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买二手公房有哪些风险

2021-04-23 17:07:31 807 房产纠纷, 二手房纠纷

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1′34″

音频内容:

二手公房,也就是已购公有住房,购买时需要注意:

1、已购公有住房转让时须按规定补交土地出让金和有关税费,缴纳土地出让金后房屋性质就转化为商品房,可以自由上市交易;

2、已购公房基本上都是80.90年代的建成,房龄相对比较老些,有些已购公房是不能贷款的,中介虽然会表示帮助办理贷款,但是有可能审批不通过,会导致需要以现金方式全额支付购房款;

3、有些公房的物业供暖都是单位来处理,原单位职工的已购公房而言是不需要缴纳这些费用的,但是再次交易后,作为新业主就会缴纳物业费和供暖费。如你们的交易房价比评估价高,建议签订“阴阳合同”,因为在办理房产买卖时,需双当事人在交易大厅签订定房屋买卖监证合同,该合同的房价将直接影响你的缴税费用,如高出评估价,其税费缴交标准以是价高计收的。所以,你们可以在交易大厅购卖两套房屋买卖监证合同(该合同为合法的标准合同),一份以实际情况签订,并自行保管。一份为程序签订,缴税用。

法律依据:《房屋登记办法》

第三十三条

申请房屋所有权转移登记,应当提交下列材料: (一)登记申请书; (二)申请人身份证明; (三)房屋所有权证书或者房地产权证书;
(四)证明房屋所有权发生转移的材料; (五)其他必要材料。
前款第(四)项材料,可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书,或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。


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买二手房有哪些风险
1、房屋产权不明晰。2、土地情况不清晰。3、交易房屋正在出租。四抵押查封风险。五.房款支付风险。六共有权人不同意出售的风险。七.物业交割风险。八连环单风险。九违约风险。
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房产纠纷
买卖二手房的风险有哪些?二手房买卖有哪些风险?
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 二手房买卖风险及其规避方法 1、了解是否属于允许出售的房屋 根据《城市房地产转让管理规定》第六条规定的情形,是属于不可以转让的房产。因此在确定房产的时候一定要注意是不是不能转让的房产。 2、所有权是否真实、完整、可靠 房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系,房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是,一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。 3、了解所购“二手房”的准确建筑面积 合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准,其他面积不计在内。此外,还要考察地段、环境和房屋结构、采光条件以及物业管理等相关问题。 4、了解购买“二手房”的程序 购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》,并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门,办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。 5、了解屋内设施的交验细节 有些业主在签订合同时常常口头向客户保证,屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪,而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。 6、付款方式 在购房合同签订过程中,必须注意付款方式的一个个环节。比如,买卖双方可以约定,在付款方式的选择上标明,在签订《房屋买卖合同》时,客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。 7、交房时间 ? 在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间;房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担;另外,双方的其他约定也需在合同中注明。 8、违约责任 买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务,这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。
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二手房买卖手续有何风险
房屋方面的风险。1、对房屋所在片区考察不仔细。2、房屋有严重的质量问题。3、房屋产权问题。中介方风险1、中介公司不让购房者与房主见面,从中赚取差价。2、中介公司有意隐瞒房屋所在地段不利于购房者的规划情况和房屋质量问题。3、签订不公平合同。4、中介公司操作流程不规范。
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房产纠纷
我同事现在买了二手房了,准备签订合同进行过户了,但是担心有什么风险,买二手房过户风险是什么
[律师回复]
一、一房二卖
  由于从买房到等待过户的过程中会有很长一段时间,加大了房产交易的风险,严重的会导致一房多卖根据法律规定,在出现一房二卖的情况时,并不是谁的合同先签订房屋就归谁所有,谁先占有房屋就归谁所有,而是过户到手才算是谁的。因此即便签了房屋买卖合同又做了公证,卖家又将房屋转卖给他人,并且过了户,则房屋也是归他人所有,原买家只能要求卖家承担违约的责任。
  
二、违约风险
  延迟过户的房屋产权归原业主,容易受房价变动影响,导致合同毁约。房价上涨过多,原业主可能宁可赔违约金也不办理过户,业主赔偿你的违约金远不足房价的涨幅,那损失非常大。房价下跌过多,买家也会有想法,宁可放弃购房定金或者部分购房款也不愿意继续履约。
  何先生2012年从王女士手中购买了一套通盛上海花园小区的商品房,由于王女士的房产证不满五年,考虑到五年内房产交易税费较高,双方达成“待房产证满五年后再过户”的约定,房产证等资料交给何先生保管。今年5月份,房产证终于满五年了,于是何先生再次联系王女士,让其配合办理房产过户手续,不料对方突然变卦,要求何先生再多付五万元钱,否则她就不配合过户。
  
三、卖家用房子抵押贷款
  在合同存续期间,如果卖家有经济问题,不排除他会拿着房屋的产权证去抵押贷款的。如果到了约定过户的时间,贷款仍然没有还清,房屋还在抵押,就无法过户。
  
四、房屋被查封
  在等待过户的时间里,房产的权属仍是原业主的,那么在这段时间里,如果业主出现一些经济纠纷,可能会导致房产被查封。同时,一旦卖家因其他债务被诉至法院,法院可查封该房产,到时该房产将避免不了被拍卖的风险。
  
