怎么保证售楼书的法律效力

[律师回复] 对于该怎样保证售楼书的法律效力这个问题，解答如下, 当购房者看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙。怎么办？如果要从法律上确保售楼书具有直接法律效力和更强的证明力，最好把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中。这样就能更好的约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，一旦开发商没有按照售楼书中的内容添加到商品购销合同里约定的条款履行义务，此时合同就具有很强的证明力，可以据此主张开发商承担相应的违约责任。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 要明确哪些承诺和宣传是开发商授权给售楼人员的，哪些是售楼人员超出授权进行的承诺和宣传
首先，写入买卖双方签订的购房合同中的条款，开发商对此必须承担法律责任;
其次，对于宣传和承诺则分为两种：一是有形的销售广告和宣传资料，如报纸、杂志、宣传单，网络、电视等，这种有形的广告宣传具有由开发商统一制作和事后可查的特点;一是售楼人员的口头宣传承诺。对于
第一种，购房人尽量留存、固定这些资料或以备发生纠纷时作为向开发商主张权利的证据。对于
第二种则不要轻信，不但很难留存、固定证据，即使留存了售楼人员的录音作为日后发生纠纷时追究开发商责任的证据，但是，开发商往往会以该宣传承诺超出开发商的授权，是其个人意见，不代表开发商等为理由进行抗辩。所以，购房人对售楼人员的宣传承诺不要轻信，要尽量要求将其写入合同，以防止发生纠纷时，陷于不利的境遇。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 格式合同中通常包括一些空白条款，本应由当事人合意补充完整，但实践中经常出现未填写而发生争议的情况，争议焦点一般集中在空白条款、格式合同及当事人事后补填内容的效力。空白条款是否必然导致合同不成立或无效，要区分空白条款涉及的内容对于合同的意义。空白条款的补填一般应推定为签章人在签章时已经知晓或授权，但有相反证据时也可以推翻此类推定。银行、保险、信托等金融业务中常见的合同文本主要由金融业经营者所提供的格式条款组成，但合同中通常另有一部分“特别约定”系空白条款，由双方当事人协商后手填或机打，该部分条款构成每笔交易的个性部分。

[律师回复] 对于售楼人员的承诺是否具有法律约束力这个问题，解答如下, 要明确哪些承诺和宣传是开发商授权给售楼人员的，哪些是售楼人员超出授权进行的承诺和宣传
首先，写入买卖双方签订的购房合同中的条款，开发商对此必须承担法律责任;
其次，对于宣传和承诺则分为两种：一是有形的销售广告和宣传资料，如报纸、杂志、宣传单，网络、电视等，这种有形的广告宣传具有由开发商统一制作和事后可查的特点;一是售楼人员的口头宣传承诺。对于
第一种，购房人尽量留存、固定这些资料或以备发生纠纷时作为向开发商主张权利的证据。对于
第二种则不要轻信，不但很难留存、固定证据，即使留存了售楼人员的录音作为日后发生纠纷时追究开发商责任的证据，但是，开发商往往会以该宣传承诺超出开发商的授权，是其个人意见，不代表开发商等为理由进行抗辩。所以，购房人对售楼人员的宣传承诺不要轻信，要尽量要求将其写入合同，以防止发生纠纷时，陷于不利的境遇。

[律师回复] 解答如下,
一、哪些属于违章建筑
国家没有统一的定义，各地方政府则有明确的规定。一般是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑。
违章建筑依其“违章”的程度不同，有各种不同的情况。从表面上看违章建筑建筑人有无土地使用权上说，违章建筑大体上可以分为两种：一是建筑人未取得土地使用权，因而也无法取得建筑许可证;二是在自己取得土地使用权的土地上建造违章建筑物，即虽有利用该建筑物占有范围内的土地建造房屋等建筑物的权利，但未经取得建筑许可证而擅自建设的建筑违章建筑，主要包括：
1、未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。例如:在住宅楼间公共场地搭建自己的仓库。
