二手房纠纷语音解答

要求赔偿。

1、买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。

2、但由于“二手房”买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。

3、因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。

4、对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。

要慎重的考虑。即双方要进行交易的二手房，这是合同的关键。要写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况;写明房屋产权归属，是否共有财产;原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋所有权纠纷;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费及其他费用交费状况;房屋相关文字资料的移交过程。写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。

直系亲属赠与。只征收契税，税率统一是3%，由于不涉及具体金额，税基一般是当地政府公布的指导价。

非直系亲属赠与。这种情况需要缴纳三项税费，分别是：

1、增值税不满两年的房子要全额征收增值税，满两年的房子但是非普通住宅采取差额征收的方式。

2、契税

契税计算公式如下：契税=(指导价-增值税)3%

3、个人所得税

分为两种情况，第一种，如果是满五唯一，则免征个税，第二种，如果不满五年或满五不唯一，需要按照差额20%的比例征收个税。

差额的计算方式：指导价扣除原价、原契税、附加税和装修费等。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条　房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

二手房买卖中出卖人违约后，可以根据买受人自己想如何处理而决定怎么解决。具体为：

1、如果想继续履行合同，主张延期履行违约金，合同一般是约定按每日全部房款万分之几的违约金。

2、如果想解除合同，主张解约违约金，一般合同约定的解除合同的违约金是全部房款的百分之二十。

当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

如果当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。

房产证、土地证这两个肯定是需要的。现在统一为不动产权证书。买二手房关键是查看对方的房产证、土地证(有的地方有契证)，出售方的身份证。核实证件后，确认出售房确有房屋所有权，有无共有人、是否存在抵押(房产证上都可以看出来)，然后买卖双方签订《房地产买卖合同》，然后共同到当地房管部门办理过户手续。办理过户手续需要带上原产权证、土地证、(契证)，买卖双方身份证，买方户口本、结婚证。然后卖方缴纳营业税、所得税、印花税，买方缴纳契税、印花税、交易费用。

《民法典》 第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。