房产纠纷语音解答

在二手房买卖时，应注意以下几点：

1、房屋手续是否齐全 (查看房产证，土地证，个别地区还有契税证);

2、产权是否明晰无纠纷(是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况);

3、交易房屋是否在租 (须注意：买卖不破租赁);

4、土地情况是否清晰 (是否有土地抵押，查封等);

5、市政规划是否影响 (是否在动迁红线内);

6、房屋是否合法 (不要有违规搭建等，无法办理过户);

7、单位房屋是否侵权 (福利分房等);

8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移(特别是学区房) ;

9、中介公司是否违规 (选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等);

10、合同约定是否明确 (违约赔偿责任)。

五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

离婚与购买二套房没有直接关系，个人及家庭均可购买二套房，只是首付比例和贷款利率有区别。以成都市为例：

1.首次购买普通自住房的居民家庭，其中成都市高新区(西部园区、南部园区)、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区、天府新区成都直管区等12个住房限购区域，仍按原政策执行，最低首付款比例不低于30%，全省非限购区域不低于25%。

2.拥有一套住房且相应限购贷款未结清的居民家庭，其中成都市高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区等11个住房限购区域，最低首付款比例不低于60%，且贷款年限不超过25年;天府新区成都直管区最低首付比例不低于70%，且贷款最长年限不超过25年;全省其他非限购地区最低首付款比例不低于40%。

合同是买卖关系的证明，也是双方履约的依据，如果没有合同，当发生违约情况，当事人难以主张自己的权利。建议继续向开发商索要，如果暂时无法取得原件的，可以要求开发商提供复印件并在上面加盖“本件与原本核对无异”印章。如果开发商仍然拒绝提供，可以要求房产管理部门介入。

《中华人民共和国民事诉讼法》 第三条 人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。

①具有符合法律规定的购房合同、协议或者相关证明文件。

②所购住房为家庭首套住房。

③信用状况良好。

④有不低于国家规定比例的首付款资金。

⑤家庭具有偿还贷款本息的能力，主要是看家庭收入能否保障按期还款。

⑥能够按银行规定方式提供贷款担保。

⑦夫妻双方均未申请过军队或者地方住房公积金贷款。

《民法典》 第四百条 设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权的种类和数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）抵押财产的名称、数量等情况；

（四）担保的范围。