XX公司与周XX、刘XX、湘潭XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告XX公司，住所地湘潭市雨湖区韶山西路309号步步高XX。

法定代表人王X，董事长。

委托代理人陈X，男，1973年10月6日出生，汉族。该公司法律顾问。

委托代理人刘XX，女，1984年8月3日出生，汉族。该公司法律顾问。

被告周XX，男，1970年2月21日出生，汉族，湘潭市人，无业。

委托代理人刘小平，湖南XX律师。

被告刘XX，男，1964年5月13日出生，汉族，湘潭市人，无业。

委托代理人刘小平，湖南XX律师。

第三人湘潭XX公司，住所地湘潭市岳塘区河东大道XX。

法定代表人王X，董事长。

委托代理人屈XX，湖南XX律师。

原告XX公司与被告周XX、刘XX房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年8月21日向本院提起诉讼。本院受理后，湘潭XX公司于2014年9月20日申请作为第三人参加本案的诉讼，本院依法准予湘潭XX公司作为本案的第三人参加诉讼。本院依法组成由审判员夏X担任审判长，审判员陶XX、人民陪审员肖建武参加的合议庭，于2014年11月3日公开开庭进行了审理。代理书记员喻晓希担任记录。原告XX公司的委托代理人刘XX，被告周XX、刘XX及其委托代理人刘小平，第三人湘潭XX公司的委托代理人屈XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司诉称：原、被告于2006年11月7日签订《租赁合同》，合同约定原告租赁被告位于湘潭市XX和柏荫路的东南角3000平方米房产，开设XXX。并约定：“甲方（即被告）交付给乙方（即原告）的房屋必须具备必要的商业公用设施，包括但不限于水、电、消防、上下水等设施。甲方同意将物业内与乙方承租物业相关的已经通过政府相关部门验收合格的设施作为本合同租赁房产之配套设施，在租赁期内提供给乙方使用。符合消防部门规范要求并验收后的商场所有一次消防设施系统（包括消防楼梯、消防通道、消防水池、室内外消防栓）。物业给水点、排水点、排烟口、排污系统、燃气系统接驳口。甲方负责单独给乙方安装XX并支付开户立表费用，乙方直接向XX公司交水费。甲方保证租赁的房屋及甲方提供的一切设施处于正常的使用状态。如楼面开花板、管道漏水等影响到乙方正常经营时，甲方应在接到乙方维修通知后24小时内进行维修。甲方应完成所提供的设备设施质检验收工作，消防系统的一次消防年检由甲方负责完成，甲方提供的配电、消防在超过使用年限或不能正常使用时由甲方负责更换。甲方免费对出租房屋（甲方提供的含水、电、消防等设施）进行定期维修、保养。乙方所承租物业范围内由乙方自行进行物业管理、自行承担管理责任及相应费用，租赁范围外共同设备、设施及区域由甲方或甲方委托的物业管理公司负责管理，甲方及物业管理公司不得向乙方收取或变相收取任何费用。”后被告为原告单独申请开立了用水XX，户号为261460，原告依合同约定使用了物业进行经营，并按时足额缴纳了水费。

2013年6月，湘潭XX公司（以下简称XX公司）在年度消防XX普查中查出该物业大厦261408号消防XX表后主消防水管存在严重漏水现象，并产生水费515524.3元。为减少水量漏损，XX公司对该消防水管暂停供水，并于6月7日向原告门店下达了通知，要求物业产权人对漏水点进行修复，并及时缴清漏损水费，否则并采取停水措施。在原告提出交涉后被告对消防水管进行了修复，但拒缴水费。XX公司分别于2013年6月、8月、12月对原告经营门店实施停水以催缴水费，给原告门店经营造成重大影响。

2014年1月5日，原、被告就物业涨租事宜签订了《补充协议》，并在该补充协议中明确就被告欠缴XX公司水费导致原告受损一事进行了约定：“甲方（即被告）需确保在租赁期限内乙方（即原告）正常经营，中环XX公司与甲方之间的XX纠纷由甲方负责与中环XX公司自行解决，如因甲方原因带来的停水行为，产生的损失由甲方负责。”事后被告仍拒不支付水费，对其与XX公司纠纷置之不理。在此情形下，XX公司于2014年6月9日再次对原告门店停水，一直持续到7月31日，长达51天，经原告多方交涉，XX公司才恢复供水，给原告门店正常经营及商业形象带来严重影响。