2、擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。例如:一家酒店原本规定建设40层，但是开发商却擅自决定将其建设成45层。
3、擅自改变了使用性质建成的建筑。例如:一家医院申请建设一幢7层高的住院部，但是建成以后却是7层高的员工家属楼。
4、擅自将临时建筑设成为永久性建筑。例如:物业公司说为了修缮房屋给工人搭建了一个房子，但事后却将其改建成一家小超市经营。
二、违章建筑拆迁时能否获得补偿
在违章建筑拆迁补偿问题上，应当区分建筑和建筑使用的材料，建筑和建筑范围内合法的土地使用权，建筑和建筑内的财产，拆迁补偿款和拆迁补助费，拆迁补偿和拆迁赔偿等。
首先，在拆迁补偿中要注意区分违章建筑和建筑使用的材料。根据我国《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。”因此，在拆迁过程中，拆迁人对拆除违章建筑不予补偿。但是，不能据此认为，拆除违法建筑使用的材料，拆迁人也不需要补偿。事实上，某些违章建筑使用的材料从价值上来说是可以存在的，违章建筑人对违章建筑使用的材料享有合法的财产权。
其次，在拆迁补偿中，要注意区分违章建筑和建筑范围内的土地使用权。如果违章建筑具有合法的土地使用权，即使在拆迁时不就拆除违章建筑本身补偿违章建筑人，也必须考虑土地使用权对违章建筑人的财产利益。如果土地使用权是通过划拨方式得来的，拆迁人可以不补偿使用该土地的违章建筑人;但是如果土地使用权是通过出让方式得来，违法建筑人缴足了土地出让金，但出让年限还未到期时，拆迁人应当就拆除违章建筑给违章建筑人造成的土地使用收益的损失予以适当补偿。
再次，在拆迁补偿中，要注意区分违章建筑和建筑内的财产。违章建筑内的财产可以于违章建筑存在，系违章建筑人的合法财产，依法应当受到保护。拆迁人在拆除违章建筑的过程中，不得侵犯违章建筑人的违章建筑内的合法财产权益，否则应当承担法律责任。
最后，在拆迁补偿中，要注意区分拆迁补偿款、拆迁补助费和拆迁赔偿费。虽然我国《城市拆迁管理条例》明确规定拆除违章建筑不予补偿，但是这只能说明违章建筑人不能获得拆迁补偿款，拆迁人仍要依法向违章建筑人支付拆迁补助费。拆迁补助费包括搬迁补助费和临时安置补助费等其它费用。拆迁人不得因违章建筑拒绝向违章建筑人支付搬迁补助费和临时安置补助费等费拆迁补助费的请求。如果由于拆迁程序和手段违法，侵害了被拆迁人和房屋承租人的合法权益时应当依法赔偿损失，即拆迁赔偿费。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 格式合同中通常包括一些空白条款，本应由当事人合意补充完整，但实践中经常出现未填写而发生争议的情况，争议焦点一般集中在空白条款、格式合同及当事人事后补填内容的效力。空白条款是否必然导致合同不成立或无效，要区分空白条款涉及的内容对于合同的意义。空白条款的补填一般应推定为签章人在签章时已经知晓或授权，但有相反证据时也可以推翻此类推定。银行、保险、信托等金融业务中常见的合同文本主要由金融业经营者所提供的格式条款组成，但合同中通常另有一部分“特别约定”系空白条款，由双方当事人协商后手填或机打，该部分条款构成每笔交易的个性部分。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 　　口头承诺具有法律效力.　　但是，口头承诺的法律效力与呈堂证供的表现形式是两个不同的问题,两者不可混为一谈.　　口头承诺本身是具有法律效力的,对双方当事人均具有法律约束力.但是，口头承诺的存在需要当事人即主张方对口头承诺进行举证,也即如何对口头承诺进行呈堂证供,　　口头承诺在对方承认的情况下(在开庭审理过程中的承认,并以庭审笔录记录的形式予以确认和固定,庭前承认，庭中反悔,则没有实际意义),其受到约束,应当按口头承诺的内容进行履行,对方承认,则不需要举证,你陈述口头承诺的内容就是了,但是,此种情况只适用于对方是非常老实的人的情形。　　但是，很多人总会在现实利益前面反悔,不承认自己的口头承诺.因此，需要以其他证据予以佐证口头承诺的内容.如实际行为其他书证其他证人证言等等.但是，他们的证明效力都比较差.因此，口头承诺是不可轻信的.

