（2012）沪二中民二(民)终字第17号
上诉人(原审被告)黄XX。
委托代理人马XX，上海XX律师。
被上诉人(原审原告)胡XX。
委托代理人何XX，上海市XX律师。
原审被告杨XX。
原审第三人中国XX。
法定代表人周X。
委托代理人张XX。
委托代理人罗X。
上诉人黄XX因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2010)闸民三(民)初字第1795号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年1月20日公开开庭进行了审理。上诉人黄XX之委托代理人马XX，被上诉人胡XX之委托代理人何XX，原审被告杨XX，原审第三人中国XX(以下简称长XXX)之委托代理人张XX、罗X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，胡XX于2001年8月购得系争上海市闸北区XX中路某弄某号某室房屋(建筑面积45.42平方米)产权。2004年9月17日，胡XX及其妻子韩扣女(甲方)与黄XX(乙方)分别作为委托人、受托方签署《房地产事务委托合同》，合同载明委托事项为：1、乙方代为指定上述房地产的买卖价格，上述买卖价格以不低于评估价下浮20%为限，甲、乙双方一致同意委托上海市XX公司评估所进行房产评估；2、乙方代为签订上述房地产的买卖合同；3、乙方代为办理偿还公积金贷款和银行抵押贷款手续；4、乙方代为收取卖房价款；5、乙方代为办理登记、抵押、再抵押、过户等相关手续；6、乙方代为支付相关税款、费用；7、乙方代为办理房地产其他权利登记及注销、代为领证；8、乙方代为办理拍卖佣金设定及拍卖保留价设定；9、乙方代为办理其他与转让上述房地产有关的一切手续；10、乙方在授权范围内签署的一切文件，甲方均予以认可；11、乙方可将上述代理权进行转委托，对此甲方均予以认可；12、本委托合同经甲、乙双方签署并经公证后生效之日至全部委托事项办妥时止；13、本委托在委托期限内不可单方面撤销委托。当日，上海市长X区公证处对上述《房地产事务委托合同》出具公证书。
2004年11月1日，胡XX与黄XX签署《协议书》，协议书载明，黄XX借给胡XX人民币(以下币种均为人民币)140,000元，借期为2004年11月1日至2005年10月31日，黄XX可至银行代办贷款，至2005年11月，由黄XX帮助胡XX办理房产贷款及系争房屋转贷款人。2005年1月31日，胡XX出具借条，载明胡XX向黄XX借款20,000元。
2004年12月1日，黄XX作为胡XX委托代理人与杨XX就系争房屋签订买卖合同，合同载明，胡XX将系争房屋以329,000元转让给杨XX，房款分三次支付，数额分别为10,000元、119,000元、200,000元(银行贷款)，但合同未约定房款支付日期及房屋交付时间。2004年12月，杨XX与长XXX签订《个人住房商业性抵押借款合同》，约定系争房屋抵押借款200,000元，期限20年，同年12月，长XXX发放贷款。2004年12月20日，系争房屋产权人变更为杨XX，但之后，系争房屋仍一直由胡XX及家人居住。
长XXX银行信息显示，借款人杨XX还款至2006年1月，2月始未再按月归还贷款，2007年，长XXX起诉要求解除与杨XX签订的借款合同并归还借款、支付利息，同年4月20日，上海市长X区人民法院判决上述抵押借款合同解除，并判令杨XX归还长XXX借款本金194,516.73元、支付截至2007年2月7日的约定利息及逾期息12,771.87元，同时判令杨XX以194,516.73元为本金并按日万分之2.1标准偿付自2007年2月8日起至判决生效日止的逾期还款利息，现该案进入执行程序。现胡XX提起诉讼，要求确认上述《上海市房地产买卖合同》无效。
原审中，杨XX曾向法庭出具一份《证明》，称，杨XX曾经在黄XX房屋中介公司打工，黄XX提议用杨XX身份证做房屋买卖生意，碍于情面，杨XX将自己身份证出借给黄XX，“还办了关于买卖房子相关的手续和公证”，黄XX用杨XX身份证买了三套房屋，其中一套即为上海市闸北区XX中路某弄某号某室系争房屋，杨XX在《证明》中并称自己买不起房屋。
原审法院另查明，1、系争房屋内户籍为胡XX及胡XX父母、女儿等家人；2、截至2011年10月31日，杨XX拖欠长XXX贷款本金194,516.73元、利息118,462.18元。
