张XX、陈XX与王XX确认合同无效纠纷一审民事裁定书

原告张XX。

原告陈XX。

委托代理人（受二原告共同委托）马XX，连云港市法制事务所法律工作者。

被告王XX。

第三人赵X。

委托代理人胡进，江苏XX律师。

原告张XX、陈XX与被告王XX、第三人赵X确认合同无效纠纷一案，本院于2014年6月10日受理后，依法由审判员马书英独任审判，于2014年8月12日公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2014年10月10日公开开庭进行了审理。原告张XX、陈XX及其委托代理人马XX、第三人赵X的委托代理人胡进到庭参加诉讼。被告王XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张XX、陈XX诉称，2012年5月28日，两原告与被告共同合伙出资建房并签订了“合伙建房协议”一份，该协议的主要内容为购买柳XX位于海州区板浦镇204国道东边（原连云港XX厂）的地点三人合伙建房，资金来源为三方共同出资，共同受益，另约定任何一个人都无权销售房屋，无权抵押等，如有发生，一切后果自负。在见证人面前，合伙人亲笔签名并按指印予以确认履行，三个见证人也签名按指印。上述内容理应不违反法律条款，应该合法有效。2013年9月2日，被告在故意隐瞒两原告的情况下与第三人签订“房屋转让协议”，并收取房款占为己有，原告多次找被告要求解决无果。请求判令：确认2013年9月2日的“房屋转让协议”无效，诉讼费由被告王XX承担。

被告王XX书面答辩称，1、关于2013年9月2日被告与赵X签订的房屋转让协议一事，春节前赵X对象潘X拿一份已印好的房屋转让协议让我签，当时说是作抵押的，被告听后就在协议的下面签字了，上面表格中内容不是我写的。2、针对70万元的收条一事，当时不是一次性收到70万元，而是被告原来从赵X处陆续借款，先借30万元，月息3分，后借40万元，月息为5分。2014年5月份，我将与别人合伙投资购买的灌云XX12万元股份款转让给赵X，6月份，又还赵X借款，合计22万元借款。当时赵X对象潘X拿一份印好的收条让我签名，原来借条还没有退还给我，是与原来借条重复计算。3、2014年3月4日，我将我的股份转让给张XX、方XX两人。具体内容是：亚东XX厂，陈XX、张XX、王XX建门面楼，现王XX股份（从南向北第三间、第四间）现转给张XX、方XX，价格为20万元，楼顶五套房，王XX股份为三分之一，现转让给张XX、方XX，价格为25万元。

第三人赵X辩称，1、原告与被告之间并非共同共有关系，原告与被告之间并不具备共同共有关系应符合的法律条件。2、从原告所提供的借条及股份转让协议及当庭陈述看，原告与被告之间已经就该房产进行了分割，因为被告将自己所有的房产多次抵押给原告及案外人，原告均未提出异议。3、第三人从被告处购买经分割后归被告所有的房产，无需通知原告，因此也不能说第三人存在故意或虚假等行为。4、由于该房产已经分割，被告与第三人之间所签订的转让协议与原告无关，原告无权主张确认第三人与被告之间的转让协议无效。5、本合同是双方自愿签订的，符合相关法律规定，应当认定有效。如法院确认合同无效，则原告张XX、陈XX、被告王XX应当对向赵X返还购房款承担连带责任。

经审理查明：2012年5月28日，原告张XX、陈XX、被告王XX（乙方）与案外人柳XX（甲方）签订协议书一份，内容为：“一、甲方现有位于连云港市海州区板浦镇204国道东边（原连云港市XX厂）地块南北长40米（以南外墙头至北外墙头、外墙为界），宽20米（以西外墙头、外墙向东20米为界），甲乙双方在平等协商的基础上，甲方以人民币XXX贰拾陆万元整将该地转让给乙方。二、转让后该地使用权归乙方所有，甲方不得以任何理由干预乙方对该地块的使用权，反之，乙方利用该地块做什么用产生任何后果与甲方无关。三、如乙方需要变更土地手续，甲方必须提供相关变更用资料（因该地块含在亚东酿造厂土地证内，性质属工业用地）。四、该协议乙方付清甲方XXX贰拾陆万元整全款后，双方签字后即生效，双方不得违约。五、本协议一式四份。”上述协议中所涉地块的土地性质为国有土地，地类（用途）为工业用地。原告张XX、陈XX和被告王XX在该土地上建设房屋未办理建设工程规划许可证、施工许可证等手续，建设后的房屋被用于住宅等非工业用途。2013年9月2日，被告王XX与第三人赵X签订房屋转让协议一份，内容为：“甲方：王XX（转让方），身份证号××，乙方：赵X（受让方），身份证号××。一、甲方将位于连云港市海州区板浦镇亚东XX门面房从南向北第三间、第四间房屋，为砖混结构，建筑面积为144㎡，转让给受让方。二、经双方协议，确定转让价格为柒拾万元。三、付款方式为：受让方一次性支付人民币柒拾万元，于2013年12月3日前付清，款到后转让方将房屋及相关手续转交给受让方。四、转让方确保所转让的房屋所有权无瑕疵，如存在权益争议由转让方承担一切后果，并赔偿受让方相关经济损失。五、本协议自签订后即生效，如发生纠纷双方可协商解决，也可以提起诉讼。”原告张XX、陈XX认为被告王XX无权处分共同共有的财产，签订的房屋转让协议未经二原告同意，应为无效，故诉至本院要求确认房屋转让协议无效。

以上事实有：协议书、房屋转让协议、国有土地使用证及当事人的当庭陈述予以证实。

本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。涉案房屋附着的土地用途为工业用地，在土地用途未经依法变更，以及未取得建设工程规划许可证、施工许可证的情况下，在土地上建造房屋改变土地性质，且至今未取得房屋所有权证，对于该房屋性质的认定和处理应属于国家有关行政机关的职权范围，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：

驳回原告张XX、陈XX的起诉。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。

审　判　长　　马书英

人民陪审员　　谭XX

人民陪审员　　殷XX

书　记　员　　刘XX

法律条文及上诉须知附录

一、法律条文

（一）、《中华人民共和国土地管理法》第四条，国家实行土地用途管制制度。

国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

前款所称农用地是直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

（四）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项裁定适用于下列范围：（三）驳回起诉；

二、上诉须知

根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：

当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。

上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。

本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。