[律师回复] 对于商品房预售合同效力怎么认定这个问题，解答如下, 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：如果出卖人没有取得商品房预售许可证明，即与买受人订立商品房预售合同，该合同应当认定无效但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。律师建议：在订立商品房预售合同时，要核实项目施工进度，以及开发商是否有该项目的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 格式合同中通常包括一些空白条款，本应由当事人合意补充完整，但实践中经常出现未填写而发生争议的情况，争议焦点一般集中在空白条款、格式合同及当事人事后补填内容的效力。空白条款是否必然导致合同不成立或无效，要区分空白条款涉及的内容对于合同的意义。空白条款的补填一般应推定为签章人在签章时已经知晓或授权，但有相反证据时也可以推翻此类推定。银行、保险、信托等金融业务中常见的合同文本主要由金融业经营者所提供的格式条款组成，但合同中通常另有一部分“特别约定”系空白条款，由双方当事人协商后手填或机打，该部分条款构成每笔交易的个性部分。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 只要是委托人真实意思表示，并亲笔签字的都是有效的。在效力上来说，经过公证的委托书会更有公信力。
委托书
在诉讼中，是指委托代理人取得诉讼代理资格，为被代理人进行诉讼的证明文书，其记载的内容主要包括委托事项和代理权限，并由委托人签名或盖章。但在其他民事法律行为过程中，也可能存在有授权委托的法律文书。在，这类委托书会以契约形成，将个人的某些权力，委派于他人身上。最常见的是用于物业管理上，例如业主已移民外国，业主在港的物业，他委派一个可信的人替他管理，亦可以透过委托书要求受委托人替他将物业出租或出售。
境外当事人出具的委托书的效力
对于境外当事人出具的授权委托书，人民应当根据不同当事人的具体情况进行审查。对于自然人的，应当由其本人或者其法定监护人出具授权委托书对于法人的，应当由其法定代表人或者有权出具授权委托书的部门或者个人出具属于其他组织的，应当由其负责人出具。上述当事人出具的授权委托书，均应当履行公证及认证手续，否则没有法律效力。

[律师回复] 解答如下, 保证书中对夫妻共同财产的处分具有法律效力，但对小孩抚养权的约定则不具有法律效力。理由如下：
一、保证书具有法律效力必须满足三个条件：
1、保证书是一方真实的意思表示；
2、保证书的内容没有违反法律法规的相关规定；
3、保证书的内容没有违反公序良俗原则。
二、关于保证书中关于财产条款的约定，《婚姻法》第十九条规定“夫妻双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的权属进行约定，但是其约定不得对抗善意第三人”。由此看来，当事人一方在保证书中约定有“净身出户”的条款也并非全都为法律所禁止。 如果保证书是经过考虑后同意签署的，是真实意思表示，且对财产的归属有明确的约定，没有违反公序良俗，那该条款就可视为夫妻双方对其所属财产的约定。因此，这部分关于离婚财产处分的承诺，应当具有法律效力，在离婚诉讼中应当予以认定。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 保证书实际上是合同的一种，当然具有法律效力，但是，有效的保证书必须同时满足以下三个条件：
1，是当事人真实意愿的反映。承诺书的内容应当是当事人内心真实意思的表达，不能被强迫或威胁或利诱、欺骗等。
2，没有违反相关法律规定承诺书的内容必须合乎法律的规定，不能违反法律或行政法规的禁止性规定，否则可能导致承诺书无效。
3，没有侵犯他人利益。承诺人只能基于自己有权处分的物进行处分，而不能因此侵犯到了他人的合法利益。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 【法律意见】
保证书如何具有效力：
1、建议保证书由律师见证，只要是由双方签字的文字证明，同时是在双方自愿的情况下签署的。在法律上都可以作为有效的依据。如果再有律师见证的话，那就和法律文书具有一样的效率。