原审中，胡XX称，胡XX在外欠他人债务需要清偿，看到报纸登载黄XX能办理融资的信息，便与其联系办理系争房屋抵押贷款，意欲一次归还欠款，黄XX带着胡XX到公证处办理了委托公证，并签订了2004年11月1日那份标的为140,000元的《协议书》。之后，黄XX与杨XX签订系争房屋买卖合同，所以，胡XX认为系争房屋的买卖并非真实买卖，只是用于给胡XX筹措资金，且胡XX对此买卖合同并不知情，黄XX违背胡XX意愿出售系争房屋系超越代理权的无权代理；其次，胡XX称，系争房屋的贷款真实还款人并非杨XX，杨XX出具的《证明》也表明其无意思也无能力购买系争房屋，黄XX恶意串通的“一手托二家”行为侵犯了胡XX合法权益，上述买卖合同应属无效；其三，胡XX借款数额为140,000元，但实际到手仅60,000元，所以若法院认定该合同无效，胡XX愿意归还被告60,000元。综上，胡XX要求确认买卖合同无效，同时要求将系争房屋产权恢复至胡XX名下。杨XX曾称购房前未去看房，之后又称曾去看房。关于房款支付一节，除200,000元银行贷款之外，杨XX曾称支付过预付款10,000元，签署买卖合同之后付给黄XX现金119,000元，之后又称，签署买卖合同之后，向黄XX支付现金107,000元。杨XX确认交易过程中手续费均由杨XX承担，上述三笔款项黄XX均未出具收据。原审中，杨XX并称，办理系争房屋出售手续时，胡XX本人到场，当时胡XX声称一年半后才能迁出系争房屋，但之后却以老人居住为由拒绝迁出，为此，杨XX停止了贷款支付，若买卖合同被认定无效，胡XX应当返还杨XX已支付的房款317,000元，同时剩余的银行抵押贷款及己方的相关损失应由胡XX清偿。黄XX确认收取杨XX所付房款之后未向胡XX支付过分文，并称，胡XX因为与黄XX之间存在标的为317,000元左右的债务借贷，才委托黄XX出售系争房屋，至于黄XX实际收取的房款是319,000元还是买卖合同约定的329,200元，黄XX无法说明。此外，黄XX还认为，公证文书是胡XX及其妻子共同到场办理，黄XX的代理行为应属有效，故买卖合同亦应有效。
原审法院认为：公民合法的民事权益受法律保护。本案胡XX与黄XX虽曾签署《房地产事务委托合同》，但作为受托人，黄XX在出售胡XX及家人尚在居住之房产时必须慎之又慎，胡XX与其存在债务关系不能成为擅自出售房产的理由，现黄XX无足够证据证明在与自己公司员工杨XX签署买卖合同之前曾征得胡XX同意，结合杨XX出具的《证明》及庭审过程中黄XX与杨XX前后陈述的诸多矛盾和疑点，有理由相信杨XX系黄XX找寻的系争房屋形式买受人，黄XX在本次买卖中兼具了购售角色，客观上对胡XX权益造成损害，故胡XX要求确认该份买卖合同无效的请求尚属合理，依法应予支持。合同无效后，双方所取得的财产理应返还，鉴于胡XX并未收到任何房款，故可不予返还给杨XX，杨XX所陈述已支付的房款，除200,000元贷款外，并无提款、支付的证据，再结合杨XX出具的《证明》，以及在庭审中前后不一致的陈述，难以认定杨XX实际支付过房款，故胡XX无须返还杨XX房款。至于贷款部分，由于黄XX在收到贷款后未给付胡XX，故黄XX应根据上海市长X区人民法院判决所确定的数额归还杨XX。至于胡XX与黄XX之间的债权债务问题，不属本案处理范围，相关权利人可另行提起诉讼。据此，原审法院作出判决：一、以胡XX名义与杨XX于2004年12月1日就上海市闸北区XX中路某弄某号某室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、黄XX应于本判决生效之日起十五日内依据上海市长X区人民法院(2007)长民二(商)初字第228号民事判决书主文第一、二、三、四条所确定杨XX应向中国XX支付的数额归还杨XX房款、利息；三、中国XX应在被告杨XX偿还银行贷款本金、利息及履行生效法律文书义务之后三十日内注销上址房屋抵押登记手续；四、杨XX在中国XX公司办理房屋抵押注销登记手续后三十日内协助胡XX办理上址房屋产权恢复至胡XX名下的手续，相关税费由黄XX承担。如果付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十二九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,235元由黄XX负担。
