重庆市XX公司与张XX,宗X物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告重庆市XX公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处飞凤XX，组织机构代码450XXXX3253-X。

法定代表人张XX，董事长。

委托代理人雷先恩（特别授权），重庆XX律师。

委托代理人罗XX，女，系该公司职工。

被告张XX，男，1981年11月9日出生，汉族，重庆市铜梁区人。

被告宗X，女，1982年12月14日出生，汉族，重庆市铜梁区人。

二被告委托代理人沈XX，女，系被告宗X之母。

原告重庆市XX公司（以下简称XX公司）诉被告张XX、宗X物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周XX独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托代理人雷先恩、罗XX，被告张XX、宗X委托代理人沈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司诉称，原告系一家依法成立的物业管理企业，2013年2月1日原告与铜梁县巴川街道办事处聚龙苑小区业主委员会建立了物业委托服务合同，并依约履行了物业管理义务。张XX、宗X是聚龙苑小区2单元3-1号业主，从2013年5月至今一直未予交纳庭院公摊费、物业服务费、路灯费。为此，原告多次向被告催收，但均未能实现，为维护合同权利，现原告特诉至法院，要求依法判决：1、被告支付拖欠原告的2013年5月至2014年8月的庭院公摊费31.30元、服务费1090.10元、路灯费17.20元等共计1138.60元，并从每日按所欠物业服务费3‰的标准向原告支付违约金870.53元；2、本案诉讼费由被告承担。

被告张XX、宗X辩称，欠交物管费属实，张XX与宗X系夫妻关系。两人是巨龙苑小区2单元3-1业主，房屋建筑面积136.25平方米。不交物管费的原因是XX公司服务不到位，阳台下面全是垃圾没人打扫，漏水换水笼头物管不搭理，设施坏了也没人管，物业费涨价不合理。违约金过高，要求调减。

经审理查明，XX公司系2003年7月3日在铜梁县工商行政管理局依法成立的，从事物业管理等的有限责任公司。张XX、宗X系重庆市铜梁区巴川街道办事处白龙大道XX2单元3-1房屋的业主，该房屋建筑面积为136.25平方米。2013年2月1日,聚龙苑小区业主委员会（甲方）与XX公司（乙方）签订了《物业委托服务协议》。该合同对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。其中，对公共水电费代收代缴约定为乙方每月收费一次，分摊方式按水电部门正式发票数与每月实住户据实分摊。对物业服务费收费标准约定为0.5元/月/平方米。物业费理费等实行按户建筑面积计收，按月缴纳。甲方未按时向乙方缴纳物业服务费和代收的水、电费等相关费用时，乙方可按欠费总额每日3‰向甲方收取违约金或停止提供服务。合同签订后，XX公司对该小区物业进行管理。2014年5月1日至2014年8月31日，张XX、宗X未向XX公司交纳物业服务费。

庭审中，XX公司为证明张XX、宗X应交纳庭院公摊费31.30元、路灯费17.20元，向法庭举示了重庆市XX公司收费发票、重庆XX公司税费收据27张、分摊明细表和公告照片21张。张XX、宗X称对票据计算的总量和分摊明细的情况无异议，但是应不存在公摊用水情况。

上述事实，有XX公司和张XX、宗X的陈述及XX公司提交的《物业委托服务协议》、营业执照、组织机构代码证、发票、收据、分摊明细表、照片，这些证据的真实性、合法性及关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。

本院认为，XX公司与聚龙苑小区业主委员会签订的《物业委托服务协议》系其双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该合同内容对XX公司及聚龙苑小区业主均具有法律约束力。XX公司已对聚龙苑小区提供了物业管理服务，张XX、宗X作为该小区2单元3-1房屋的业主，有向XX公司交纳物业服务费、分摊水电费的义务。但张XX、宗X对2013年5月1日至2014年8月31日期间的物业服务费及分摊水电费，没有交纳应当承担违约责任，XX公司要求张XX、宗X交纳，本院予以支持。根据《物业委托服务协议》中的约定，张XX、宗X应交纳该期间的物业服务费1090元（136.25平方米×0.5元/平方米×16个月）、公摊水电费48.50元（庭院公摊费31.30元＋路灯费17.20元），XX公司超过该部分的主张本院不予支持。

关于逾期交纳服务费等的违约金的问题。张XX、宗X提出双方约定的违约金过高。本院认为，双方在合同中约的按每日千分之三的计付违约金，明显过高，张XX、宗X提出过高的理由成立，本院予以采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，物业委托服务合同约定，业主逾期未交纳物业服务等费用的应按日以应按欠费总额3‰标准支付违约金，但由于XX公司没有提供因张XX、宗X未交纳欠交的物业服务费而造成的实际损失的相关证据，宗X也明确提出，合同约定的违约金过高，要求调减。因此，本院在兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素情况下，根据公平原则衡量，对违约金调整为按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍计算，从每次应当交纳的物业服务费的次日起至付清之日止向XX公司支付违约金。对XX公司超过该标准支付违约金的主张，本院不予支持。

张XX、宗X关于XX公司服务不到位等问题。本院认为，XX公司在物业服务过程中可能确实存在不足之处，提供的服务也确实存在一定的瑕疵，其应与小区业主加强沟通，改进和完善物业服务，取得小区业主的理解和支持，但不足以成为其少交或拒交物业服务费的正当理由，且宗X也没有提供XX公司服务存在以上瑕疵的证据，故张XX、宗X以此为由拒交物业服务费，本院不予支持。

张XX、宗X关于物业服务费收费涨价不合理的问题。本院认为，聚龙苑小区业主委员会系该小区的业主选举产生的，代表业主利益的组织，与签订的《物业委托服务协议》对该小区的全体业主均具有约束力，XX公司按照该协议的约定收取物业服务费，既符合法律规定，也符合合同约定，宗X以物业服务费收费涨价不合理为由，拒交物业服务费，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：

一、被告张XX、宗X于本判决生效之日起十日内给付原告重庆市XX公司2013年5月1日至2014年8月31日期间的物业服务费1090元、庭院公摊费31.30元、路灯费17.20元共计1138.50元，并支付从每次应当交纳的物业服务费次日起至付清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍计算的违约金。

二、驳回原告重庆市XX公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半交纳25元，由被告张XX、宗X负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交本诉上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

审　判　员　　周XX

书　记　员　　李XX