2、夫妻之间婚内保证书，通常是在夫妻生活期间，一方存在过错行为，比如婚外情、吸毒、赌博、家庭暴力等，因为行为暴露或亲友规劝。为挽回婚姻而承认错误并作出“如若再犯，自愿离婚”、“财产归对方所有”、“放弃孩子的抚养权”、“给予对方经济赔偿”等各种书面承诺。对于该类保证书，因其内容不同，认定的情况也各不相同。
综上所述，一般的保证书都是需要双方在自愿的情况下签名，亦或者有相关律师的见证，这份保证书就能具有法律的效力。
【法律依据】
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第一百一十条 人民认为有必要的，可以要求当事人本人到庭，就案件有关事实接受询问。在询问当事人之前，可以要求其签署保证书。
保证书应当载明据实陈述、如有虚假陈述愿意接受处罚等内容。当事人应当在保证书上签名或者捺印。
负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民对其主张的事实不予认定。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 在劳动者通过用人单位的面试之后，在劳动者入职之前，用人单位通常会与劳动者签署劳动合同，以确定劳动关系，但是有些用人单位不会立即与其签署劳动合同，而是签署入职协议，这种情况，入职协议有法律效益吗现在就来一起了解下吧。
一、新员工入职协议有法律效益吗劳动合同法之所以对劳动合同的形式和内容进行明确规定，主要目的就是督促双方遵守各自的权利义务，并保证发生纠纷时有明确的法律依据，从而使双方的关系处于有法可依的状态。所以，对于那些内容单一的入职协议之类的简易合同，实质上缺少了劳动合同应当具备的必备条款，并不具备劳动合同法意义上的合同概念，所以对于仅有简易合同而未全面约定双方权利义务的，属于未签订劳动合同的情形。但是经过双方签字盖章的，就具备了法律效力，可以当做证明劳动关系的证据使用。
二、入职协议等同合同吗入职前签定的协议不是成为劳动合同，属于职业意向，劳动者和用人单位建立劳动关系应当按照《劳动合同法》规定建立书面劳动合同，劳动合同由用人单位与劳动者协商一致，并经用人单位与劳动者在劳动合同文本上签字或者盖章生效。建立劳动关系，应当订立书面劳动合同。已建立劳动关系，未同时订立书面劳动合同的，应当自用工之日起一个月内订立书面劳动合同。用人单位与劳动者在用工前订立劳动合同的，劳动关系自用工之日起建立。
三、签署劳动合同的注意事项有哪些
1、用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当依照劳动合同法的规定向劳动者每月支付两倍的工资(两倍工资的起算时间为用工之日起满一个月的次日，截止时间为补订书面劳动合同的前一日)，并与劳动者补订书面劳动合同。
2、劳动合同履行地与用人单位注册地不一致的，有关劳动者的最低工资标准、劳动保护、劳动条件、职业危害防护和本地区上年度职工月平均工资标准等事项，按照劳动合同履行地的有关规定执行;用人单位注册地的有关标准高于劳动合同履行地的有关标准，且用人单位与劳动者约定按照用人单位注册地的有关规定执行的，从其约定。
3、劳动者在试用期的工资不得低于本单位相同岗位最低档工资的80%或者不得低于劳动合同约定工资的80%，并不得低于用人单位所在地的最低工资标准。
4、用人单位应当支付对劳动者进行专业技术培训的有凭证的培训费用、培训期间的差旅费用及因培训产生的用于该劳动者的其他直接费用。
5、除劳动者与用人单位协商一致的情形外，劳动者依照劳动合同法规定，提出订立无固定期限劳动合同的，用人单位应该与其订立无固定期限劳动合同。对劳动合同的内容，双方应当按照合法、公平、平等自愿、协商一致、诚实信用的原则协商确定。根据我国劳动法的规定，员工入职，用人单位应当与其签署书面劳动劳动合同，入职协议也是属于书面协议，但是在入职协议之中缺少了很多保护劳动者权益的实质性条款，故而一般是不具备法律效力的。那么，入职协议有法律效益吗只要是双方合意签署的协议，都是有法律效益的。

[律师回复] 确认劳动关系，用人单位不支付劳动报酬可以向劳动监察大队举报。证明劳动关系方面的证据按证明效力依次排列如下：
1、双方签订的劳动合同；
2、工资卡、工资存折、单位盖章确认的工资条或记录、单位盖章的职工花名册；
3、用人单位为劳动者缴纳各项社会保险费的记录；
4、用人单位向劳动者发放的“工作证”、“服务证”等能够证明身份的证件；