黄XX不服原判，向本院提起上诉称，被上诉人与其妻子在上海市长X区公证处签署的《房地产事务委托合同》合法有效，上诉人受委托为其全权处理系争房屋出售事宜，与杨XX签订的系争房屋买卖合同也是合法有效的。原审法院认定上诉人在交易中兼具购售双重角色是毫无依据的，房屋售价也未损害胡XX的利益。胡XX早在2007年就已知道系争房屋过户给了杨XX，有长X法院在执行杨XX贷款案中与其所作的询问笔录为证，对于系争房屋的买卖合同其是知情的，而且交易时黄XX偿还了系争房屋上胡XX尚未还清的银行贷款，支付了房产交易税费，并且向胡XX支付了购房款270,000元。原审法院判决系争房屋的买卖合同无效缺乏事实与依据，是错误的。故上诉要求撤销原判，对胡XX的原审诉请不予支持，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人胡XX辩称，被上诉人出具的《房地产事务委托合同》只是在向上诉人借款时根据上诉人的要求所办的手续，本意绝非真正委托上诉人出卖房屋。杨XX也并非是真正的购房人，只是一个配合黄XX操办作假的角色。否则作为一个真正的购房人，杨XX在长达六年的时间里从未向被上诉人主张过权利，显然是不符合情理的。无论杨XX还是黄XX实际也从未向胡XX支付过购房款，黄XX在原审中明确表示过其未向胡XX支付分文购房款。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
原审被告杨XX述称，黄XX代胡XX与杨XX签订的《上海市房地产买卖合同》是合法有效的，胡XX对系争房屋的买卖也是知晓的。在长X法院执行杨XX贷款案中，胡XX曾承认收取杨XX现金100,000元，贷款190,000元。现胡XX提起的诉讼也超过了诉讼时效。购房后，杨XX一直要求胡XX迁让，但其却以家中老人无处居住为由拖延拒绝交房。故同意黄XX的上诉请求。
原审第三人长XXX述称，对上诉人与被上诉人的争执不发表意见。
本院经审理查明，2007年7月19日，长X法院在执行杨XX贷款案中曾对胡XX作过询问笔录。笔录中胡XX称系争房屋的业主原来是我，现为杨XX；杨XX将系争房屋抵押贷款后我收到中介公司100,000元。原审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。
二审中，胡XX对黄XX所称的在系争房屋交易中，其代为偿还了系争房屋上原存的胡XX尚未还清的贷款予以确认，双方均同意对该款之金额按65,000元计，胡XX表示愿将该款归还黄XX。对黄XX及杨XX所称承担了系争房屋的交易税费，胡XX也予确认。双方均同意对黄XX支付的税费金额按700元计。杨XX提交了税费单据，金额为4,935元。胡XX表示愿承担上述税费5,635(700＋4,935)元中的三分之一。
本院认为，作为系争房屋买卖合同上所列的买受人杨XX，在原审中出具《证明》，反映系争房屋系黄XX借用其身份购买，因此可以确认系争房屋的实际购买人系黄XX，原审法院结合庭审过程中黄XX与杨XX前后陈述的诸多矛盾和疑点，判断杨XX系黄XX找寻的系争房屋形式买受人，确认本案当事人实际并非在真正进行房屋买卖，本次的房产买卖实际上系黄XX在同时以购售角色进行操作，并据此认定系争房屋的买卖合同无效并无不当。虽然杨XX现称曾向胡XX提出交房要求，但未提供任何依据，本院不予采信。对于双方争执的房款支付问题，虽然杨XX及黄XX均称向胡XX支付了购房款，但遭胡XX否认，杨XX及黄XX对其所称已支付购房款也均未提供充足依据，且黄XX在原审中也已确认未向胡XX支付购房款，故对黄XX及杨XX所作的已向胡XX支付了购房款之称不予采信。黄XX上诉坚持主张房屋买卖有效，缺乏证据和理由，故对黄XX的上诉请求，本院不予支持。至于双方之间的借款等其他经济往来，应另行解决，本案不予处理。二审中，胡XX同意将黄XX为其清偿的原先贷款余额65,000元归还黄XX并承担系争房屋交易税费的三分之一，该意见与法不悖，可予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
一、维持上海市闸北区人民法院(2010)闸民三(民)初字第1795号民事判决；
二、自本判决生效之日起十五日内胡XX支付黄XX人民币65,000元；
三、自本判决生效之日起十五日内胡XX支付黄XX、杨XX人民币1,878.34元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币6,235元，由胡XX承担3,117.50元，黄XX、杨XX承担3,117.50元。二审案件受理费人民币6,235元，由上诉人黄XX负担3,117.50元，胡XX负担3,117.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
代理审判员 虞恒龄
代理审判员 高 胤
书 记 员 周XX
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……