原告认为，物业的消防XX表后主消防水管系被告提供的一次消防设施，且是原告租赁范围外物业共同设备，应由被告维护保养，其漏损产生的水费也应被告承担，被告拒不缴纳水费及不解决与XX公司之间的纠纷，导致XX公司对原告多次停止供水，被告的行为违反了与原告的租赁合同的约定，使原告的正常经营无法得到保障，并使原告遭受重大损失。理由如下：1、发生漏损的主消防水管不是原告安装和原告租赁范围内的设施，而是由被告提供的供原告及其他承租户共同共有的设施，且被告也认可由其进行了修复，漏损点和修复范围都是在原告所承租范围之外，消防水管的维护、管理职责属于被告。原告对消防水管漏损没有任何的人为破坏行为，且水管漏损点远离原告日常经营范围，故原告没有过错；2、钻石大厦由两被告通过购买取得土地使用权并共同投资开发，由两被告实际控制物业的建设、经营与管理，两被告应当承担疏于管理导致消防水管漏损的责任，漏损产生的水费也应当由两被告承担。3、XX公司对原告门店停水，使原告的经营受到很大影响，销售直线下滑，对比往年销售额，在2013年和2014年6、7月份受停水影响，31类熟食、32类水产品、35肉类、36类蔬菜的销售额损失在22万元以上，其他商品的销售及门店营运损失更多，远远超出了原告提出10万元的损失。故原告诉至法院，请求确认户号261408号消防XX截止到2014年8月5日所产生水费由被告承担；判令被告赔偿原告损失10万元；两被告承担本案的诉讼费用。

被告周XX、刘XX辩称：1、原告步步高一楼、二楼门面经营用水261460号XX与40多用户和10多个门面消防公用261408号XX的关系是单独，无联系的。第三人XX公司因消防XX漏水而将261460号经营XX的用水停水，造成原告营业损失，应由第三人承担。261408号消防XX漏水产生的水费，不涉及原、被告的房屋租赁合同。2、《租赁合同》签订一年后，被告对所属水电进行了年检，被告在对漏水事实不知情的情况下，收到原告漏水通知后，对消防水管已经及时进行维修，被告履行了出租人的义务。3、第三人要求开发商对261408号消防XX漏水产生的水费进行赔偿，没有依据。开发商仅负责申请开立XX时，对中环XX专业水管铺设人员的配合，以及开户费用交纳。而消防公用水管漏水后产生的水费，应当由物业管理委员会的维修基金缴纳。未设立物业管理委员会，应当由全体业主共同承担。4、261408号XX所属管道漏水原因，实际系原告野蛮破坏性使用致使地面沉降、管道断裂。原告租赁房屋使用中，将其熟食加工污水、洗涤用水未经处理肆意排放，由于野蛮使用，多次致地下一层积水最深高达1米。5、正常消防用水无需缴纳水费，XX设立后至漏水事件发生时止，应当有正常消防用水，因此无法确认XX所显示19万吨水是漏水所致还是消防正常使用所致，故52万元的水费无法确定。6、原告的营业损失计算无科学依据，且与租赁房屋无因果关系。故被告不应当赔偿水费损失，请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人湘潭XX公司诉称：2007年12月5日，被告刘XX对总建筑面积为11500平方米的钻石大厦向第三人湘潭XX公司提交《申请用水报告》，申请安装55块XX，包括周XX消防XX1块、刘XX等经营XX13块，马X等生活XX40块及步步高经营XX1块。申请表中申请人签字一栏有刘XX的亲笔签名，由周XX的亲属周XX于2008年1月8向申请人支付了工程费用64681元。2008年1月8日刘XX、周XX以湘潭市XX公司的名义与申请人签订了《供用水协议》，协议约定由乙方自行安装的表后管道维修归乙方自行负责。之后申请人履行了安装55块XX及向两被告正常供水的义务，被告周XX、刘XX在2013年6月份之前一直按XX读数缴纳了相应的水费。2013年6月申请人在例行检查时，发现钻石大厦的消防XX261408号表后漏水，水量读数达到了199478吨，合计水费达555632.36元，第三人当即向原告发出书面《关于尽快处理消防XX表后漏水问题的函》，并将该函抄送了一份给湘潭市武警消防支队雨湖大队，但原告和被告均没有及时维修漏水管道。此时因第三人找不到兴旺XX司的地址和联系人，经工商查询，发现兴旺XX司早已于2003年8月8日被注销。申请人于2013年11月24日和2014年6月5日两次向周XX发出书面《欠费停水通知》，并多次电话催促原告，但被告不予理会，至今没有支付水费。被告周XX、刘XX虽然是以兴旺XX司的名义与第三人签订的《供用水协议》，但兴旺XX司在协议签订时就已经被注销，且客户用水申请表中“申请人签字”一栏是被告刘XX的签名，且工程费用也是被告周XX亲属周XX代为支付，合同的实际履行人也是被告及被告的客户，因此，《供用水协议》中乙方的权利义务应当由被告周XX、刘XX承受，即乙方自行安装的表后管道维修归乙方自行负责。现两被告对表后漏水管道不维修，也不向第三人支付水费，其行为构成根本违约，第三人有权对被告申请的相应XX实施停水处理。并请求依法判令被告周XX、刘XX共同支付第三人水费522632.36元，原告承担协助支付水费的义务，本案诉讼费由两被告承担。

