秦皇岛市XX公司与刘X租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）刘X。

委托代理人潘XX，河北XX律师。

委托代理人张XX，男，1963年9月28日出生，汉族。系上诉人刘X之夫。

被上诉人（原审原告、反诉被告）秦皇岛市XX公司（以下简称饮食服务公司），住所地：秦皇岛市海港区红旗XX。组织机构代码证代码：105XXXX8284-1。

法定代表人佟XX，系公司经理。

委托代理人李静，河北XX律师。

委托代理人李XX，女，1961年3月20日出生，汉族。

上诉人刘X因租赁合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2012）海民重初字第59号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原审法院查明，2008年9月10日，被告（反诉原告）刘X与案外人孙XX签订租赁合同一份，约定孙XX将秦皇岛市海港区耀华老村西XX一楼、二楼及后院租给刘X经营大众浴池，租期为2008年10月1日至2014年10月1日止。在另案中，秦皇岛经济技术开发区人民法院委托秦皇岛XX公司对位于秦皇岛市海港区耀华老村西XX房屋进行评估、拍卖，2008年10月22日，秦皇岛XX公司与饮食服务公司签订拍卖成交确认书一份，该拍卖成交确认书注明：饮食服务公司通过公开竞价成交以下标的：1、位于秦皇岛市海港区耀华老村西XX，建筑面积1525平方米房屋。2、锅炉房。3、浴室。上述标的总计金额XXX元。同日，秦皇岛XX公司与饮食服务公司签订拍卖成交合同一份，该合同约定，成交的拍卖品为位于秦皇岛市海港区耀华老村西XX房屋l525平方米，锅炉房、浴室，价款为XXX元。饮食服务公司于2008年10月22日向秦皇岛XX公司支付定金300000元，余款于2008年11月13日前一次性付清。2008年11月26日，秦皇岛经济技术开发区人民法院作出（2005）秦开执字第137-4号民事裁定书，裁定位于秦皇岛市海港区耀华老村西XX房屋的所有权归买受人饮食服务公司所有（详见评估报告），买受人持裁定书到秦皇岛市房地产管理部门办理产权过户手续。2009年4月13日，秦皇岛经济技术开发区人民法院作出（2005）秦开执字第137-5号民事裁定书，裁定位于秦皇岛市海港区耀华老村西XX房屋的所有权归买受人饮食服务公司所有（详见评估报告，不包括锅炉房及浴室）。2009年4月14日，饮食服务公司出具承诺一份，注明：“我公司竞买海港区耀华老村西XX房屋，现与XX行协商我公司退还锅炉房及加盖浴室”。2009年4月24日，秦皇岛经济技术开发区人民法院退还饮食服务公司拍卖款62445元。2009年8月26日，秦皇岛市住房保障和房产管理局颁发房屋所有权证一份，注明房屋坐落于秦皇岛市海港区耀华老村西XX，建筑面积1525平方米，房屋所有权人为饮食服务公司。2009年6月26日，饮食服务公司作为甲方，刘X作为乙方签订《协议书》一份，约定甲方将坐落于秦皇岛市海港区耀华老村西XX部分房屋交付乙方使用，特定以下条款，共同信守。一、使用场地：耀华老村西XX一楼、二楼及后院。使用期限：陆年、自2009年10月1日起至2015年9月30日止。三、交付职工生活费：陆万元整／年（60000）。四、付款方式：乙方每年9月1日前一次性交清当年职工费用，乙方如不能按时交纳职工生活费，甲方有权收回房屋使用权。……备注：1、院内锅炉房和浴室由乙方所建，由乙方使用。本协议期满后，无偿归甲方所有。2、在本协议期内甲方同意将后院部分空地及简易棚暂借乙方使用，以抵消乙方所建浴池土建、锅炉房工程费用。如遇拆迁、出售及政府行为，甲方自行收回，乙方不得索要任何装修赔偿。3、在协议期内乙方如有其他事由，无法经营此浴池，乙方需通知甲方后再行出兑。4、乙方所安装的电缆费用叁万柒仟元（需提供正式发票），甲方同意从职工生活费当中扣除，按每年壹万元抵扣，到抵完叁万柒仟元止。5、协议期满后，同等条件下，乙方有优先使用权。饮食服务公司在该协议上盖章，刘X的丈夫张XX代刘X签名。协议签订后，饮食服务公司依约履行了合同义务将房屋、场地交付给刘X使用，但刘X未按照合同约定期限交付职工生活费。由于刘X未能向饮食服务公司提供正式发票，对刘X所安装的电缆费用叁万柒仟元并未进行抵扣。

