房屋买卖语音解答

1、二手房过户营业税及附加：个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

2、看房屋类型是否为住宅，住宅和非住宅税费分别如下：①交易手续费:住宅5元/㎡，非住宅11元/㎡。买方首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收。首次购房指所有家庭成员。②交易印花税:住宅无，非住宅为总价0.05%。按正常交易成交价格计征。③房屋登记费:住宅80元/套，非住宅550元/件。

3、土地收益金：使用类型为划拨的需要收取相应的土地收益金。土地收益金：按地段等级收费标准×土地分摊面积

4、契税：个人购买普通住房的契税为1.5%。而对于个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。个人出售家庭唯一住房，重新购置住房的，原有住房已纳契税在重新购房应纳契税税额中抵减。

5、个人所得税，分为两种方式：①查账征收计算方法为:(评估价格-房产原值-税金-合理费用)×20%②核定征收计算方法为:评估价格×1%转让个人自用2年且是家庭唯一生活用房的免征个人所得税。

6、土地登记费：33元/套7、交易评估费：评估价×0.3%8、测绘费：建筑面积×1.369、如果请了中介，还需要交中介费。

《民法典》第八条，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。

小产权房的出现并不是偶尔，它是市场经济发展的必然产物，它的出现与下面这些因素密不可分：

1、客观条件是新农村建设的推动成为基础

2、客观原因是政府缺乏监管和良性引导

3、客观推力是房价上涨促使小产权市场发展。

违约金与损害赔偿金是不能同时主张的，也没有必要同时主张。实践中对于对于上述争议问题一般以以下原则解决：

1、当事人如果在合同中约定了违约金，原则上应当按照约定违约金执行。

2、当事人如果所约定的违约金低于违约方的违约行为所造成的损失的话，非违约方可以请求法院予以增加，因为违约金具有损害赔偿的性质，只要低于所造成的损失，就应当予以弥补。

3、当事人如果约定的违约金过分高于违约行为所造成的损失的，违约方可以请求人民法院适当减少。

五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

在二手房买卖时，应注意以下几点：

1、房屋手续是否齐全 (查看房产证，土地证，个别地区还有契税证);

2、产权是否明晰无纠纷(是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况);

3、交易房屋是否在租 (须注意：买卖不破租赁);

4、土地情况是否清晰 (是否有土地抵押，查封等);

5、市政规划是否影响 (是否在动迁红线内);

6、房屋是否合法 (不要有违规搭建等，无法办理过户);

7、单位房屋是否侵权 (福利分房等);

8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移(特别是学区房) ;

9、中介公司是否违规 (选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等);

10、合同约定是否明确 (违约赔偿责任)。