原告XX公司为支持自己的诉讼请求，向本院提供了如下证据：

1、原、被告的《租赁合同》及附件《补充协议》、证明一份，拟证明发生漏损的消防主水管系被告提供的一次消防系统设施，且是物业共用设施，应由被告负责维护保养，因漏水原因产生的水费应由被告承担。

2、湘潭XX公司催缴水费及停水通知、函以及原告向湘潭XX公司发出的请求回复供水的函两份，拟证明湘潭XX公司对原告门店停水原因系被告对消防水管漏损产生的水费不予缴清，被告未保障原告正常用水的具体次数及时间，原告发函向湘潭XX公司交涉，要求恢复供水。

3、原告于2013年6月13日发给被告的《工作联系函》，拟证明原告就此事实向被告提出过交涉，要求被告及时修复并保障XX公司恢复供水。

4、照片10张，拟证明消防主水管及消防XX现场位置，说明消防主水管系物业共用设施，是被告职责范围内的一次消防系统设施。

5、原告XXX、2013年、2014年6、7、8、11、12月份销售额统计及门店信息系统查询数据截屏，拟证明原告因停水产生重大损失，与往年同期销售额对比。

被告周XX、刘XX对原告提供的证据的质证意见：对证据1的真实性无异议，主水管确实是物业共用水管，而不是被告个人的。被告与中环XX是有协议，但是并没有对承担水费有协议。对证据2的催缴公函的真实性无异议，对证明目的有异议，消防水管的漏损，由被告承担没有事实证明。被告安装了一个正常用水XX，261460号XX是被告单独用的XX。261408是五十多位业主的共用XX，对于XX造成的原告正常用水，被告认为没有关联性，261408停水与261460号用水没有关联性。对证据3，被告收到联系函以后，被告及时履行了义务，消防用水的修复，不应由被告承担，应是由物业修复。2013年的时候被告就对消防用水进行了修复，本不是被告应承担的。对证据4，修复是事实，照片是什么时候拍的被告不知道，被告对消防用水的修复不止一次，实际被告修复了很多次，照片还可以证明被告按照合同履行了义务。对证据5，消防管道的损失是在2013年6月份的时候才有中环XX的公函，原告将2012年的诗算进来没有意义，至于2014年是不是有停业和损失被告不知道，截屏不能证明原告因为停水造成了10万元的事实，且即使有损失也与被告没有因果关系。