5、劳动者填写的用人单位招工招聘“登记表”、“报名表”等招用记录；
6、用人单位盖章的考勤记录；
7、其他劳动者的证言等。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋转让协议是关于房产转让的合同，只要符合合同成立的条件，就是有效的。
签订房屋转让协议书时，双方意思表示应当真实，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。不得以欺诈、胁迫等方式订立合同，对房屋坐落、面积、年限、价款、履行期限和方式、违约责任、解决争议的方法等主要内容作出约定，只要符合这些条件，那么房屋转让协议就是有效的。
此外，房屋转让协议中，作为个人，签字或者按指印都是具有法律效力的，在签订合同过程中，合同当事人的签字和按指印的行为，都是对合同内容进行确认，并表示受合同约束的意思。
需要注意的是，房屋转让协议书生效并不意味着房屋产权的转移，要实现房屋产权的转移还需要到当地房屋管理部门办理过户登记。
《中华人民共和国合同法》第三十二条
当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 格式合同中通常包括一些空白条款，本应由当事人合意补充完整，但实践中经常出现未填写而发生争议的情况，争议焦点一般集中在空白条款、格式合同及当事人事后补填内容的效力。空白条款是否必然导致合同不成立或无效，要区分空白条款涉及的内容对于合同的意义。空白条款的补填一般应推定为签章人在签章时已经知晓或授权，但有相反证据时也可以推翻此类推定。银行、保险、信托等金融业务中常见的合同文本主要由金融业经营者所提供的格式条款组成，但合同中通常另有一部分“特别约定”系空白条款，由双方当事人协商后手填或机打，该部分条款构成每笔交易的个性部分。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 格式合同中通常包括一些空白条款，本应由当事人合意补充完整，但实践中经常出现未填写而发生争议的情况，争议焦点一般集中在空白条款、格式合同及当事人事后补填内容的效力。空白条款是否必然导致合同不成立或无效，要区分空白条款涉及的内容对于合同的意义。空白条款的补填一般应推定为签章人在签章时已经知晓或授权，但有相反证据时也可以推翻此类推定。银行、保险、信托等金融业务中常见的合同文本主要由金融业经营者所提供的格式条款组成，但合同中通常另有一部分“特别约定”系空白条款，由双方当事人协商后手填或机打，该部分条款构成每笔交易的个性部分。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 格式合同中通常包括一些空白条款，本应由当事人合意补充完整，但实践中经常出现未填写而发生争议的情况，争议焦点一般集中在空白条款、格式合同及当事人事后补填内容的效力。空白条款是否必然导致合同不成立或无效，要区分空白条款涉及的内容对于合同的意义。空白条款的补填一般应推定为签章人在签章时已经知晓或授权，但有相反证据时也可以推翻此类推定。银行、保险、信托等金融业务中常见的合同文本主要由金融业经营者所提供的格式条款组成，但合同中通常另有一部分“特别约定”系空白条款，由双方当事人协商后手填或机打，该部分条款构成每笔交易的个性部分。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 公证的法律效力是指公证在法律上的效能和法律作用。对公证的法律效力，我国《民事诉讼法》和《公证暂行条例》均作了明确规定，归纳起来，主要有以下几方面：
1、法定证据效力
我国《民事诉讼法》第六十七条明确规定：“经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民应当作为认定事实的根据”。
2、强制执行效力
是指对公证机构赋予强制执行效力的债权文书，如债务人不履行，债权人可持公证书直接向有管辖权的人民申请执行，而不再经过诉讼程序。对公证的这一效力，我国《民事诉讼法》第二百一十八条作了明确规定。
3、法律行为成立要件
当有关法律、行政法规、规章规定某些法律行为必须采用公证形式设立、变更或终止时，公证即成为相应的法律行为设立、变更、终止的必备要件。另外，如果按照国际惯例或当事人之间的约定，某些法律行为设立、变更或终止必须办理公证，则公证也成为其成立的要件。