在审理中，刘X提交了大众浴池建造、装修工程承包协议及施工人出具的收取工程款46万元收条，主张在2008年9月对大众浴池进行了土建、装修，共支付工程款46万元，反诉要求饮食服务公司赔偿土建、装修工程款28万元。饮食服务公司认为锅炉房建造和浴室装修是刘X与孙XX签订租赁合同2008年9月17日之后所进行的投入，是在双方签订合同前进行的。浴池、锅炉房建造未经规划、建设部门审批，是非法建筑，房屋一楼和二楼装修在拍卖时已含在竞买价格中，不同意进行赔偿。

另查明，案外人付XX曾因租赁合同纠纷起诉刘X、张XX，原审法院作出（2009）海民初第2600号民事判决书，判决刘X、张XX赔偿付XX施工损失6007元，借款损失5551元，共计11558元。刘X、张XX不服，提起上诉，秦皇岛市中级人民法院作出（2010）秦民一终字第311号民事判决书，驳回上诉。维持原判。刘X认为饮食服务公司违约，其经济损失应当由饮食服务公司承担，反诉要求饮食服务公司赔偿出兑浴池的经济损失11558元。

还查明，2009年12月8日，孙XX曾起诉秦皇岛市XX公司，要求赔偿房屋装修损失及室内物品价值共计100万元，（2010）海民初字第2903号民事判决书认为，饮食服务公司通过竞拍购得秦皇岛市海港区耀华老村西XX房屋，取得了上述房屋、室内外装饰装修及配套水电暖的所有权，秦皇岛XX公司的资产评估报告书包含上述房屋全部装饰装修，故对孙XX要求赔偿资产评估报告书评估范围以外装饰装修损失的诉讼请求不应支持，判决对孙XX的诉讼请求不予支持，该判决已生效。

再查明，2013年5月31日，刘X将诉争房屋可移动设施、设备搬走，并与饮食服务公司进行交接，将承租房屋、场地交与饮食服务公司。

原审法院认为，饮食服务公司、刘X签订的《协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效协议，双方均应按协议约定内容履行义务。饮食服务公司已依约履行了向刘X交付房屋、场地的义务，但刘X未按照约定履行付款义务，应属违约行为。刘X主张饮食服务公司没有按照协议书约定将后院空地借给其使用，应为饮食服务公司违约的抗辩理由，没有提供相应的证据，不予采信。饮食服务公司有权依据该协议约定条款解除合同，要求刘X返还使用的房屋、场地。在审理中，双方均表示同意解除合同并完成承租房屋、场地的交接。同时，刘X应按约定向饮食服务公司支付房屋、场地使用费，故对饮食服务公司要求刘X支付2009年10月1月至2010年6月1日所欠的职工生活费4万元的诉讼请求，予以支持。由于双方对违约金未作约定，且饮食服务公司已要求刘X支付房屋、场地使用费，该费用足以弥补违约损失，故对饮食服务公司要求刘X从2009年9月2日起至支付之日止，按照银行同期贷款利率计算支付违约金的诉讼请求，不予支持。刘X未按约定交付第一年职工生活费，且直到2013年5月31日才将房屋、场地返还给饮食服务公司，刘X应向饮食服务公司支付其占有使用期间的职工生活费，对饮食服务公司要求刘X支付自2010年6月2日起至被告将租赁房屋返还之日止，按照每月5000元计算场地使用费用的诉讼请求，予以支持，刘X应向饮食服务公司支付此期间的职工生活费179666元。刘X主张由于饮食服务公司与孙XX民事纠纷，导致其浴池被迫停业的抗辩理由，没有提供足够的证据，不予采信。刘X只同意给付2009年l0月1日开业至2011年11月18日停业期间26个月的职工生活费，按每月5000元计算，共计给付130000元的主张不能成立。刘X主张安装电缆费用37000元应当从职工生活费中扣除，饮食服务公司对刘X支出上述费用没有异议，且刘X已向饮食服务公司提供收据，其关于安装电缆费用应当从职工生活费中扣除的抗辩理由成立，扣除后刘X应向饮食服务公司支付职工生活费142666元。