五、产权人死亡
  买家与卖家签订了二手房交易合同后,如果卖家过世,买家就不得不一一找到该出卖人的众多继承人,先办理房屋继承登记,再办理房屋产权转移登记。在此过程中,不排除有的继承人坐地起价,买家不得不忍受额外的支出以及烦琐的公证、过户手续。
  因此,提醒各位购房者在签署的《买卖合同》一定要严密,将违约成本提高,约定好过户时间,中间发生什么变化对双方都可以有约束。如果确实要延迟过户,一定要找一个第三方(比如值得信任的中介公司),一起去公证处做公证。在过户之前,与卖家协商好付款方式,千万不可直接将全部房款给卖家,而应该选择分期付款或只缴纳定金。建议买家在等待过户的时间里可以定期去房管局“查档”,有效跟进房子的产权和实际情况。
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二手房买卖手续有何风险?
房屋本身方面的风险。1、对房屋所在片区考察不仔细。2、房屋有严重的质量问题。3、房屋产权问题。中介方面的风险1、中介公司不让购房者与房主见面,从中赚取差价。2、中介公司有意隐瞒房屋所在地段不利于购房者的规划情况和房屋质量问题。3、签订不公平合同。4、中介公司操作流程不规范。
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房产纠纷
假离婚买二套房风险
[律师回复] 您好,针对您的假离婚买二套房风险问题解答如下, 假离婚买二套房是违法的。
二套房买房流程如下:
1、优选需要进行审查,这是购房的必要前提准备
审查所购楼盘的房地产开发企业的开发资质,审查所购楼盘的房地产开发企业的经营范围,审查房产开发商的“五证”,企业的“五证”和“两书”是允许其合法售房的证明文件,购房者应要求房地产开发商和销售商出示“五证”和“两书”,审查所要购买的房屋是否已被进行抵押。
2、签约,这是购房过程中慎重而又稳妥的一笔
购房者要持有谨慎的态度签订认购协议,认真仔细的阅读并填写合同文本中的空白处,合同附件也是不能忽视的,由于主合同中只能采取法定的统一文本,所以合同的附件就显得尤为重要。
3、付款,包括购房款。所需要缴纳的税费等相关费用
收房纠纷的主要事由有:延期交房;房屋质量问题;小区基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺不能兑现;承诺的规划与事实不一致。验收材料很重要,所以建议购房者签定一份对自己有利的合同,以避免收房时产生纠纷。
取得产权的重要性,商品房所有权的取得是以房屋产权证的较后登记完成为准,即拿到了产权证,购房者才真正成为房屋的所有人。
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哪些二手房买卖有风险?
第一种、产权不明确的二手房,第二种、被查封的二手房,第三种、违章建筑的二手房,第四种、鉴定为危房的二手房,第五种、特殊性质的二手房,房子作为一家人的共同寄托,该忌讳的还是应该引起重视,购二手房时,房子的彩光、氛围以及高度等都应该考虑,购二手房时,一些不符合法律规定的房子不要买。
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房产纠纷
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二手房买卖风险有哪些?
在购买二手房的时候,主要的风险来自于三方面,包括产权风险、资金风险以及二手房本身质量的风险。其中,尤其要注意二手房的抵押贷款情况,此时需要二手房房主先从银行将二手房解押出来,取得了二手房的不动产权证之后,那么才能购买,这样也是降低自身风险的一种方式。
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房产纠纷
二手房中介有风险吗
[律师回复] 1、二手房按揭贷款的风险 在办理二手房按揭贷款的过程中,中介对银行承担着保证的责任,保证二手房交易的真实性,交易资料的合法与真实性,以及抵押合同未办理前借款人违约时的保证责任。所以,中介需要做到全面了解出售房产的相关资料,以及客户的还贷能力等问题,在没有百分之百把握之前不要轻易对于客户提出的贷款额度及年限等问题作出承诺。 2、虚报成交价引起的风险 有些人在进行二手房交易时会要求中介虚报成交价,主要分为“高报 ”与“低报”两种情况,“高报”是为了在向银行贷款时能够争取到更大金额的贷款,“低报”是为了逃避有关的税费。这时,中介在交易中起着见证的作用,对成交价也有见证的责任,因此都需要担负相关的法律责任,所以遇见这种情况应该向客户说明清楚并争取签订免责条款。 3、伪造签名的风险 有时由于一些经客户签名的文件因某种原因不符合有关部门的要求,中介可能会因为怕麻烦就直接伪造签名,结果后被相关部门退回,影响了交易进度,还引起了客户不满,从而造成客户在交易中途突然决定取消交易、不支付服务佣金等情况的出现。这样的方式不仅给自身造成困扰,也会给公司带来形象和利益上的损害,因此不适宜使用。 4、房源保管的风险 卖家在将房源委托中介公司进行销售或租赁时,会将该房源的钥匙交予中介公司保管、使用,这样一来,中介公司就要承担该房源的保管风险,如果该房源发生失窃或是被人为损坏等情况,所造成的损失都会由中介公司负责赔偿,尤其是一些价值不菲的房源,中介就需要承担更大的风险。因此,中介在接受房源的钥匙时,应针对房源保管的责任承担问题等,与卖家签订有关协议,尽量规避房源保管的风险。
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二手房的风险是什么?
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 二手房买卖风险及其规避方法 1、了解是否属于允许出售的房屋 根据《城市房地产转让管理规定》第六条规定的情形,是属于不可以转让的房产。因此在确定房产的时候一定要注意是不是不能转让的房产。 2、所有权是否真实、完整、可靠 房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系,房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是,一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。 3、了解所购“二手房”的准确建筑面积 合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准,其他面积不计在内。此外,还要考察地段、环境和房屋结构、采光条件以及物业管理等相关问题。 4、了解购买“二手房”的程序 购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》,并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门,办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。 5、了解屋内设施的交验细节 有些业主在签订合同时常常口头向客户保证,屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪,而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。 6、付款方式 在购房合同签订过程中,必须注意付款方式的一个个环节。比如,买卖双方可以约定,在付款方式的选择上标明,在签订《房屋买卖合同》时,客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。 7、交房时间 ? 在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间;房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担;另外,双方的其他约定也需在合同中注明。 8、违约责任 买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务,这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。
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