房屋是按整体二层计算，而非按面积计算，且房租56.01万元是XXX竞价得出的。因此，不同意降低房租，要求按原合同继续履行，房屋保证金8万元可在XXX付清第二年房租后予以退还。

原告（反诉被告）白河县国税局提供以下证据：

1、房屋所有权证：一层353.76平方米、二层373.22平方米。国有土地使用证：用地面积335.678平方米。

2、房屋租赁合同。合同主要内容：租赁房屋位于白河县城关镇书院北XX，出租房屋总建筑面积约为650平方米，其中一楼面积约为410平方米（包含伙房、餐厅、卫生间）；二楼面积约为240平方米。房屋租赁期限五年，年租金56.01万元。拟证明该合同合法有效。

3、白河县国税局关于城关镇书院北XX16号房屋出租竞价规则、出租实施方案、房产招租通告、出租房屋区域说明、出租办公用房约谈签到表、XXX中心申请书。拟证明国税局向社会公开竞价出租总建筑面积约650平方米的原办公用房，系整体出租房屋，其中有4个区域不予出租，XXX等竞租人知晓。

4、竣工验收证书、施工合同、竣工验收备案文件目录、竣工图、建设工程规划许可证、场地转让合同及收据共6份证据。拟证明该二层出租房屋的总建筑面积为650平方米，系合法建筑。

被告（反诉原告）XXX中心提供以下证据：

1、XXX中心的营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明书、石X身份证复印件。

2、房屋租赁合同。拟证明该租赁合同为合法有效合同，合同约定国税局应向XXX提供的租赁房屋面积为650平方米。

3、交付房租及保证金凭证（农村信用合作社电汇凭证二份：560100元、30万元；国税局财务收据1张：投保保证金10万元）。拟证明被告XXX如约缴纳了房屋保证金和房租义务，不存在违约。

4、白河县XX公司的测绘技术报告书和测绘收费票据。测绘结论为：一层办税服务厅建筑面积为266.28平方米，二层办税服务厅建筑面积为183.47平方米，合计为449.75平方米。支付测绘费1214.33元。拟证明反诉被告国税局提供的租赁房屋面积与合同约定面积严重不符，存在违约行为。

上述证据，经当庭举证质证，双方对其真实性均无异议。因原告国税局提供的证据4与本案无关联，且房屋建筑面积应以政府部门颁发的房屋所有权证登记为准，故该组证据不作为本案证据使用。其他证据，经审查，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，作为认定本案事实的证据。

审理查明，原告（反诉被告）白河县国税局有位于白河县城关镇书院北XX的原办公用房二层，于2012年12月3日向社会发布公开招租通告，实行公开竞价租赁，通告载明“出租房产系国税局原办公用房，出租楼层总建筑面积约650平方米，其中一楼面积约410平方米，含伙房、餐厅、卫生间；二楼面积约240平方米”等内容。并制订了房屋出租竞价规则和实施方案，载明出租的房屋位置、面积与以上内容一致。竞价规则规定，参加竞租人应交纳投标保证金10万元，该保证金在竞租成功并签订房屋租赁合同后转为租赁房屋保证金。同年12月25日，竞租人谢X、聂X、石X（本案反诉原告负责人）三人在国税局进行竞价租赁，该三人分别交付投标保证金10万元。国税局将房屋出租竞价规则和出租房区域说明（其中4个区域不出租）交该三人阅知，并公布租赁低价为30万元，采用一次性报价竞租方式，取报价最高者为租赁人。通过竞价，石X以56.01万元竞得承租权。2013年1月23日双方签订房屋租赁合同，主要内容为租赁房屋位于白河县城关镇书院北XX，出租房屋总建筑面积约为650平方米，其中一楼面积约为410平方米（包含伙房、餐厅、卫生间）；二楼面积约为240平方米。租赁期限五年，自2013年4月15日至2018年4月15日止，年租金56.01万元，第一年租金在合同签订后三日内交清，其余四年在每年的4月16日前一次性交清该年度租金。并约定，房屋保证金10万元，合同期满一年，国税局视XXX房屋使用情况，退还房屋保证金8万元。合同期满，符合合同约定情形，再退还剩余保证金2万元。同年1月25日XXX通过银行转账向国税局支付2013年房租56.01万元，XXX将该租赁房屋装修后于4月14日开张经营“明X超市”。次年4月15日XXX通过银行转账向国税局交付2014年房租30万元，国税局要求XXX支付余下26.01万元房租，XXX以房屋实际面积与合同约定面积不符而不予支付，并要求降低房租，被国税局拒绝，于是国税局诉诸本院。

另查明，原告国税局的房屋所有权证载明，一层建筑面积353.76平方米、二层建筑面积373.22平方米，合计726.98平方米。一层为国税局原报税服务大厅，大厅东为通往烈士陵XX的公共通道，二层为原国税局办公室，三层以上为国税局家属楼。现明X超市经营使用的为国税局原一楼报税大厅和二楼原办公室改造的大厅。国税局当庭对10万元房屋保证金的性质解释为不损坏租赁房屋和不超出超市经营范围。

