异议人秦XX，男。
异议人陆XX，男。
二异议人的共同委托代理人朱X，扬州市广陵区杭杰法律服务所法律工作者。
申请执行人扬州XX公司（以下简称XX公司）。
法定代表人赵XX，该公司董事长。
委托代理人夏X、章X，江苏XX律师。
被执行人扬州市XX公司（以下简称XX公司）。
法定代表人韩X，该公司董事长。
委托代理人缪亚林，江苏XX律师。
被执行人江苏XX公司（以下简称XX公司）。
法定代表人韩X，该公司董事长。
被执行人梁XX，女。
被执行人韩X，男。
本院在执行XX公司申请执行XX公司、XX公司、梁XX、韩X担保追偿纠纷一案时，本院于2014年6月以（2014）扬江执字第0904-1号民事裁定书，查封了被执行人韩X、梁XX所有的位于扬州市广陵区XX的房产一幢（7间、1050平方米），后异议人以与被执行人于2013年8月28日签订了《房屋买卖合同书》为由，向本院提出执行异议，本院于2014年10月10日、11日二次组成合议庭，公开进行了听证，异议人及其委托代理人、申请执行人的委托代理人、被执行人XX公司的委托代理人到庭参加诉讼，被执行人XX公司、韩X、梁XX未到庭参加听证，本案现已审查完毕。
异议人称，异议人与被执行人韩X、梁XX系朋友关系，多年来就有业务往来，由于韩X至今仍欠我们许多货款和借款，2013年8月28日，我们双方经协商，韩X将之后被法院查封的7间房屋作价284万元出卖给我们，我们于签订协议的当日和次日分别给付142万元，即付清了购房款，因而房屋的产权即归我们所有，因该房屋无房产证，所以至今无法过户，而法院裁定查封已属于我们的房屋，既无事实依据，又无法律依据，故请求法院解除查封行为。其提供的证据有：一、2013年8月28日的《房屋买卖合同书》一份；二、二异议人分别汇给韩X、梁XX银行卡取款业务回单；三、韩X及XX公司相关人员出具的欠条；四、XX公司出具的证明一份，证明XX公司于2011年10月申请自建厂房约3100平方米。
上述证据经申请执行人和被执行人XX公司质证均认为，异议人所提证据不真实，证据（三）、（四）与本案没有关联性，对证据（一）买卖双方均未履行各自义务，对证据（二），汇款是事实，但汇款的次日，XX公司分别将异议人所汇款项重新汇入二异议人账户内。
XX公司辩称，异议人与韩X、梁XX的“交易行为”违背了客观市场价值，且是在严重负债的情况下，转移财产，属于恶意逃避债务，加之法院查封的房屋的土地性质属集体所有权土地，不可自由转让的，因此XX公司认为，被执行人与异议人的房屋买卖行为无效，人民法院查封了属被执行人所有的房屋符合法律规定，应依法驳回异议人的申请。其提供XX公司企业档案，证明XX公司和韩X夫妇均为本案被执行人，经异议人及申请执行人质证，均无不同意见。
被执行人XX公司辩称，我公司与两异议人于2014年3月28日确签订了“房屋买卖合同”，次日双方又签订“补充协议”，并言明与前日合同具有同等的效力，而我公司根据“补充协议”的约定，于九月一日全额返还了异议人给付的购房款，故我公司认为双方的买卖房屋行为不生效，之后我公司见异议人不按补充协议履行，不得已委托了有关房地产公司对所卖房进行了评估，并将评估结论告知了异议人，异议人也未能按补充协议向我方补足房屋差价，故我方认为房屋所有权未发生转移，仍归被执行人所有，请求人民法院驳回异议人的申请，其提供的证据有：一、补充协议一份；二、返还给异议人汇入款银行借记卡二份；三、扬州XX公司出具的评估报告一册。
被执行人XX公司提供的证据，经异议人质证认为，证据（一）是真是的，证据（二）是被执行人偿还异议人的货款，并不是返还给我们的购房款，证据（三）只能代表被执行人单方对所卖房屋进行了评估，并未按补充协议共同选择评估机构，因而我们不认可评估结论。申请执行人对被执行人提供的证据，经质证认为，双方实际并未对属于被执行人的房屋进行买卖，根据法律规定，被执行人和异议人的买卖行为也无效。
本案经本院听证查明，XX公司因经营需要于2013年1月向江都XX借款300万元，由各被执行人承担保证责任，多方订立的保证合同到了履行期后，XX公司未能履行，申请执行人不得已向银行偿还了借款、本息。2014年2月，申请执行人向本院起诉，要求被执行人承担追偿责任，该案的法律文书生效后，被执行人均未履行，申请执行人申请强制执行，在执行中，本院于2014年6月16日以（2014）扬江执字第0904-1号民事裁定书，查封了韩X、梁XX所有的位于扬州市广陵区XX楼下房屋7间（约1050平方米），后异议人向本院提出执行异议，本院经审查，于2014年9月24日立案受理。
本案的争议焦点是：异议人买卖房屋的行为是否合法？
本院认为，本院（2014）扬江商初字第0084号民事判决书已发生法律效力，被执行人韩X、梁XX是本案的义务人，依法应自觉履行义务，因被执行人未自觉履行，本院对属其所有的房产进行了查封，是符合法律规定的，异议人以已与被执行人签订房屋买卖协议，且以房、款两清为由，认为法院查封的房屋，其所有权已转移到异议人名下，没有法律依据。被执行人与异议人之间所谓的“房屋买卖合同”，实际是一种逃避债务，规避法律的行为，双方的合同于2014年8月28日订立，合同约定异议人于订立合同的当日和次日各交付被执行人142万元，被执行人收到此款后的当日和次日应如数返还汇入款，房屋买卖协议作废，据此可以看出双方并未发生房屋买卖行为，更未发生房屋产权交付、登记过户等。另外，双方若不按约定履行，双方应共同选择评估机构，对上述房屋进行评估，对评估结论由异议人向被执行人补足差价，对此双方亦未按次履行。同时，根据我国《土地管理法》和《物权法》的规定，异议人亦不具备条件向被执行人购买房屋，据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第一百五十四条第一款第（十一）项的规定，裁定如下：
驳回秦XX、陆XX的异议申请。
如不服本裁定，可自本院裁定送达之日起十日内向扬州市中级人民法院申请复议。
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审 判 长 樊中秋
审 判 员 张 俊
人民陪审员 郭 琴
书 记 员 崔XX
