刘XX与天津XX公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）刘XX，农民。

委托代理人丁XX，天津XX律师。

委托代理人李XX，天津XX律师。

上诉人（原审被告）天津XX公司，住所地天津市和平区XX。

法定代表人王XX，经理。

委托代理人孙瑞岭，天津XX律师。

上诉人刘XX、上诉人天津XX公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服天津市河东区人民法院于2014年12月19日作出的（2014）东民初字第4093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月29日受理此案后，依法组成合议庭于2015年3月12日公开开庭进行了审理。上诉人刘XX的委托代理人丁XX、李XX，被上诉人天津XX公司的委托代理人孙瑞岭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原审法院审理查明，刘XX与天津XX公司（以下简称XX公司）于2012年2月7日签订《租赁合同》，刘XX为甲方，XX公司为乙方，约定甲方将其名下的天津市河东区丽苑太阳城XX房屋出租给乙方作为经营之用，租赁期限自2012年10月1日至2017年2月15日，租金标准：第一个租赁年度租金为43115元，第二个租赁年度租金为114975元，第三个租赁年度租金为120724元，第四个租赁年度租金为120724元，第五个租赁年度租金为130382元。另双方合同约定，合同终止时，乙方应当按时交回房屋并保证房屋及内部设施完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用。乙方未按约定支付租金，物管费、水电费等相关费用，从逾期之日起支付甲方滞纳金，滞纳金按当期租金每日千分之三计，直到付清为止。合同有效期未满，甲、乙任何一方无故解除合同的，需赔偿对方六个月租金作为违约金。庭审中，经询，XX公司租金交至2014年6月30日。同时，XX公司称自2014年7月初，已经搬离诉争房屋。案经调解，双方各执己见。

刘XX以XX公司拖欠租金及单方提出解除合同为由，诉至法院，请求判令XX公司：1、给付刘XX房屋租金19162.50元及滞纳金5288.85元；2、给付刘XX违约金57487.50元；3、诉讼费由XX公司承担。并表示同意自2014年9月1日起与XX公司解除合同。庭审中，刘XX变更诉讼请求为：租金变更为32827元（自2014年7月1日至2014年10月8日）；滞纳金变更为12192.86元（自2014年6月1日至2014年10月8日）；违约金变更为60362元；增加诉讼请求：1、判令XX公司拆除涉案房屋的装修，恢复原状；2、解除双方签订的租赁合同。

原审法院认为，刘XX与XX公司签订合同系双方的真实意思表示，该合同合法有效。双方应遵循诚实信用原则，履行合同约定义务。

关于刘XX要求给付租金及滞纳金一节，XX公司给付租金至2014年6月30日，刘XX主张XX公司给付2014年7月1日至2014年10月8日的租金，XX公司抗辩其于2014年7月7日与刘XX签订退租协议，XX公司无需继续交纳租金，根据XX公司提交的退租协议可以看出，该协议内容并未直接表达出双方已经将租赁合同解除，且刘XX对该协议上的签字予以否认，故对于XX公司该抗辩不予支持。关于租金的计算，按照双方合同的约定，2014年每个季度租金应为30181元，每日租金为330.70元，故XX公司应当给付刘XX租金为32827元。关于滞纳金，根据双方合同约定，从逾期之日起支付甲方滞纳金，滞纳金按当期租金每日千分之三计，自2014年7月1日至2014年10月8日共计130天，故XX公司应当支付刘XX滞纳金12802.53元。

关于刘XX主张要求XX公司给付违约金一节，庭审中，XX公司抗辩称已经与刘XX解除了租赁合同，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现XX公司未举证且刘XX不认可合同于2014年7月7日解除，故XX公司该抗辩不予确认。同时由于XX公司经原审法院询问明确了解除合同的意向且刘XX对此表示同意，故确认双方之租赁合同于2014年10月9日解除。而根据双方合同约定，一方无故解除合同的应当赔偿对方6个月的违约金，因此XX公司应承担提前解约的违约责任，经原审法院释明，XX公司认为该项损失的约定过高并要求减少，其该抗辩理由符合相关法律规定，应予采纳。根据刘XX损失的实际情况，对违约金的标准予以调整，XX公司支付刘XX违约金20000元。

关于刘XX主张被告恢复原状一节，根据双方签订的房屋租赁合同，合同终止时，乙方应当按时交回房屋并保证房屋及内部设施完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用。现双方合同已经解除，XX公司应当根据合同履行义务，故刘XX要求XX公司将诉争房屋恢复原状的诉讼请求，予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原、被告于2012年2月7日签订的《租赁合同》于2014年10月9日解除；二、本判决生效之日起十日内，被告天津XX公司给付原告刘XX租金32827元及滞纳金12802.53元；三、本判决生效之日起十日内，被告天津XX公司给付原告刘XX违约金20000元；四、本判决生效之日起十日内，被告天津XX公司将原告刘XX所有的坐落天津市河东区丽苑太阳城XX房屋恢复原状；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2408元，减半收取1204元，原告负担504元，被告天津XX公司负担700元。

刘XX不服原审判决，向本院提起上诉，请求维持原判第一、二、四项，撤销原判第三、五项，改判XX公司给付刘XX违约金60362元；一、二审诉讼费由XX公司承担。事实及理由：租赁合同约定任何一方无故解除合同，需赔偿对方六个月租金作为违约金。XX公司未经刘XX同意，在租期未到前擅自解除合同，系事实上无故解除合同，应按合同约定承担违约责任。原审法院酌情判决XX公司支付20000元违约金，依据不足。请求二审法院支持刘XX的上诉请求。

