蔡XX、于XX诉张XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：于XX，住安徽省宣城市宣州区。

原告：蔡XX，住址同上。

上述两原告共同委托代理人：王志昕，安徽XX律师。

被告：张XX（又名张XX），住安徽省宣城市宣州区。

委托代理人：张X，住址同上。

委托代理人：周X，住安徽省宣城市宣州区。

原告于XX、蔡XX诉被告张XX房屋租赁合同纠纷一案，于2014年7月14日诉至本院，同日，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月27日公开开庭进行了审理。原告于XX及两原告共同委托代理人王志昕，被告张XX及委托代理人张X、周X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：两原告原系夫妻关系，自2008年9月1日起，开始承租被告位于宣城市宣州（农贸）市场环城东XX4-6号房屋中的20平方米的门面一间，从事食品零售经营活动，最近原、被告的《租房合同》系2013年9月1日签订的，该合同约定，每月租金为4583.33元；租赁期限自2013年9月1日起至2014年9月1日止等内容。合同签订后，原告依约支付租金并从事经营活动。2013年12月18日，宣城市人民政府和宣州区人民政府均发布公告，对包括被告环城东路房屋在内的宛溪河周边的房屋进行征收拆迁。2014年3月5日，宣州市场服务中XX发布公告，要求宣州市场经营户于2014年3月5日至7日三天搬迁，3月8日进行市场扫尾工作，3月9日正式关闭市场。至此，宣州（农贸）市场进行了整体搬迁，市场的房屋也陆陆续续被拆，原告的餐饮经营活动刚开业即受到严重影响，已经无法经营了。2014年4月9日，两原告经安徽省阜阳市颍州区人民法院（2014）州民一初字第0832号民事判决书判决离婚，但判决未对夫妻共同财产分割作出处理。2014年5月31日，被告与房屋征收部门签订《拆迁补偿安置协议》，协议约定了房屋征收部门应支付被告房屋补偿费、搬迁费、停业停产损失、房屋附属设施以及装潢损失等补偿。期间，原告曾多次向被告要求退还房屋租金，以交还房屋配合拆迁工作，但遭到被告拒绝。上述协议签订后的2014年6月24日，原告清空上述所租房屋并予以了搬迁，产生了搬迁费、停业停产损失、房屋附属设施以及装潢损失。原告认为，上述支付被告的拆迁补偿中的搬迁费、停业停产损失、房屋附属设施以及装潢损失属于从事经营活动的承租人原告所有；另自2014年3月9日宣州（农贸）市场搬迁截止日起至2014年9月1日租赁期满期间的租金也应当退还原告。请求判令：1、被告向两原告支付租赁房屋被拆迁而产生的停产停业损失费、搬迁费、房屋附属设施及装潢损失合计40000元。现变更为7795.8元，其中停产停业损失费4320元，搬迁费200元。装潢损失3275.8元，合计为7795.8元。2、解除原、被告于2013年9月1日签订的《租房合同》；由被告返还两原告房屋租金26431元（自2014年3月9日计算至2014年9月1日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。

原告向本院提交证据如下：

一、两原告身份证复印件各1份，证明两原告主体资格；

二、租房协议复印件4份，证明原被告于2008年9月1日、2009年9月1日、2011年9月1日、2013年9月1日签订租房协议，租赁被告位于宣城市环城东XX的房屋的事实；

三、营业执照复印件1份，证明原告房屋经营的散装食品的事实；

四、安徽省阜阳市颍州区人民法院民事判决书复印件1份，证明两原告离婚，且财产没有做分割的事实；

五、房屋征收政策汇编复印件1组24页，证明2013年12月18日，宣城市人民政府和宣州区人民政府均发布公告，对包括被告环城东路房屋在内的宛溪河周边的房屋进行征收拆迁的事实，同时对征迁过程中的补偿作出规定，其中对停产停业损失费按36元每平方每月，按六个月计算，搬迁费（18、19页）按10元每平方计算，规定有大型设备另行计算；两级人民政府发布公告（13页），规定被征收房屋已经出租了，由承租人和被承租人予以解除合同；

六、装潢照片复印件6张，腾空照片2张，装潢照片证明原告被拆迁时，以及原告所租房屋于6月24日清空的事实。

被告辩称：1、原、被告之间系租赁合同关系，双方应按协议办理，宣州市场服务中XX发布了迁址公告，是对国有经营户的，作为合同双方，被告未让原告搬迁，同时原告亦未在3月9日自行搬迁；2、房屋征收补偿和经营停产停业损失，根据中华人民共和国国务院第590号令第2条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。因征收房屋造成的搬迁、临时安置、停产停业损失补偿均应是被征收人的与承租人无关；3、关于装潢附属赔偿，双方协议约定门面墙上不准做任何标记，原告的广告牌、装潢及雨棚是个人所为，合同终止其可将属于自己的全部卸走；4、与蔡XX于2013年9月1日签订的房屋租赁合同。合同协议暂定一年于2014年9月1日到期，在此期间于XX自愿清空房屋，且其只安装了雨棚，无其他装潢附属；于XX正常经营至6月24日，被告一直在履行合同，市场拆迁是政府行为与被告租赁房屋无关系，且房屋至今仍在未交给政府，房屋所有权属于被告所有，清空房屋纯属其个人行为与被告无关，后果应由于XX承担；5、租赁合同是双方真实意思签订的，同意解除合同，请驳回原告其他诉讼请求。

