上海XX公司与周XX、朱XX物业服务合同纠纷民事判决书

原告上海XX公司。

法定代表人朱XX，该公司总经理。

委托代理人任慧、裔X顺，江苏XX律师。

被告周XX。

被告朱XX。

原告上海XX公司与被告周XX、朱XX物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理后，依法由代理审判员张春霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海XX公司的委托代理人任慧、裔X顺到庭参加诉讼，被告周XX、朱XX经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海XX公司诉称，原告系被告小区（镇江市XX）的物业管理公司。原告与XXXX公司签订XXX前期物业服务合同。该合同第三章第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅是1.15元／月／平方米。管理区域内所发生的公共能耗费用由全体业主、物业使用人共同承担，原告根据约定采取向全体业主、物业使用人预收能耗费（能耗费预付标准：按300元／户），根据实际消耗在预收费中扣除，当预付费用不足时再向全体业主、物业使用人进行预收；该合同第八章违约责任第二十九条约定：业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起每天按应交物业服务费万分之五的标准向原告支付违约金。被告拖欠原告自2012年2月1日至2013年12月31日的物业费、能耗费，原告经多次催缴无果。现向法院起诉，请求法院依法判令被告支付原告自2012年2月1日至2013年12月31日的物业费2486.3元、能耗费575元和违约金870.2元，共计3931.5元；被告承担本案的诉讼费用。

被告周XX、朱XX未答辩。

经审理查明：原告与XXXX公司于2009年11月25日签订XXX前期物业服务合同，由原告对XXX小区提供前期物业管理服务。该合同第三章第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅是1.15元／月／平方米。该合同第八章违约责任第二十九条约定：业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起每天按应交物业服务费万分之五的标准向原告支付违约金。被告（买受人）于2010年10月9日与镇江XX公司（出卖人）签订商品房买卖合同。该合同第三条和附件四的第七条、第八条约定：被告购买XXX小区第XX幢XXXX房屋，建筑面积94m2。签订上述商品房买卖合同的同时，被告与XXXX公司签订业主临时管理规约。该业主临时管理规约第十三条约定：业主或物业使用人在办理入住手续时，应一次性向物业服务企业全额交纳12个月的物业服务费，届时期满后于10日向物业服务企业交纳本年度剩余月份的物业服务费，以后逐年于12月31日前向物业服务企业全额交纳下年度12个月的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交纳物业服务费的万分之五交纳滞纳金。业主在接到入住通知书后，未办理入住手续（6个月以上含6个月）以及办理入住手续后连续6个月以上（含6个月）未入住或未使用的物业，按镇江市相关政策物业服务费用，由业主按照规定标准的70%交纳。

另查明，原告按照约定对XXX小区提供了前期物业管理服务。被告于2011年6月10日取得XXX小区第XX幢XXXX房屋的所有权。被告接收XXX小区第XX幢XXXX房屋后，至今并未装修入住。被告于2011年1月11日向原告交纳自2011年2月1日至2012年1月30日的物管费1297.20元，预交能耗费300元，被告逾期未交纳自2012年2月1日至2013年12月31日的物业服务费和能耗费。经原告书面催交后，被告仍未交纳。

本院审理中，原告提出待被告入住XXX小区第XX幢XXXX房屋后再行结算能耗费，本案中撤回对被告自2012年2月1日至2013年12月31日能耗费的诉讼请求。

上述事实，有XXX前期物业服务合同、商品房买卖合同、镇江市物业管理项目中标备案通知书、业主意见征询表、发票、收据、欠费催缴函、本院依法调取的房屋权属登记信息及原告陈述等证据证实。

本院认为：被告经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论的权利，由此引起的法律后果应由其自行承担。

《物业管理条例》第二十三条：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，XXX前期物业服务合同和业主临时管理规约合法有效，对原、被告双方具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照约定提供了物业管理服务，履行了合同义务，故被告应支付原告物业服务费，鉴于被告接收XXX小区第XX幢XXXX房屋后至今并未装修入住，被告应按照约定标准的70%向原告支付自2012年2月1日至2013年12月31日的物业服务费1740.4元。被告未按约定向原告交纳自2012年2月1日至2013年12月31日物业服务费，其行为已构成违约，故被告应承担向原告支付违约金的违约责任，被告从逾期之日起每天按应交物业服务费万分之五的标准向原告支付自2012年2月1日至2013年12月31日的违约金609.1元。

本院审理中，原告自愿申请撤回对被告自2012年2月1日至2013年12月31日能耗费的诉讼请求，本院依法予以准许。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、被告周XX、朱XX于本判决生效之日起十日内给付原告上海XX公司自2012年2月1日至2013年12月31日的物业服务费1740.4元。

二、被告周XX、朱XX于本判决生效之日起十日内给付原告上海XX公司自2012年2月1日至2013年12月31日的违约金609.1元。

三、驳回原告上海XX公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告周XX、朱XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。

代理审判员　　张春霞

书　记　员　　邓XX

（附：上诉须知、法律条款）

相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《物业管理条例》

第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。