XX公司不同意刘XX的上诉请求，亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，发回重审或改判驳回刘XX原审的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由刘XX承担。事实及理由：1、原审判决认定XX公司构成违约，与事实不符。XX公司自签订房屋租赁合同之日起，一直按照合同约定交纳房租，直到2014年6月30日。2013年冬季，XX公司承租房屋所在小区的物业公司停止了中央空调的供暖，导致冬季室内温度过低，工作人员无法在该租赁房屋内办公，经双方及物业公司多次协商，均未得到解决。2014年7月7日，XX公司与刘XX之夫签订《退租协议》，双方的租赁合同关系解除。因双方从签订合同到收取租金及办理房屋承租事宜都是刘XX之夫出面办理的，刘XX从未出现过，刘XX之夫相对于刘XX，已构成表见代理。2、原审法院判决XX公司给付刘XX房租、滞纳金及违约金没有法律依据。双方在2014年7月7日协商解除房屋租赁合同，之后刘XX将房屋另出租给他人，其没有房租损失。相反，XX公司交纳的履约保证金19163元，在双方解除租赁合同后，刘XX理应返还。综上，请求二审法院支持XX公司的上诉请求。

刘XX辩称，不同意XX公司的上诉请求。事实及理由：《退租协议》由刘XX之夫签署不符合事实。XX公司擅自解除合同，应承担无故解除的责任，履约保证金不应退还。另，双方的租赁合同已于2014年10月9日解除，现刘XX已将房屋另行出租，无恢复原状的必要，故不再要求XX公司拆除租赁房屋的装修，将房屋恢复原状。

本院经审理查明，原审法院审理查明的事实清楚，本院予以确认。

另查明，双方签订的《租赁合同》约定，履约保证金19163元，合同生效时一并付清，XX公司所缴保证金在本合同履行完毕后，若XX公司未有违约行为，则在XX公司归还刘XX商铺后十日内，或刘XX转让商铺后十日内，由刘XX全额无息退还。

刘XX在原审庭审中述称：不认可双方的租赁合同在2014年7月初就解除了，被告（XX公司）通知我们搬走，但是具体是否搬走我们不清楚。最近被告确实没有在使用房屋，但是被告的基础设施还在房屋里没有搬走。

本院认为，刘XX与XX公司于2012年2月签订的房屋《租赁合同》系双方自愿签订的，内容不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效。双方在《租赁合同》履行过程中，因《租赁合同》的解除问题产生争议。

关于双方租赁合同解除的原因及责任问题。XX公司主张自2013年冬季，涉案房屋的中央空调停止运转，导致室内温度过低，工作人员无法办公，故于2014年6月提出解除合同，但其并未提供相关证据证明确因中央空调停止运转影响其经营的事实存在，况且，该解除合同的理由并不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同，人民法院应予支持的情形，故XX公司无正当理由解除合同，构成违法解除，应按《租赁合同》的约定，承担违约责任。根据《租赁合同》的约定，合同有效期未满，任何一方无故解除合同，需赔偿对方六个月租金作为违约金。关于该违约金标准是否过高问题。首先，根据《租赁合同》的约定，XX公司所交纳的履约保证金在合同履行完毕后，XX公司未有违约行为，由刘XX全额无息退还。现XX公司无正当理由解除合同，显然不符合合同约定的返还履约保证金的情形，则XX公司就其违约行为已承担了履约保证金不能退还的违约责任。另外，考虑到XX公司在租赁合同到期前解除合同，刘XX另寻租户确需一定时间，产生一定的租金损失也是客观的，但综合考虑本案的实际情况，合同约定的六个月租金的违约金标准确实过高，原审判决酌情确定XX公司向刘XX支付违约金20000元，并无不妥。

关于《租赁合同》解除的时间问题。XX公司主张其在2014年6月提出解除合同，双方在2014年7月7日签署《退租协议》后，XX公司即从涉案房屋内搬走。但XX公司并未提供其从承租房屋内搬走并将房屋交付给刘XX，以及刘XX同意解除《租赁合同》的充分证据，故本院无法确认双方的《租赁合同》在2014年7月7日解除。鉴于刘XX在起诉状中明确表示同意于2014年9月1日起与XX公司解除《租赁合同》，则本院确认双方的《租赁合同》在2014年9月1日解除。XX公司应当向刘XX支付2014年7月1日至2014年8月31日的租金。关于租金的数额，按照双方约定的2014年每季度30181元的租金标准，每日租金为328.05元，则XX公司尚应向刘XX支付租金20339.10元。逾期支付租金的滞纳金，从原审判决确定的2014年6月1日起，计算至2014年9月1日共计92天，为5613.59元，XX公司应予支付。

鉴于刘XX在庭审后，以书面方式明确表示，其已将租赁房屋另行出租，房屋已无恢复原状的必要，不再要求XX公司拆除房屋装修、恢复原状，本院照准。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持天津市河东区人民法院（2014）东民初字第4093号民事判决第三项；

二、撤销天津市河东区人民法院（2014）东民初字第4093号民事判决第四、五项；

三、变更天津市河东区人民法院（2014）东民初字第4093号民事判决第一项为：上诉人刘XX与上诉人天津XX公司于2012年2月7日签订的《租赁合同》于2014年9月1日解除；

四、变更天津市河东区人民法院（2014）东民初字第4093号民事判决第二项为：上诉人天津XX公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人刘XX租金20339.10元、滞纳金5613.59元；

五、驳回上诉人刘XX的原审其他诉讼请求；

六、驳回上诉人天津XX公司的其他上诉请求。

如果上诉人天津XX公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2408元，减半收取1204元，上诉人刘XX负担602元，上诉人天津XX公司负担602元；二审案件受理费2250元，上诉人刘XX负担1385元，上诉人天津XX公司负担865元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　强国琴

代理审判员　　王　珊

代理审判员　　孟　夏

书　记　员　　刘继永

速　录　员　　李XX