（2014）沪二中民二（民）终字第1439号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海XX公司。
法定代表人裘X。
委托代理人黄XX，上海XX律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）XX公司。
法定代表人胡XX。
委托代理人何XX，上海市XX律师。
上诉人上海XX公司（以下简称“XX公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1132号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人XX公司的委托代理人黄XX，被上诉人XX公司（以下简称“XX公司”）的委托代理人何XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年8月18日XX公司与XX公司签订租赁合同，由XX公司承租XX公司的宝山区富XXXXX号7号厂房及空地，租期为2009年11月1日至2014年10月31日，厂房面积为2，498.8平方米，每天每平方米人民币（以下币种均为人民币）0.6元，空地面积为2，026平方米，每天每平方米0.3元。合同第5条约定，乙方返还厂房应当符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并结清相关费用。事后XX公司进场承租并经营。现XX公司诉至原审法院，要求1、判令XX公司给付XX公司所欠租金2，117，106.35元（其中自2009年11月1日至2013年6月30日所欠的厂房和场地的租金1，877，690.6元，自2013年7月1日计算到实际收回房屋之日为止所欠的北区房屋1，249.4平方米的租金，按照每平方米每天0.6元计算，暂计为239，415.75元）；2、判令XX公司给付XX公司以2，117，106.35元为本金，按照银行贷款罚息利率为标准，自2011年2月1日计算到判决生效为止的利息（自2011年2月1日起XX公司未再支付过租金）；3、XX公司承租的房屋1，249.4平方米（南区）及室外场地于2013年6月30日解除，另外1，249.4平方米房屋（北区）于判决生效之日解除；4、判决XX公司对北区及室外场地恢复原状（北区内XX公司设备下有坑，要求XX公司填平；要求XX公司将室外场地上的行车及地面上铺设的轨道拆掉，原来给XX公司的室外场地上大部分是水泥地，小部分是泥土地，要求XX公司将地面恢复成原状）。XX公司则提出反诉，要求：1、请求确认XX公司与XX公司之间的合同于2013年6月10日解除；2、请求判令XX公司返还XX公司押X128，180元；3、请求判令XX公司赔偿XX公司615，384元（其中上海XX公司向XX公司索赔的402，384元，场地施工费用213，000元）；4、请求判令XX公司允许XX公司拆除搬离地磅、行车、开平机；5、请求判令XX公司开具足额发票（共计1，853，883元）。
原审法院另查明2010年7月1日XX公司与上海XX公司（以下简称“XX公司”）签订租赁合同，约定由XX公司承租XX公司的富联二路XXX号5号厂房靠北一楼，月租金20，075元，租期为2010年7月1日至2014年10月31日。现XX公司已向原审法院起诉，要求XX公司支付租金等，该案正在审理中。
原审法院审理中，双方一致确认，XX公司支付了租金942，284元及押X128，180元。其中首期租金384，500元开具了发票，其余未开具发票。XX公司称除了上述租金外，XX公司还于2010年11月23日支付租金15万元，2011年1月13日支付租金25万元，同年1月27日支付租金55，343.58元，同年7月12日支付租金50万元，2012年9月29日支付租金45，625元。XX公司称其中9月29日支付的45，625元系XX公司向XX公司支付的租金，租金55，343.58元不予认可，其余XX公司所称的款项是双方的业务往来款，不是租金。
原审法院审理中，XX公司称，2013年6月9日、10日，上海XX公司称要提货，由于XX公司需核实情况，故采取了暂时封门的措施，事后在查明情况后即于7月8日、9日放行。XX公司为了便于管理，封了3号厂区大门，但XX公司仍可通过2号大门进出。2013年6月底XX公司将南区仓库收回。XX公司称XX公司于2013年7月中旬放过一次货，之后于9月底全部放完。南区仓库门是2013年6月10日锁的，故租金应计算至2013年6月10日止。另双方确认现在场地上有XX公司的行车、地磅各一台、在北区仓库内有XX公司的开平机一台。