在本案审理中，反诉原告XXX向本院申请对租赁的二层房屋面积进行测绘，经双方当事人同意，本院委托白河县XX公司对该二层租赁房屋进行测绘。测绘公司于同年8月29日出具了测绘技术报告书，测绘结论为：一层办税服务厅建筑面积为266.28平方米，二层办税服务厅建筑面积为183.47平方米，合计为449.75平方米。该面积包括合同约定的一楼原伙房、餐厅、卫生间和双方约定不予出租的蓄水池检修口1.64平方米，不包括双方认可不出租的4个区域中的其他三部分：一层北侧的供水配电房、二层北侧第一间房、二层北侧进门楼梯间。XXX支付测绘费1214.33元。

本院认为，原告（反诉被告）白河县国家税务局与被告（反诉原告）白河县XXX中心签订的房屋租赁合同系合法有效合同，双方应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，白河县国税局应向XXX提供出租房屋总建筑面积约为650平方米的二层房屋，XXX支付租金56.01万元。XXX按合同约定支付了第一年房租，但国税局实际交付XXX租赁使用的二层房屋面积，经具有测绘资质的公司测绘面积为449.75平方米（含蓄水池检修口1.64平方米），与原告国税局招租通告和租赁合同中明确约定的面积不符，相差达200平方米左右，应属履行合同义务不符合约定，构成违约。

合同法第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。承租人以取得房屋使用权为对价而支付租金。国税局辩称房屋系整体出租而非按面积出租，合同中约定的“650平米”是对二层房屋建筑面积的整体说明，包括现XXX使用的二层大厅、4个不予出租区域和公共通道的辩解意见，与上述法律规定不符，未出租部分计算在出租面积之内也有违民事活动的公平原则，同时与其提供的房屋产权证登记的二层房屋总面积726.98平方米（一层建筑面积353.76平方米、二层建筑面积373.22平方米）内容不符，更与合同载明“出租房屋总建筑面积约为650平米，其中一楼面积约为410平米（包含伙房、餐厅、卫生间），二楼面积约为240平米”内容矛盾。故本院不予采纳。

合同法第六十六条规定，当事人互负债务，一方在对方履行债务不符合约定时，另一方有权拒绝其相应的履行要求。原告国税局未按合同约定面积交付房屋，因此被告XXX未足额缴纳第二年度租金的行为不构成违约。原告国税局要求被告XXX承担违约金的诉请，本院不予支持。

合同法第一百零七条规定，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因反诉被告国税局未依合同约定面积交付出租房屋，反诉原告XXX要求国税局以降低租金的方式承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。房屋租赁合同为双务有偿合同，当事人双方享有的权利义务具有对应性和对价性。XXX按合同约定面积650平方米给付合同对价56.01万元，现其要求按实际租赁面积支付对价，符合公平合理原则和合同对价原则。因合同约定是“约650平方米”，考虑房屋面积不超过3%的合理误差、根据合同约定面积和租金、结合房屋实际租赁使用面积，酌定房屋年房租为39万元；即反诉被告国税局以将合同约定的年租金56.01万元降低为39万元的方式承担违约责任，该违约责任的承担自合同履行时间2013年起计算。反诉原告己交二年租金共86.01万元，反诉被告应退还其租金8.01万元。原告国税局要求被告XXX支付拖欠租金26.01万元的诉请，不予支持。合同约定，期满一年视房屋使用情况退还保证金8万元。根据该约定和XXX房屋使用情况，反诉原告无损坏房屋等合同约定的不予退还8万元房屋保证金之情形，其要求国税局退还8万元房屋保证金之诉请，应予支持。国税局提出应付清第二年房租后再退8万元的意见，因无合同约定，不予采纳。国税局以降低房租的方式承担了违约责任，XXX要求其承担违约金84015元，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百一十一条、第二百一十二条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）白河县国家税务局与被告（反诉原告）白河县XXX中心2013年1月23日签订的房屋租赁合同，房屋年租金自2013年起由56.01万元降至39万元，其他合同条款继续履行。

二、反诉被告白河县国家税务局退还反诉原告白河县XXX中心多付租金8.01万元。

三、反诉被告白河县国家税务局退还反诉原告白河县XXX中心房屋租赁保证金8万元。

四、驳回本诉原告、反诉原告的其他诉讼请求。

（上述给付款项可冲减XXX2015年应付租金）

本诉受理费8002元，反诉受理费5306元，共计13308元，由原告（反诉被告）国税局负担10000元，被告（反诉原告）XXX中心负担3308元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。

审　判　长　　张XX; 　惠

审　判　员　　李 昌 顺

人民陪审员　　陈 明 阜

书　记　员　　刘XX