上海XX公司与XX、胡XX等物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告上海XX公司。

法定代表人潘X。

委托代理人王XX。

委托代理人狄昕雯，上海XX律师。

被告柳X。

被告胡XX。

委托代理人柳X。

被告柳X。

法定代理人柳X。

原告上海XX公司与被告柳X、胡XX、柳X物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理。依法由审判员王XX适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海XX公司的委托代理人王XX、狄昕雯、被告柳X、被告胡XX的委托代理人柳X、被告柳X的法定代理人柳X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海XX公司诉称，被告系宝山区盘古XXXXX弄XXX号XXX室产权人，原告系该小区物业管理单位，2003年5月1日原告与开发商签订物业服务合同，原告按约定提供了物业服务，但被告从2004年7月1日起拒付物业管理费用，经原告催讨未着，故诉讼来院，1、要求被告缴纳2004年7月至2013年12月物业管理费14，341元；2、要求被告支付逾期缴纳物业费的滞纳金11，610元，从2013年3月30日暂算至2013年12月30日。

被告柳X、胡XX、柳X辩称：三被告是盘古路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人，被告是没有支付2004年7月至2013年12月的物业管理费。被告不知道原告和第三人签订的合同，2003年10月22日被告进户时和原告签订了房屋委托代管合同，合同期限两年，从2003年10月1日至2005年9月30日。被告支付过物业费，后来没付原因是，房地产售房时承诺小区后面是绿化带，现在是垃圾场，环境一塌糊涂；小区消防安全设施空白，消防水箱里的消防设备不齐全；被告家这幢大门的门铃是坏的，维修过，没修好；小区监控设施没用，2005年11月被告家遭窃，损失近10万元，当时报案了，至今没有破案，后来物业才开始巡逻；小区现在管理很乱，车辆乱停，侵占小区绿化道，之前发了进人的门禁卡，用了一段时间不用了；原来的物业合同到期后原告没有要求与被告续订合同，被告认为合同终止了，原告和业委会定的合同被告不承认，物业管理不到位应对业主承担损失，承担相应赔偿责任；门铃坏了9年到现在才修，消防设施2-7层都是不合格的，说明物业服务不到位。现不同意原告的诉请。

经审理查明：

上海XX公司（甲方）与原告（乙方）签订前期物业管理服务合同，合同约定，甲方将恺源景XX委托乙方实行物业管理，委托期限10年，自2003年5月1日至2013年4月30日止，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。

上海市宝山区恺源景XX业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订物业管理服务合同，合同约定，甲方将恺源景XX委托乙方实行物业管理，委托期限3年，自2006年3月18日起至2009年3月17日止，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。

上海市宝山区恺源景XX业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订物业管理服务合同，合同约定，甲方将恺源景XX委托乙方实行物业管理，委托期限3年，自2009年3月18日起至2013年3月17日止，物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度前15日之内履行交纳义务，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三每日加收滞纳金。

上海市宝山区恺源景XX业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订物业管理服务合同，合同约定，甲方将恺源景XX委托乙方实行物业管理，委托期限5年，自2012年3月18日起至2017年3月17日止，物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度前15日之内履行交纳义务，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三每日加收滞纳金。

上海市物业管理服务收费价目表载明，收费单位上海XX公司，管理区域恺源景XX（盘古路19弄），2003年5月27日，管理费0.35元／月，保洁费0.05元／月，保安费0.20元／月，房屋设备运行费0.55元／月小高层，房屋设备运行费0.10元／月多层。

上海市房地产登记簿载明，盘古路XXX弄XXX号XXX室建筑面积109.39平方米，总层数11，权利人柳X、胡XX、柳X，受理日期2003年12月27日，核准日期2004年2月2日。

2003年10月22日原告（乙方）与被告方（甲方）签订房屋委托代管协议，协议约定，甲方将盘古路XXX弄XXX号XXX室委托乙方代管，委托期限二年，自2003年10月1日起至2005年9月30日止。

原告对被告物业所在的小区进行物业管理服务至今。被告共拖欠2004年7月至2013年12月的物业管理服务费用计人民币14，341元。原告曾向被告催讨物业管理服务费用。

审理中，原告表示：绿化带是开发商承诺的，而且在小区外，不是原告管理范围；现在小区消防设备都齐全的；门铃是原告报修的，没修好会继续修理修好为止；当时设施少，2010年增加了摄像头，现在探头32个、电子围栏都有；门禁卡是一卡一人，使用中一直损坏，现在不用了。停车位是征求业主同意的，我们给乱停车的人贴条要求规范停车；前期物业服务合同和与业委会签订的物业服务合同对业主有约束，原告方按照合同约定对小区进行物业管理服务，原告不存在过错，被告应按时缴纳物业管理服务费用，现被告欠费多年，原告多次催讨未着，被告应支付物业管理服务费用。

审理中，被告出示以下证据：证据1、开发商广告，说明开发商承诺小区后面是绿化；证据2、房屋委托代管合同，说明被告和原告定的合同2005年9月30日到期；证据3、一组照片，说明小区消防设施不齐全；证据4、接报回执单，说明家里遭窃情况。原告对此表示：证据1真实性无法考证，是开发商承诺的，而且在小区外，不是原告管理范围；证据2真实性需验证，就算是真实的，之后和业委会签订的合同也是合法有效的；证据3消防设施开始都有的，后来被偷了，现在是顶楼、中层、底楼配备消防设施；证据4真实性无异议，被告遭窃的原因不在原告方，与本案无关，被告可另案起诉。

审理中，原告主张滞纳金人民币6，000元

上述事实，有前期物业管理服务合同、物业管理服务合同、物业服务合同、上海市房地产登记簿、上海市物业管理服务收费价目表及原被告的陈述等为证。

本院认为，原告对被告居住的房屋进行物业管理服务至今，被告也实际接受原告的物业管理服务，被告理应向原告支付物业管理服务费用，现被告未履行支付相关费用的义务，应承担相应的民事责任。现原告要求被告支付欠交的物业管理服务费用，于法无悖，本院予以支持。审理中，原告主张滞纳金6，000元，于法无悖，本院予以采信。被告的辩称尚不能成为拒付物业管理服务费用的理由。原告也应进一步提高物业服务水平，为广大业主和物业使用人服务。因柳X系未成年人，其民事责任由其法定代理人承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：

一、被告柳X、胡XX于本判决生效之日起十日内向原告上海XX公司支付2004年7月至2013年12月的物业管理服务费用计人民币14，341元。

二、被告柳X、胡XX于本判决生效之日起十日内向原告上海XX公司支付滞纳金人民币6，000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计人民币224元，原告上海XX公司负担70元，被告柳X、胡XX负担154元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　王XX

书记员　　吴XX

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。