原审法院另查明，2013年9月上海XX公司向原审法院起诉，要求XX公司及上海XX公司赔偿未按约放货的经济损失，经法院调解，三方达成协议，由XX公司及上海XX公司共同赔偿上海XX公司经济损失402，384元。
原审法院审理中，XX公司与XX公司均认可，双方除了存在租赁关系外，还曾共同合作经营钢材业务，故双方经常有账户资金往来。原审法院向XX公司释X，是否申请进行司法审计，以便查清双方租金支付情况，XX公司明确表示不申请。
以上事实，有产权证、租赁合同、银行凭证、民事调解书及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
原审法院认为，XX公司与XX公司签订的租赁合同合法有效，双方理应严格履行。根据查明的事实，XX公司在支付了租金942，284元后，未再向XX公司支付租金。事后XX公司于2013年6月将南区仓库收回，双方的租赁合同客观上已无法履行，故合同应予解除。合同解除后，XX公司仍应向XX公司支付2013年6月10日之前所欠的租金及6月10日之后产生的租金。现北区仓库内还有XX公司的机器一台，应视为XX公司还未将北区仓库交还XX公司，XX公司还应向XX公司支付相应北区仓库的租金。关于XX公司辩称其还支付过其余租金，经查，XX公司在向XX公司支付租金时，均在银行凭证上注明为房租，但在其所称的15万元、25万元、50万元的付款凭证上却注明为往来款或划款，与XX公司支付租金时的交易习惯不符。双方之间另行存在钢材业务，有过多项资金往来。XX公司经法院释X，不申请进行司法审计，应承担不利后果。据此对于XX公司所称支付其余租金的辩称，原审法院不予采纳。XX公司所称的支付过租金55，343.58元，但未提供相应证据，故也不予采信。关于2012年9月29日支付的租金45，625元一节，XX公司及XX公司同时承租XX公司的仓库（XX公司及XX公司间存在合作关系），该租金金额与之前XX公司曾支付给XX公司的租金数额相同，但与XX公司与XX公司间合同约定应付租金数额不符，且XX公司未开具过收据或发票，无法认定属XX公司支付，故可认定为XX公司向XX公司支付。本案中认定了该款为XX公司支付后，XX公司可在另案中继续向XX公司主张租金。综上，根据合同约定，XX公司应向XX公司支付2013年6月10日前的租金共计为2，777，249元，扣除XX公司已付租金942，284元及45，625元，XX公司还应支付租金1，789，340元。关于北区仓库租金问题，目前在该仓库内有XX公司开平机一台，由于XX公司于2014年1月24日庭审时表示要留置上述财产，同年5月15日申请财产保全，客观上无法交接该仓库，故XX公司应按合同约定向XX公司支付2013年6月11日至2014年1月24日前的北区仓库租金167，919元。至于2014年1月25日以后，虽然由于财产保全等因素而无法交接，但由于XX公司拖欠租金致合同解除，故根据过错，由原审法院酌定按每月2，000元计算实际占用期间的租金。关于XX公司主张的利息一节，双方在合同中未约定，故对该主张原审法院不予支持。关于XX公司主张的恢复原状，原审法院认为根据合同约定，返还房屋需符合正常使用的状态，XX公司承租后在仓库及场地上安装设备等行为，系正常使用所需，也符合双方合同的目的，故XX公司无需再恢复原状。关于XX公司的反诉，合同解除后，押X应返还给XX公司。关于XX公司主张的上海XX公司经济损失，由于均系案外人间发生，故应由案外人另行主张，XX公司反诉要求XX公司赔偿损失，缺乏法律依据。由于XX公司未按约支付租金，故XX公司反诉要求XX公司赔偿工程施工损失，也无法律依据，原审法院不予采纳。关于发票一节，由于XX公司向XX公司支付的租金数额为942，284元及45，625元，其中384，500元已开具发票，故XX公司还应向XX公司开具已支付603，409元的租金发票及判决确定需支付的租金的发票。关于XX公司要求搬走三台设备，由于XX公司已申请财产保全，事实上已无法搬离，故对此诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，原审法院作出判决如下：一、解除XX公司与上海XX公司签订的租赁合同，上海XX公司应于判决书生效之日起十日内将北区仓库交还XX公司；二、上海XX公司于判决书生效之日起十日内，支付XX公司2013年6月10日前所欠租金1，789，340元；三、上海XX公司于判决书生效之日起十日内，支付XX公司自2013年6月11日至2014年1月24日止北区仓库所欠租金167，919元；四、上海XX公司于判决书生效之日起十日内，支付XX公司自2014年1月25日至实际交付仓库日止的北区仓库租金（按每月2，000元计算）；五、XX公司于判决书生效之日起十日内，返还上海XX公司押X128，180元（上述款项可直接抵扣上海XX公司所欠的租金）；六、XX公司于判决书生效之日起十日内，向上海XX公司开具603，409元的租金发票，及判决书第二、三、四条上海XX公司应支付租金的发票；七、XX公司其余诉讼请求不予支持；八、上海XX公司其余反诉请求不予支持。