第三人湘潭XX公司对原告提供的证据的质证意见：对原告的提供的证据1、2、3、4、5都认可，无异议。照片上的数据与我们提交的证据数据相吻合。

被告周XX、刘XX为了支持自己的答辩意见，向本院提供了以下证据：

1、收条3张，拟证明被告对消防水管进行了多次维修，并且支付了相关的维修费用。

2、照片，拟证明原告应对水管损坏承担野蛮使用责任。

原告XX公司对被告周XX、刘XX提供的证据的质证意见：对证据1真实性和合法性无异议，关联性有异议，原告起诉是2014年8月份之前水管漏水水费，从2013年10月份以后，消防XX就没有再进行走动，2013年10月份以后的水管维修费用与本案没有联系，收条只能证明被告对消防水管进行了维修，不能证明对所有的水管进行了维修。对证据2有异议，无法证实在哪个位置，照片也体现不出对水管的影响情况，也体现不出原告对水管野蛮使用。

第三人湘潭XX公司对被告提交的证据的质证意见：对证据1，进行维修予以认可，维修时间以及是否到位不予以认可。对证据2，照片与第三人无关，不予质证。

第三人湘潭XX公司为了支持自己的诉讼请求，向本院提供了以下证据：

1、用水报告，拟证明被告刘XX以兴XX公司名义向中环XX申请用水。

2、客户用水申请表：拟证明被告刘XX申请安装了消防XX1块，经营XX13块，生活XX40块，交款人为被告周XX的亲属周XX。

3、《供用水协议》，拟证明双方签订了《供用水协议》，约定表后管道维修由被告自行负责。

4、兴XX公司的工商登记信息，拟证明兴XX公司在2003年8月8日已被注销，被告刘XX于2007年12月5日以兴XX公司名义申请用水属于民事欺诈。

原告对第三人提交的证据的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，用水报告恰恰能证明被告是作为申请人而申请的，按照法律应当由被告承担责任。对证据2、3、4无异议。

被告周XX、刘XX对第三人提交的证据的质证意见：对证据1的真实性无异议，签名是被告刘XX，但被告刘XX是作为兴XX公司的代表而签名的。对证据2的真实性无异议，是兴XX公司公章盖章签字的。对证据3的真实性无异议，兴XX公司代表所有业主去第三人中环XX公司办理的业务，被告代表兴XX公司去签订协议。对证据4有异议，如果兴XX公司是2003年就注销了，那就是兴XX公司诈骗两被告，希望第三人将兴XX公司注销的时间确认好。

本院对原、被告提供的证据综合认定如下：对原告提供的证据1、2、3、4，因被告、第三人无异议，本院予以采信。对证据5，是原告自行统计，且被告不予认可，本院不予采信。对被告提供的证据1，因原告、第三人无异议，本院予以采信，对证据2，因原告、第三人不予认可，又无其他证据予以佐证，本院不予采信。对第三人提供的证据1、2、3、4，因原、被告对真实性无异议，本院予以采信。

本院根据采信的证据和双方当事人在法庭上的陈述，经审理查明以下事实：原告XX公司与被告周XX、刘XX于2006年11月9日签订《租赁合同》，合同约定：甲方（即两被告）所属的物业位于湘潭市XX和柏荫路的交汇处的东南角，甲方同意将一层、二层计3000平方米房产与配套场地及附属用房、配套设备设施出租给乙方（即原告）使用。租赁期限从2007年12月1日至2027年11月30日，共计20年。甲方交付给乙方的房屋必须具备必要的商业公用设施，包括但不限于水、电、消防、上下水等设施。甲方同意将物业内与乙方承租物业相关的已经通过政府相关部门验收合格的设施作为本合同租赁房产之配套设施，在租赁期内提供给乙方使用。符合消防部门规范要求并验收后的商场所有一次消防设施系统（包括消防楼梯、消防通道、消防水池、室内外消防栓）。物业给水点、排水点、排烟口、排污系统、燃气系统接驳口。甲方负责单独给乙方安装XX并支付开户立表费用，乙方直接向XX公司交纳水费。甲方保证租赁的房屋及甲方提供的一切设施处于正常的使用状态。如楼面开花板、管道漏水等影响到乙方正常经营时，甲方应在接到乙方维修通知后24小时内进行维修。甲方应完成所提供的设备设施质检验收工作，消防系统的一次消防年检由甲方负责完成，甲方提供的配电、消防在超过使用年限或不能正常使用时由甲方负责更换。甲方免费对出租房屋（甲方提供的含水、电、消防等设施）进行定期维修、保养。2013年6月7日，第三人湘潭XX公司在年度消防XX普查中查出熙春路延长线钻石大厦户号为261408号消防XX存在严重漏水现象。当日，第三人XX公司向原告发出书面函，暂停此XX供水，要求原告尽快找出漏水点进行修复，并缴纳水费恢复消防XX正常供水。原告收到该函后于2013年6月13日向被告周XX、刘XX发出书面函，要求两被告根据双方的合同约定，尽快对室外管道进行修复，并通知第三人XX公司正常供水。两被告收到该函后，于2013年10月对该消防漏水管道进行了修复，但未缴纳漏水产生的水费。因两被告未缴纳水费，第三人三次对原告的经营用水进行停水，停水时间达50余天。