关于刘X的反诉请求，其要求饮食服务公司赔偿大众浴池土建，装修工程款28万元，依据2008年9月20日与张XX签订的承包协议，该协议是在刘X与孙XX租赁合同租期内签订的，2009年4月13日，秦皇岛经济技术开发区人民法院裁定位于秦皇岛市海港区耀华老村西XXl号房屋的所有权归买受人饮食服务公司所有（详见评估报告，不包括锅炉房及浴室），并于2009年4月24日退还饮食服务公司拍卖款62445元。刘X的土建、装修是在饮食服务公司取得房屋所有权之前，而依据对孙XX与饮食服务公司一案的生效判决，饮食服务公司通过竞买取得了诉争房屋、室内外装饰装修及配套水电暖的所有权，而刘X与饮食服务公司的《协议书》是在2009年6月26日签订的，故对刘X要求饮食服务公司赔偿2008年9月大众浴池土建、装修工程款的反诉请求，不予支持。刘X认为饮食服务公司违约不准其使用后院，导致其购买沙石、砖，木材损失13320元，要求赔偿的反诉请求，饮食服务公司抗辩认为刘X一直在使用后院的空地和棚子，没有不让其使用，刘X也未提供相应证据证明饮食服务公司不准其使用后院，故对刘X要求饮食服务公司赔偿沙石、砖、木材损失13320元的反诉请求，不予支持。关于刘X要求饮食服务公司赔偿出兑浴池经济损失l1558元的反诉请求，生效判决已认定刘X隐瞒未经饮食服务公司同意不得私自转租的事实，造成合同履行不能，应对付XX因履行协议造成的损失予以赔偿，因双方的《协议书》明确约定不得私自转租，该损失是刘X违约造成的，不应要求饮食服务公司赔偿，故对其该反诉请求，不予支持。综上所述，遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除秦皇岛市XX公司与刘X于2009年6月26日签订的《协议书》；二、刘X于本判决生效后十日内支付秦皇岛市XX公司2009年10月1日至2010年6月1日所欠租金（职工生活费）40000元；三、刘X于本判决生效后十日内支付秦皇岛市XX公司2010年6月2日起至2013年5月31日止租金（职工生活费）142666元；四、对秦皇岛市XX公司的其他诉讼请求不予支持；五、对刘X的反诉诉讼请求不予支持。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由秦皇岛市XX公司承担775元，由刘X承担3825元，于判决生效后十日内缴纳。反诉费2936元由刘X自行承担。

上诉人刘X不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，饮食服务公司不让刘X搭建简易房，致使刘X购买的建材无法使用，造成损失13320元；原审判决适用法律错误，原审未区分双方的过错责任，显失公平。原审判决计算租金数额错误，刘X共经营26个月，租金共计130000元，双方各自承担同等责任，刘X应支付租金65000元。停业后到租赁物交付期间的使用费不应支付。

被上诉人饮食服务公司辩称：双方之间签订的协议约定了刘X应向饮食服务公司交纳职工生活费，刘X没有按照双方约定时间支付此费用，依据双方合同约定应属违约行为，原审适用法律正确，刘X提出的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回诉请，维持原判。

本院审理查明的事实和原审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，刘X与饮食服务公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按合同约定享受权利、履行义务。刘X未按合同约定支付职工生活费（租金），饮食服务公司依合同约定解除合同并要求对方支付租金于法有据，本院予以支持。关于刘X因购买建材所致的损失，此属刘X经营中正常的商业风险，与饮食服务公司并无因果关系，饮食服务公司不应承担赔偿责任。关于责任比例问题，合同解除是因刘X不支付租金，违约在先，饮食服务公司并无过错，不存在承担责任的情况，故刘X经营期间的租金应由其全部承担。租赁期满至租赁物实际交接期间的费用问题，因此期间租赁物一直由刘X占有使用，故其应支付相应的费用。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6736元，由上诉人刘X负担。

本判决为终审判决。

审判长　　刘秋丽

审判员　　邓喜军

审判员　　贾XX

书记员　　单XX