被告向本院提交证据如下：

照片复印件1张，证明房屋现在没有拆迁，被告没有违约的事实。

经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二、三、四、五、六的三性无异议，但是对于装潢中开关、雨棚、广告牌等是原告可以移走，吊扇是被告安装的；原告对被告提交的证据的真实性没有异议，但认为被告在签订房屋征收与补偿协议时，房屋已经被国家收回，且与本案无关联性。

本院经审查，对原、被告双方提交的证据“三性”均予以确认，其证明效力以本院查明的事实为准。

根据上述采信的证据，结合当事人当庭陈述，本院对本案事实认定如下：

两原告原系夫妻关系，2008年9月1日，两原告因经营香精香料业务租赁原告所有的坐落于宣城市环城东XX4－6号房屋中的一间门面房，面积为20平米，租期1年，2009年9月1日，双方重新签订租房协议，租期1年，2011年9月1日、2012年9月1日、2013年9月1日，蔡XX（或于XX）作为甲方与被告作为乙方，再次签订《租房协议》，内容为：1、甲方有门面房二十平方米，租给乙方做经营服务，加工生意；2、每月房租4583.333元整，全年￥55000.00元整（每月房租大写肆仟伍佰捌拾叁元叁角，全年大写伍萬伍仟整）；3、每月房产税由乙方自付，房租期（二零一三年九月一日至二零一四年九月一日）暂订房租合同壹年，房租一次付清，先付后住，水电费由乙方自付，在租的期间不得转让和出租他人现象；4、在租住时门面墙上不准做任何标记，租赁期间不得有成伙人赌博现象，如发现，甲方有权切断电源和水源；……本协议一式二份，双方各执一份，甲、乙双方签字生效。在此期间，原告对房屋在门前安装长2米、宽3.5米的雨棚及制作广告牌。

宛溪河综合整治（二期）及周边棚户区改造，宣州区人民政府于2013年12月18日对具体征收范围及国有土地上房屋征收补偿安置实施方案等进行发布公告。被告所有的宣城市区环城东XX4－6号房屋坐落于该区域内。2014年3月5日，宣州市场服务中XX发出公告，内容为“广大市民、宣州市场经营户：宣州市场搬迁工作已经启动，搬迁至临时过渡市场（地点：老汽车站向北100米宛溪路处，2路、4路公交车通达）。搬迁时间为：3月5日、6日、7日三天，3月8日进行市场扫尾工作，3月9日正式关闭市场”。2014年5月31日，张XX、张XX（张XX之子）作为被征收人与征收实施单位签订《国有土地上房屋征收与补偿协议》，双方约定以货币补偿方式进行补偿，其中：营业用房停产停业损失费为51376元（237.85㎡×6月×36元／㎡·月），装潢补偿费为90530元（其中雨棚148㎡×20元／㎡＝2960元）、非住宅搬迁费2378.5元（237.85㎡×10元／㎡）。2014年6月24日，原告腾空房屋。

本院认为：依法成立的合同受法律保护，对合同双方均有约束力。原、被告双方经协商一致签订房屋租赁合同，原告按约定向被告支付租金，其在租赁期间因占有、使用租赁房屋获得的利益，归承租人所有。因宛溪河综合整治（二期）及周边棚户区改造工程，被告于2014年5月31日与征收单位签订了房屋征收与补偿协议，原告租赁的房屋被征收，双方租赁合同无法继续履行，原告请求解除合同，被告无异议，本院予以确认；征收单位按36元／㎡·月补偿其停产停业损失，原告于2014年6月24日搬迁，合同期间内的停产停业损失即1584元［20㎡×（36元／㎡·月÷30天）×66天］，被告应支付给原告。双方合同虽约定，租住时门面墙上不准做任何标记，但原告自行安装的雨棚7平方米（2米×3.5米）征迁单位已按20元／㎡予以补偿即140元，被告应支付给原告，原告主张的搬迁费200元（20㎡×10元／㎡），本院予以支持。综上，本院核定原告因租赁房屋被拆迁产生的搬迁费、停产停业损失、装潢损失共计1924元（200元＋1584元＋140元），其超出部分，本院不予支持。2014年3月5日，宣州市场服务中XX发出宣州市场搬迁公告，于同年3月9日正式关闭市场，根据双方合同约定，被告应返还原告自2014年3月9日起至期满之日止的房屋租金，但原告在市场搬迁结束后未予以搬迁，仍占用被告房屋至2014年6月24日，此期间的房屋租金原告仍应承担，故对其要求被告返还其自2014年3月9日起至2014年6月24日止的房屋租金，本院不予支持，被告应返还原告自2014年6月25日起至同年9月1日的租金，即10083.33元（4583.33元／月÷30天×6天＋4583.33元／月×2个月）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十五条之规定，判决如下：

一、被告张XX于本判决生效之日起三日内支付原告于XX、蔡XX搬迁费、停产停业损失、装潢补偿费合计1924元；

二、解除原告于XX、蔡XX与被告张XX于2013年9月1日签订的《租房协议》，被告张XX于本判决生效之日起三日内返还原告于XX、蔡XX房屋租金10083.33元；

三、驳回原告于XX、蔡XX其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费510元（原告于XX、蔡XX已预交1261元），由原告于XX、蔡XX负担230元，被告张XX负担280元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。

审　判　长　　吴安清

人民陪审员　　刘顺莲

人民陪审员　　陈XX

书　记　员　　刘XX

附法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。