房产纠纷语音解答

有的。我国现行法律规定，不动产的转让必须办理产权变更登记。房屋买卖协议也只有在相关登记机关进行登记后才生效。而当事人约定生效的条款是不符合法律规定的。按照《民法通则》(自2021年1月1日起废止）相关规定，该协议虽符合成立要件，但由于没有进行登记所以并未生效。房屋的所有并没有发生转移。但该协议虽为生效，但对双方当事人仍然具有约束力，受让方可要求买方继续履行义务并协助办理产权变更登记。否则承担缔约过失责任。

《民法典》 第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

签二手房定金合同的注意事项

1、购房前，确认售房人的真实身份。购房者对于有意向购买的房屋，应要求中介公司或出售人出示真实有效的房产证、土地证、身份证及授权委托书等证件，如为共同财产，房屋共有人必须到场或签字，确保买卖过程的合法性。

2、全面了解房屋状况。由于二手房不是新商品房，或多或少的都存在这样那样的问题，购房者在看房时要全面了解房屋状况，包括房屋本身的结构、装修、户型、楼龄，周边配套、市政设施、物业管理水平等等，另外，还要查看水电费、煤气费、电话费、有线电视费、管理费等费用是否已缴清，对于拖欠的费用如何解决等问题。购房者应对这些情况做到心里有数后再决定买还是不买。

3、谨防掉进“格式合同”的陷阱。在签订定金合同之前，要对合同进行全面审查，如果有律师在帮审就更安全了。在签订合同的时候，要防止卖家拟定的“格式合同”的陷阱。众所周知，格式合同往往是保护起草合同一方的利益，因此，必须警惕卖家的种种不端行为。

未经同意就属于非法转租了。

非法转租是指承租人未经出租人同意而进行的转租。在非法转租中，承租人的转租行为是违法行为，承租人应赔偿出租人因此所受的损害，出租人也有权终止合同。非法转租时，当事人之间发生如下法律后果：

(一)转租人与次承租人之间租赁合同发生债权的效力，因而租赁合同可以有效，转租人负有使次承租人取得对租赁物为使用、收益权利的义务，因转租人不能使次承租人取得使用、收益的权利，次承租人有权向转租人请求损害赔偿。

(二)出租人与承租人之间，因承租人转租为严重违约行为，出租人有权终止合同，并得请求损害赔偿;出租人不终止合同的，租赁关系仍然有效，不因承租人的转租而受影响。

(三)出租人与次承租人之间，次承租人的租赁权不能对抗出租人，在出租人终止租赁关系时，出租人完全可以直接向次承租人请求返还租赁物。但如出租人不终止租赁关系时，次承租人的租赁权基于承租人的租赁权而发生，在承租人有租赁权期间，次承租人对租赁物的占有、使用、收益并不是不法的，出租人不得迁向次承租人请求返还租赁物。

退房流程是有具体情况的，如下:

第一步,买房人发出退房通知。

买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商责任导致退房,应由开发商承担退房造成的损失,包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等;如购房合同中约定了退房的赔偿标准,按合同约定处理,合同约定的赔偿标准不足弥补损失的,可另行要求赔偿;因购房者贷款申请未批准,合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的,开发商无需承担赔偿责任。

第二步,15天内办好各种手续。

买房人提出退房要求后15日内,开发商应当退还买房人已经支付的全部房款,并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续,在所述手续或者文件尚未签订前,开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。

第三步,开发商退还房款。

开发商应当在买房人发出退房通知后,将全部购房款返还给买房人,并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容,自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日,开发商应当每天向买房人支付相应的违约金。

“无房证明”的操作流程大致如下：

第一步：办理交易递件;

第二步：到户籍所在地开具“无房证明”;

第三步：提交“无房证明”到房管局办税窗口;

第四步：房管局出具广州区域没房证明查册;

第五步：出具税单。