刘XX等与孙X等确认合同无效纠纷一审民事判决书

原告刘XX，男，1958年3月16日出生。

委托代理人张X，北京市XX律师。

委托代理人王磊，北京市XX律师。

被告孙X，男，1934年4月1日出生。

被告赵XX，女，1939年9月13日出生。

被告赵XX，女，1957年4月18日出生。

委托代理人姜XX（赵XX之子），1978年6月12日出生。

原告刘XX与被告孙X、赵XX、赵XX确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘XX及其委托代理人张X、王磊，被告孙X、赵XX，被告赵XX及其委托代理人姜XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘XX诉称：

孙X与赵XX系夫妻关系。1994年8月3日，原告与孙X、赵XX签订买房契约，约定原告将位于北京市顺义区后沙XX×号宅院内的北正房5间及西厢房3间卖给孙X、赵XX，房屋作价5000元，房款当时付清。房屋交付后，孙X、赵XX未对上述房屋进行翻改扩新建。1999年4月28日，孙X、赵XX将涉诉房屋出卖给赵XX。

孙X、赵XX自原告处购买房屋时其并非本村集体经济组织成员，即非本村的农业户口。根据农村房屋买卖中房地一体的现实情况，且根据我国法律、法规之规定，农村宅基地属于农村集体经济组织所有，宅基地土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本经济组织成员无权取得或变相取得。因而原告与孙X、赵XX，孙X、赵XX与赵XX签订的买卖合同虽已实际履行多年，但违反了有关国家法律、法规的强制性规定，应认定无效。故原告特将此事诉至人民法院，请求人民法院依法裁判。原告诉讼请求为：1.判令确认原告刘XX与孙X、赵XX于1994年8月3日签订的《买房契约》无效；2.判令确认孙X、赵XX与赵XX于1999年4月28日签订的《卖房契约》无效；3.判令三被告承担本案诉讼费用。

被告孙X、赵XX共同辩称：

我方不同意原告的诉讼请求。我方买房通过介绍人找了村委会的相关负责人，还找了代笔人和中证人，双方并签了合同，我方给付原告房款，1994年8月3日当天买卖行为履行完毕。我方认为《买房契约》有效，双方是自愿的买卖行为，还有中间人，属于合情合理的买卖，不存在违法行为。我方认为我方与赵XX签订的《卖房契约》也是有效的，合情合理且已经履行完毕，卖房行为也得到村委会的确认。

被告赵XX辩称：

我方不同意原告的诉讼请求，我方认为两份契约都是有效的。两份契约都已经履行快20年，都是买卖双方的真实意思表示，也符合民法通则和合同法的原则，且两份契约都经过村委会的盖章确认，村委会有权处理村里的土地。

经审理查明：

孙X与赵XX系夫妻关系，二人均为北京市东城区×号居民。赵XX系黑龙江省林口县古城XX×号村民。刘XX系北京市顺义区后沙XX×村村民。

1994年8月3日，孙X、赵XX与刘XX签订《买房契约》，内容为：“兹有我村刘XX有北房五间箱（厢）房三间卖给赵XX，经双方协商，作价五仟元整，款当时付清，房产从现在开始由赵XX长期使用，村委会已同意。空口无凭，特立此据。卖房人：刘XX，买房人：孙X（代），代笔人…中证人…”。该契约上加盖有顺义县后沙峪乡董各庄村村民委员会的公章。刘XX与孙X、赵XX均认可《买房契约》中的买房人一方为孙X、赵XX。

1999年4月28日，孙X、赵XX与赵XX签订《卖房契约》，内容为：“兹有我村刘XX有正房五间、西箱（厢）房三间卖给赵XX。这次赵XX又将此房卖给赵XX。经双方协商，村委会来人作证，房屋及院落所有建筑物作价壹万捌仟捌佰元整。款当时付清，房产所有权自写字之日起由赵XX长期使用，党支部、村委会已同意。空口无凭，特立此据。卖房人：代签人孙X，买房人：赵XX，代笔人…中证人…”。该契约上加盖有顺义区后沙XX办事处×村民委员会的公章。孙X、赵XX与赵XX均称《卖房契约》中的卖房人为孙X、赵XX。

双方均认可，涉诉宅院座落于北京市顺义区后沙XX×号，该宅院集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为崔XX（刘XX之母）。上述契约签订后，契约双方依约履行。孙X、赵XX购买房屋后未对涉诉宅院内房屋进行改扩建。赵XX购买房屋后对涉诉宅院内房屋进行了改扩建及翻建。

赵XX系刘XX之妻，赵XX曾与刘XX共同作为原告起诉孙X、赵XX、赵XX，诉讼期间赵XX撤回其起诉。孙X、赵XX称《买房契约》中载明的卖房人系刘XX，故其主张该契约中的卖房人一方为刘XX，赵XX并非该契约的一方当事人。

诉讼中，双方均表示本案仅就《买房契约》、《卖房契约》的效力问题进行确认，其他问题另行解决。

上述事实，有本院庭审笔录、询问笔录、《买房契约》、《卖房契约》、户口本、宅基地登记卡、集体土地建设用地使用证等证据在案佐证。

本院认为：

根据双方的陈述以及《买房契约》、《卖房契约》载明的内容，本院确定《买房契约》的双方应为卖房人刘XX，买房人孙X、赵XX，《卖房契约》的双方应为卖房人孙X、赵XX，买房人赵XX。

根据相关法律规定，宅基地属于集体经济组织所有，宅基地不得任意买卖和转让。宅基地使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利，与享有者的特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。

本案中，孙X、赵XX、赵XX均非北京市顺义区后沙XX×村村民，均不享有对该村宅基地使用的权利。因此，刘XX与孙X、赵XX以及孙X、赵XX与赵XX之间所达成的房屋买卖契约虽均系契约双方的真实意思表示，但由于该房屋买卖行为同时处分了农村宅基地，损害了集体经济组织的权益，故《买房契约》、《卖房契约》因违反国家法律的强制性规定，属无效合同。刘XX的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：

一、确认原告刘XX与被告孙X、赵XX于一九九四年八月三日签订的《买房契约》无效；

二、确认被告孙X、赵XX与被告赵XX于一九九九年四月二十八日签订的《卖房契约》无效。

案件受理费七十元，由原告刘XX负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判长　周XX梁XX

书记员　叶XX