陆X与胡XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告陆X。

委托代理人冯XX，上海XX律师。

委托代理人覃向都，上海XX律师。

被告胡XX。

原告陆X与被告胡XX间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员史建颖独任审判，并于2013年9月5日公开开庭审理。原告陆X及其委托代理人覃向都、被告胡XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陆X诉称，2010年5月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于嘉定区XX房屋转租给原告，租期35个月，租期自2010年6月1日至2013年4月31日，租金为55000元／年，装修费总计50000元。另，合同约定租赁期满，原告对该房屋享有优先承租权，并就合同违约责任进行了相应的约定。租赁期限届满后，被告将房屋直接租给了第三人。原告认为合同系双方的真实意思表示，被告在未征得原告同意的前提下直接将该房屋租给第三人，其行为侵害了原告对该房屋的优先承租权，且给原告造成了严重经济损失，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，要求判令：1、被告协助原告与房屋的所有权人签订租赁合同；2、撤销被告与案外人郭XX、谷XX、张X以及王X、史XX签订的《房屋出租合同》；3、被告支付原告违约金84166.67元。

被告胡XX辩称，不同意原告的所有诉请。一、被告已于2013年3月25日书面通知原告前来续签合同，但原告不但未与被告磋商续约事宜，还将被告派去送通知的高XX打伤，经鉴定高XX已构成轻微伤；二、2013年4月30日，被告将续租通知贴在涉案门面的店门上，原告仍未前来洽谈，2013年5月3日，被告遂通知了原告搬离，故原告已经放弃了优先承租权；三、对于原告提出的与原房东签订合同的要求，2013年3月，被告已经协助过原告直接与房东陈XX签订租赁合同，但因陈XX明确不同意与原告缔约而未成；四、被告是在原告放弃优先承租权后，才在2013年5月5日与案外人签订租赁合同；五、原告在承租期间，其早就将涉案店面转租牟利，其支付我的装修费50000元及租金已全部收回，且3年间获利约100000元，故原告没有损失，不应支付违约金。

经审理查明，2000年、2001年至今，被告胡XX自陈XX处承租了涉案的嘉定区XX店铺四间。2010年5月17日，被告将涉案四间店铺转租给了原告，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期为35个月，自2010年6月1日起至2013年4月30日止，合同期内租金不变；房屋租金总额为55000元／年，半年一付，先付后用，另装修费50000元原告一次性付清；租赁期满，被告同意将房屋优先承租权让给原告，同时被告应配合原告直接与原房东续签房屋租赁合同；被告违反合同约定，提前收回房屋的，应支付原告本合同租金总额40%的违约金。合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告按约支付了租金及装修费。此后，原告又将涉案店铺转租。2013年3月初，考虑到原、被告之间合同即将到期，以及被告应协助原告直接与房东签约的约定，被告曾安排过原告与陈XX直接面谈，协助原告直接与房东陈XX签订租赁合同，但因陈XX明确不同意与原告缔约，双方洽谈未果。2013年4月30日，陈XX与被告续签了《租赁合同》，合同租赁期限为2013年5月1日至2015年4月30日。2013年5月，被告与案外人郭XX、谷XX、张X以及王X、史XX就涉案的四间店铺分别签订了《房屋出租合同》，租金为1900元／月／间。此后，因原告认为被告将店铺转租他人，侵害了其合同约定的优先承租权，故提起诉讼。庭审中，关于房屋地址，原、被告及证人陈XX均表示涉案的店铺位于朱X镇老街口，无明确地址、门牌号。

另查，2013年3月25日，被告曾委托案外人高XX将书面的续租通知送给原告，该《通知》载明续租租金变更为2600元／月／间、租赁期为一年，具体合同再议，原告应在三天内回复是否承租，否则视为放弃承租权。原告收到通知后认为该《通知》载明的续租条件太过苛刻，原告家人马XX遂与高XX发生争执，并用剪刀将高XX刺伤。高XX随后报警，警方到场处理并开具验伤单。经复旦大学上海医学院司法鉴定中心鉴定，高XX左颞顶部头皮血肿、左颞部头皮裂创，已构成轻微伤。此后，原告未再联系被告协商续租事宜。

又查，关于涉案店铺所有权的归属及租赁关系，证人陈XX当庭陈述，店铺的所有权人原名为上海市嘉定区朱家桥供销合作社（下称“XXX”），其原系XXX职工，单位将涉案店铺作为员工福利一直出租给其，让其做点小生意。此后朱X、娄X、徐X、曹X、唐X五个供销社合并，统称为嘉定XX，故房屋的产权证其无法提供。为证明其与单位的租赁关系，陈XX向法庭提交了一份2013年1月1日其与XXX就涉案店铺签订的房屋租赁合同，合同约定陈XX享有涉案店铺的承租权，租赁期限自2013年1月1日至2015年6月30日。

以上事实，有原、被告间《房屋租赁合同》、收条、被告与郭XX、谷XX、张X等人签订的《房屋出租合同》、上海市公安局案（事）件接报回执单、复旦大学上海医学院司法鉴定中心司法鉴定意见书、《通知》、转让协议、被告与陈XX间的《租赁协议》、陈XX与XXX间的《房屋租赁合同》、陈XX的证人证言以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚、证据充分。依法予以认定。

本院认为，原、被告约定租赁期满后被告将其对房屋的优先承租权让给原告，并协助原告直接与原房东续签合同。该条约定应理解为被告将其自陈XX处的优先承租权转让给原告，是一种优先缔约权的转让。因缔约需取决于合同双方的意思表示是否达成一致，故缔约与否还应与合同相对方即出租方陈XX达成合意。本案中，被告已于合同期限届满前协助了原告与陈XX磋商缔约事宜，但因合同相对方陈XX不愿与原告签订合同，即未能与合同的相对方达成合意，缔约不成不应归责于被告。因此，被告已经履行了合同约定的协助义务，其并未违约。至于陈XX与被告续约后，被告将店铺转租给案外人与原告无涉，且原、被告间租赁期限已经届满、合同已履行完毕，原告提出撤销被告与案外人郭XX等人签订的《房屋出租合同》、被告支付违约金的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告要求被告协助其与房屋所有权人XXX（嘉定XX）签订租赁合同，因被告签订租赁合同的相对方为陈XX，并非店铺的所有权人，原告要求被告协助其与所有权人签约明显缺乏依据，故不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：

驳回原告陆X的全部诉讼请求。

本案受理费1404.17元，减半收取702.09元，由原告陆X负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

代理审判员　　史建颖

书　记　员　　刘　晓

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。