（2010）沪二中民二(民)终字第2519号
上诉人(原审第三人)上海XX公司。
法定代表人施XX，董事长。
委托代理人蒋XX，上海市XX律师。
被上诉人(原审原告)上海XX公司。
法定代表人李X，总经理。
被上诉人(原审被告)李X。
委托代理人何XX，上海市XX律师。
上诉人上海XX公司(以下简称XX酒店)因物业服务合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2010)普民三(民)初字第508号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，李X系上海市江宁XX弄某号1-3楼系争房屋的业主。上海XX公司(以下简称XXX)受系争房屋所在的富XX(花苑)业主大会、业主委员会委托，对该小区物业提供物业服务，双方签订合同的管理期限自2006年1月1日至2010年12月31日。2008年5月10日，李X与施XX签订了《上海市房屋租赁合同》，约定将系争房屋出租给施XX，作为餐饮酒楼使用，租赁期限自2008年5月10日至2014年5月9日，并约定由餐饮酒楼向物业公司支付物业管理费，但XX酒店直至2008年9月8日经工商核准成立，施XX担任法定代表人。系争房屋建筑面积5,573.51平方米，按照物业服务合同的约定，每月每建筑平方米应缴纳的物业管理费为人民币(以下币种均为人民币)5.50元，自2009年7月1日至2010年8月31日未付物业管理费429,160.20元。
经XXX催缴多次不成，遂涉讼，要求支付上述拖欠的物业管理费以及滞纳金251,058.66元。
原审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。XXX与上海市普陀区富XX(花苑)业主大会、业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据物业管理条例的规定，“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，XXX作为小区物业管理单位，已按照《物业管理服务合同》履行了物业管理职责，李X作为系争房屋的业主，接受了物业服务后理应按约支付相应物业管理费。根据李X和XX酒店关于交纳物业管理费的约定，XX酒店应为支付物业管理费的义务人，李X负连带交纳责任。XX酒店主张不付或少付物业管理费没有依据，不予支持。关于滞纳金一节，李X及XX酒店未按约支付物业管理费的事实存在，理应按约支付滞纳金。
原审法院审理后，作出判决：一、上海XX公司应于判决生效之日起十日内支付上海XX公司2009年7月1日至2010年8月31日的物业管理费(物业管理费以建筑面积5,573.51平方米计，按每月每建筑平方米5.50元计算)；二、上海XX公司应于判决生效之日起十日内支付上海XX公司滞纳金251,058.66元；三、李X对上述第一、第二项判决内容负连带责任。
原审法院判决后，XX酒店不服，提出上诉称，XXX未根据《物业服务合同》的约定，提供完善的物业管理服务，没有做好公用部位设施的维护保养，未提供公共区域的绿化养护及室内绿化，未维护好公共秩序，并且无故拖延合同约定的维修业务，拒不办理上诉人的入住手续、未提供房屋线路、结构等图纸，严重影响了上诉人的正常经营活动。因此，在XXX不能提供合格的物业服务的情况下，其不应向业主主张物业管理费用。有关《物业服务合同》中滞纳金的约定，并非上诉人的租赁合同中约定的内容，上诉人并不明知，且远高于银行相关的贷款利息的规定，无法律依据，应予纠正。据此，上诉人请求本院依法撤销原审判决，并予以改判，或发回原审法院重新审理。
XXX辩称，其按照《物业服务合同》的约定，提供了全面的物业管理服务，履行了应尽的合同义务。上诉人认为XXX未尽合同义务，但无足够证据证明，其主张不应支持。双方就物业管理费用的缴纳，曾经涉讼，该案一审已于2009年12月10日判决。但是在该案审理生效后至今，上诉人等仍拒绝按照合同的约定支付物业管理费用，并且李X证实，其已将《物业服务合同》的内容告知了上诉人，故上诉人属于恶意违约，其所主张不知情的抗辩，缺乏事实依据，应当缴纳滞纳金。据此，XXX认为原审判决正确，请求本院依法予以维持。
李X辩称，其与XX酒店签署租赁合同时，已经明确系争房屋相关物业管理费用，由上诉人承担，并且将有关物业服务合同告知了上诉人。上诉人称其对于《物业服务合同》的内容以及滞纳金的约定不知情，无事实依据。故上诉人所欠的本金应当予以支付，但是相关的滞纳金确过高，法院可以予以调整。据此，李X请求本院依法调整有关滞纳金数额。
经本院审理查明，原审判决认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。系争房屋所在小区，由XXX进行物业管理服务，有关《物业服务合同》合法有效，各方当事人均应全面履行。上诉人认为XXX未根据《物业服务合同》的约定，提供完善物业管理服务的抗辩主张，因无足够的证据证明，本院难以采纳。李X称其已将有关物业管理服务合同的内容告知了上诉人；有关物业管理费用的争议，双方当事人曾涉讼，并已作出相应判决。然而上诉人未按照物业管理服务合同的约定，主动履行其支付物业管理费用的义务。兼顾上诉人上述合同履行情况，以及违约的过错程度，原审法院作出应当支付滞纳金的判决，并无不当。据此，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10,602元，由上诉人上海XX公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 郑 华
代理审判员 吴XX
书 记 员 陈XX
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
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