2014年1月5日，原、被告又签订了《补充协议》，双方约定：“甲方（即被告）需确保在租赁期限内乙方（即原告）正常经营，中环XX公司与甲方之间的XX纠纷由甲方负责与中环XX公司自行解决，如因甲方原因带来的停水行为，产生的损失由甲方负责。”事后，被告仍未缴纳漏水水费。原告认为，物业的消防XX表后主消防水管系被告提供的一次消防设施，且是原告租赁范围外物业共同设备，应由被告维护保养，其漏损产生的水费也应被告承担，被告拒不缴纳消费及不解决与XX公司之间的纠纷，导致XX公司对原告多次停止供水，被告的行为违反了与原告的租赁合同的约定，影响了原告的正常经营，使原告遭受重大损失。故原告诉至法院，请求确认户号261408号消防XX截止到2014年8月5日所产生水费由被告承担；判令被告赔偿原告损失10万元；两被告承担本案的诉讼费用。

另查明，2007年12月5日，湘潭市XX公司向第三人湘潭市中环XX有限公司提交了一份《申请用水报告》，内容为：“我公司在熙春路延长线建设钻石大厦，现申请用水，其中住宅40户，每户一表，独立门面10个，每户一表，消防接口一个，步步高商场XX一个，地下车库XX一个，三楼XX一个，门卫XX一个。”，附客户用水申请表，该表“客户名称”为“湘潭市XX公司钻石大厦周XX消防1块、刘XX等经营13块、马X等生活40块、步步高经营1块”。双方于2008年1月8日签订了《湘潭XX公司供用水协议》。

本院认为：湘潭市XX公司与第三人湘潭市中环XX有限公司签订了《供用水协议》，因湘潭市XX公司申请安装的消防XX表后漏水产生的水费，应由合同的相对方第三人主张权利，根据合同的相对性原则，原告无权请求确认消防管道漏水产生的水费由两被告承担。故原告请求确认户号261408号消防管道截止到2014年8月5日因漏水产生水费由两被告承担的诉讼请求，本院不予支持。原告诉称因两被告未向第三人缴纳漏水产生的水费，第三人对原告门店停水，造成原告销售额下降，与往年相比，停水期间的销售额损失在22万元以上，其他商品的销售额及门店营运损失更多，远远超出了原告主张的10万元的损失。因原告未提供证据证明其损失的具体数额，其损失无法计算，但第三人对原告门店停水必然对原告造成一定的经济损失，本院酌情认定原告的经济损失为5000元。湘潭XX公司以有独立请求权的第三人参加诉讼，有独立请求权的第三人是指第三人对双方当事人争议的诉讼标的，主张全部或部分的实体权利。第三人有独立的法律地位，既反对原告的主张，也反对被告的主张，以独立的实体权利资格参加诉讼。而本案第三人与原告没有独立的法律关系，且第三人的诉求与原告的诉求一致，故湘潭XX公司不应作为本案的有独立请求权的第三人参加诉讼，而应另行诉讼。故对第三人的全部诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告周XX、刘XX在判决生效之日起十日内一次性赔偿原告XX公司经济损失5000元；

二、驳回原告XX公司的其他诉讼请求；

三、驳回湘潭XX公司的诉讼请求。

如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2300元，由原告XX公司负担2000元，被告周XX、刘XX负担300元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。

审　判　长　　夏　丹

审　判　员　　陶XX

人民陪审员　　肖建武

代理书记员　　喻晓希

附相关法律条文：

《中华人民共和国民法通则》

第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。