（2010）沪二中民二(民)终字第343号
上诉人(原审原告)上海XX公司。
法定代表人李X，职务总经理。
委托代理人颜XX，公司员工。
上诉人(原审第三人)上海XX公司。
法定代表人施XX，职务董事长。
委托代理人郭X，上海XX律师。
被上诉人(原审被告)李X。
委托代理人何XX，上海市XX律师。
上诉人上海XX公司(以下简称XX公司)、上海XX公司(以下简称XX酒店)因物业服务合同纠纷一案，不服上海市普陀区XX(2009)普民三(民)初字第1366号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，李X系上海市江宁XXXX弄某号1-3楼的业主。XX公司受上海市普陀区富XX(花苑)(以下简称富XX)业主大会、业主委员会委托，对李X所在小区物业提供物业服务，双方签订合同的管理期限自2006年1月1日至2010年12月31日。2008年5月10日李X与XX酒店法定代表人施XX签订了上海市房屋租赁合同，约定将上海市江宁XXXX弄某号1-3层房屋出租给施XX作为餐饮酒楼使用，租赁期限自2008年5月10日至2014年5月9日，并约定由其向物业公司支付物业管理费。李X与施XX签订房屋租赁合同时，XX酒店尚未成立。XX酒店于2008年9月8日经工商核准成立，施XX担任法定代表人。李X的房屋建筑面积为5573.51平方米，按照物业服务合同的约定，李X每月每建筑平方米应缴纳的物业管理费为人民币(以下币种均为人民币)5.50元，李X自2008年5月10日至2009年6月30日未付物业管理费420,260.60元。XX公司催缴多次未果，遂诉至法院请求李X和XX酒店支付拖欠的物业管理费420,260.60元、滞纳金182,086.52元。
原审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。XX公司与富XX业主大会、业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案中，李X将系争房屋出租于施XX，由其用于经营XX酒店，双方约定物业管理费由承租人承担，根据物业管理条例的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。因施XX签订租赁合同系职务行为，故XX酒店应为物业管理费支付的义务人，李X负连带交纳责任。至于XX酒店辩称物业管理费应从2008年8月10日计算，原审法院认为，施XX于2008年5月10日与李X签订了租赁协议，并入住系争房屋进行装修，且XX酒店向法院提交一份2008年7月7日向XX公司发出的告知函，与其辩称相左，故对XX酒店认为应从2008年8月10日起计算物业管理费的辩称，不予采纳。关于滞纳金一节，李X及物业使用人未按约支付物业管理费，理应承担违约责任，考虑本案实际情况及XX酒店提出滞纳金过高，加之XX公司在提供物业管理服务时，确有需要提高和完善之处，在加强与业主及使用人沟通、改善服务态度方面尚有欠缺之处，故对XX公司要求支付滞纳金的请求，法院酌情确定为40,000元。原审法院据此判决：一、上海XX公司应于判决生效之日起十日内支付上海XX公司2008年5月10日至2009年6月30日的物业管理费(物业管理费以建筑面积5573.51平方米计，按每月每建筑平方米人民币5.50元计算，其中2008年5月以21天计算)；二、上海XX公司应于判决生效之日起十日内支付上海XX公司滞纳金人民币40,000元；三、李X对上述第一、第二项判决内容负连带责任；四、对上海XX公司的其余诉请不予支持。
原审判决后，XX公司不服，向本院提起上诉称：物业服务合同合法有效，XX公司按照约定完成了服务内容，李X、XX酒店不交纳物业管理费既违反了合同约定，又侵害了全体业主的利益，原审认定XX公司在提供物业管理服务时，确有需要提高和完善之处没有依据。仅以“第三人提出滞纳金过高”为由不支持滞纳金理由不足，诉请改判支持XX公司“相应的滞纳金182,086.52元”的诉求。
XX酒店辩称，XX公司与XX酒店没有建立正常的沟通关系，不清楚物业收费标准，且XX公司没有提供合同中的部分服务，应当按照享受的服务质量来支付相应费用，不同意支付滞纳金。
XX酒店亦不服原审法院判决，向本院提起上诉称：XX公司没有按约履行义务，原审法院却未对此作出认定；原审认定XX公司在提供服务时确有需要提高和完善之处，却判决上诉人支付滞纳金，其事实认定与判决结果本身存在矛盾；李X将涉案房屋租赁给XX酒店时并未告知物业费的支付标准及时间，入住后XX公司也未告知交纳物业费的具体情况，XX公司应直接向李X追讨物业费，XX酒店不应承担责任。请求撤销原审判决，改判XX酒店不付或少付物业管理费，撤销要求XX酒店支付滞纳金的判决。
XX公司辩称，XX公司已经按照合同提供了服务，XX酒店对物业费的标准及构成应为明知，在诉前也未就滞纳金提出过异议，不同意XX酒店的上诉请求。
李X辩称，XX公司提供了服务，XX酒店不付物业费不合理，但XX公司服务有瑕疵，不应该再支持其滞纳金诉请。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审审理中，XX公司表示考虑到和谐稳定，经过与业委会商议，愿意将上诉请求调整为“支持上诉人滞纳金120XXXX0000元”。
本院认为，业主大会、业委会与物业公司签订的物业服务合同对全体业主均具有约束力，业主应按照物业服务合同的约定履行交纳物业管理费的义务。XX公司作为上海市江宁XXXX弄某号富XX的物业管理单位，已按照其与富XX业主大会、业主委员会签订的《物业管理服务合同》履行了物业管理职责,李X作为富XX某号1-3楼的业主，接受了XX公司提供的物业管理服务后，理应按照该约定向XX公司支付相应的物业管理费。根据李X和XX酒店关于交纳物业费的约定，XX酒店应为支付物业管理费的义务人，李X负连带交纳责任，XX酒店主张不付或少付物业管理费没有依据，本院不予支持。李X及XX酒店未按约支付物业管理费的事实存在，理应按照约定支付滞纳金，XX酒店主张不付滞纳金没有依据。系争物业服务合同约定的滞纳金没有超出合理范围，原审法院调整滞纳金的依据不足，本院依法予以纠正。XX公司自愿调低滞纳金，系其对自己权利的处分，与法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条和第一百零七条之规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区XX(2009)普民三(民)初字第1366号民事判决主文第一项；
二、撤销上海市普陀区XX(2009)普民三(民)初字第1366号民事判决主文第二、三、四项；
三、上海XX公司应于本判决生效之日起十日内支付上海XX公司滞纳金人民币120,000元；
四、李X对上述第一、第三项判决内容负连带责任；
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取，计人民币4,911.50元，二审案件受理费人民币9,823元，共计人民币14,734.50元，由上诉人上海XX公司负担人民币734.50元，上诉人上海XX公司负担人民币12,000元，被上诉人李X负担人民币2,000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
审 判 员 周XX
代理审判员 常XX
书 记 员 唐XX
附：相关的法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
(二)原判决适用法律错误的，依法改判；
……
2、《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
3、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
4、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
5、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