XX公司不服原审法院判决第一至四项，向本院提起上诉称：XX公司在2013年6月10日将仓库大门锁掉，把进出的3号门用石块堆积，其合同目的无法实现，此后，XX公司不让其搬走系争房屋内的设备，致损失扩大，故双方的租赁合同于2013年6月10日解除后，其不应当再支付租金。关于2013年6月10日前的租金，按照合同约定XX公司应当在2009年11月中旬交付仓库和场地，但是XX公司拖延到2011年11月才交付场地，此前场地的租金不应当计算。除原审法院认定的已付租金外，XX公司还于2010年11月23日支付租金15万元，2011年1月13日支付租金25万元，同年7月12日支付租金50万元，同年1月27日虽未实际支付但以货款抵扣租金55，343.58元，故现在原审法院认定的欠租基础上扣除2011年11月场地交付前不应支付的租金，再加上上述其实际已付但未被认定的四笔，才是其实际所欠租金。
被上诉人XX公司则辩称：对财产的保全是因XX公司欠租所致，故因财产保全而产生的全部占用费应由过错方承担。关于租金问题，其与XX公司除租赁关系外还有其他经营上的往来，从表面上看XX公司将自XX公司处所购产品销售给案外人，但实际是由XX公司的法定代表人裘X作为XX公司的代理人向案外人收款，将收来的部分款项支付给其，双方有争议的三笔租金15万元、25万元、50万元，其实就是XX公司以上述经营往来款来假冒租金，并表示双方就经营往来款并未结算过，若上述款项法院不认定为租金同意作为经营往来款进行结算。
本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明：原审法院审理中，XX公司对于双方经营往来款尚未结算不持异议。以上事实有XX公司在原审中的陈述予以证实。
本院认为：XX公司与XX公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且与法无悖，应当认定为合法有效，双方理应严格履行。关于2013年6月10日之前的租金结算问题，原审法院根据查明的事实，充分论述了支持XX公司该项请求的理由，本院予以认可。XX公司认为其已支付的15万元、25万元、50万元三笔款项均是租金，但同时也认可双方另行存在钢材业务，有过多项资金往来，在经原审法院释X后XX公司仍不申请进行司法审计，故原审法院认为其应当承担不利后果并无不妥，鉴于XX公司认可双方的其他业务往来款未结算，而XX公司亦同意上述三笔款项纳入其他业务往来款的结算范围，与法无悖。XX公司认为XX公司逾期交付场地，交付之前的租金应当扣除，但XX公司在租赁合同的履行过程中及历次支付租金时对于逾期交付场地一节均未提出，故原审法院未采纳XX公司的该意见并无不当。关于合同解除后使用费问题，根据合同约定，XX公司返还该厂房应当符合正常使用状态，该厂房返还时，须经XX公司验收认可，并结清相关费用。现双方当事人对于上述租赁合同已于2013年6月提前解除均无异议，但合同解除后XX公司非但有相关机器设备留存在系争房屋内，而且还有租金未与XX公司结清，故不符合合同约定返还时的要求。至于合同解除后，XX公司占用系争房屋应当支付的租金标准，XX公司认为北区仓库内的机器设备是XX公司强行留置，不让其搬迁，故其不同意支付合同解除后的租金。由于XX公司于2014年1月24日庭审时表示要留置上述财产，同年5月15日申请财产保全，客观上无法交接该仓库，而XX公司对XX公司的上述财产进行留置或财产保全系因XX公司欠租所致，故对于2013年6月11日后的租金标准问题，原审法院根据合同约定的返还标准，结合上述机器设备留存在系争房屋内的原因等酌情确定，并无不当。XX公司不同意支付上述期间租金的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币21，699元，由上海XX公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张XX
审 判 员 吴 俊
代理审判员 马忆蔺
书 记 员 朱XX
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。
