刘XX与中国XX房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）刘XX。

委托代理人宁志建，河南XX律师。

被上诉人（原审原告）中国XX。住所地：平顶山市。

代表人李XX，行长。

委托代理人马XX，女，中国XX员工，住平顶山市卫东区。

委托代理人宋XX，河南首位律师事务所律师。

上诉人刘XX与被上诉人中国XX（以下简称XX银行）房屋租赁合同纠纷一案，平顶山市新华区人民法院于2014年12月31日作出（2014）新民初字第1256号民事判决，宣判后刘XX不服，向本院提起上诉。新华区人民法院于2015年3月10日将此案移送本院，本院受理后，依法组成合议庭于2015年3月24日开庭审理了此案，现已审理终结。

原审查明，2009年3月25日，XX银行（甲方）与平顶山市XX刘XX（乙方）签订了一份房屋租赁合同，租赁合同简要内容如下：甲方将座落于建设路中段XX银行平顶山分行建北支行楼下一间出租给乙方，面积共计13平方米。租赁期限壹年，自2008年12月22日至2009年12月21日止。年租金为人民币叁万陆千元整。租赁期满或合同解除后拾日内，乙方必须撤出其在房屋内的全部人员或物品，承担相关费用。违约责任，乙方未按本合同约定的时间和方式向甲方支付租金的，应向甲方支付违约金，违约金按年租金额的1%计算，乙方拖欠租金30日以上的，甲方有权解除本合同。刘XX将2008年12月22日至2009年12月21日的年租已交付给XX银行。2009年12月21日租赁合同到期后，刘XX没有与XX银行再续签租赁合同，也没有撤出租赁房，甚至至今刘XX都没有向XX银行交纳过房屋租金，现租赁房屋刘XX仍在经营。因XX银行工作需要，收回该房屋，XX银行多次催刘XX撤出房屋，但刘XX拒不撤出房屋，引起纠纷。

另查明：租赁房屋座落位于平顶山市新华区和平路东段路北（湖山音响店）。2014年8月25日，由平顶山市卫东公证处委托公证员杨XX及工作人员杨XX，在租赁房屋向刘XX送达《限期撤离通知》（有公证书为证）。

原审认为，刘XX与XX银行签订的房屋租赁合同于2009年12月21日到期，但合同到期后，刘XX既不腾房，又长期不交租金，严重违约，故对XX银行要求刘XX腾房的诉讼请求，予以支持。XX银行诉讼请求的损失180000元，其的请求依据是2009年3月25日与刘XX签订的租赁合同年租金一年为36000元，计算时间2009年12月22日起至2014年12月21日止为5年，其请求符合法律规定，予以支持。XX银行要求刘XX支付违约金1000元的请求，未超出合同约定，应予支持。XX银行要求刘XX支付200元公证费的请求，无合同依据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百零九条，第二百三十五条之规定，判决如下：一、刘XX自本判决生效之日起十日内腾空本案所涉租赁房屋，并交付给中国XX。二、刘XX自本判决生效之日起十日内向中国XX赔偿损失180000元，违约金1000元，共计人民币181000元。案件受理费3924元，由刘XX承担。

宣判后，刘XX不服，上诉称：刘XX使用的房屋是1997年的自建房，一直由刘XX使用至今。2009年3月25日，XX银行要求与刘XX就该房屋签订一份房屋租赁协议，考虑到如果不同意签订该协议，会给房屋今后使用带来不必要的麻烦，刘XX不得已的情况下同XX银行签订了该协议，协议约定租期为一年，即2008年12月22日至2009年12月21日，刘XX按约定支付了租金，到期后至起诉前五年，XX银行从未主张续签合同，也不再收取租金，刘XX主动提出向XX缴纳租赁费却遭XX银行的拒绝，明显是要迫使刘XX搬离自己所建房屋。而且XX银行要求赔偿损失，已经远远超过了一年的诉讼时效，不应支持。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。

被上诉人XX银行答辩称：一审认定事实清楚、判决公正，应予维持。理由：1、刘XX称现在争议的房屋是其1997年左右自建的，这不属实。一审判决中，刘XX在庭审中承认房屋是XX银行的。本案的租赁合同前，刘XX也租用该房屋。刘XX称土地不是XX银行的，这与他在上诉状自认的事实相矛盾。刘XX上诉状所称均是虚假事实，租赁XX银行的房屋在2009年12月21日到期后，XX银行就书面通知刘XX腾房，XX银行要自用，多次书面通知刘XX并通过公证处送达了腾房通知，但是刘XX拒不理睬，至起诉时已经多占用房屋五年，给XX银行造成损失18万元，合同违约金1000元。综上，请求二审法院依法维持原判。

本院查明事实与原审认定事实相一致。

本院认为，刘XX与XX银行于2009年3月25日签订的房屋租赁合同，双方均认可且该合同已经实际履行完毕，可见该租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。该合同明确说明刘XX承租XX银行的房屋，且约定在合同期满后，乙方（刘XX）必须撤出其在房屋内的全部人员或物品，合同于2009年12月21日到期后，刘XX应当按照约定将房屋交还XX银行。刘XX上诉称房屋是其本人所建，但仅提供了几个证人证言，且均系间接证据，不足以证明房屋是其本人所建，该上诉理由不予采信。关于诉讼时效，从双方陈述可以看出，2009年房屋租赁到期后，就房屋租赁一事双方多次协商，属于诉讼时效的中断，因此，本案未超过诉讼时效。综上所述，上诉人刘XX的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3920元，由上诉人刘XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张XX

审判员　　万XX

审判员　　郭XX

书记员　　邢XX