闫XX与吉XX公司、司XX、张XX房屋买卖合同纠纷案件判决书

原告：闫XX，男，1973年11月2日出生，汉族，无业。

委托代理人：朱XX，男，1965年9月28日出生，蒙古族，法律工作者。

被告：沈阳XX公司。（以下简称“吉XX公司”）

法定代表人：赵XX，总经理。

委托代理人：李X，女，1966年8月6日出生，汉族。

委托代理人：于洪，辽宁XX律师。

被告：司XX，男，1970年4月14日出生，汉族，司机。

委托代理人：齐XX，辽宁XX律师。

被告：张XX，男，1975年4月1日出生，汉族，农民。

原告闫XX诉被告吉XX公司、司XX、张XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月1日立案受理。依法由审判员李XX适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闫XX及其委托代理人朱XX，被告吉XX公司法定代表人的委托代理人李X、于洪，被告司XX的委托代理人齐XX到庭参加诉讼，被告张XX经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告闫XX诉称：2009年12月8日，我从被告司XX手中购买了凌钢小食品批发市场内一期15号门市一栋（一、二层面积183.68平方米、地下室面积91.84平方米），被告司XX、张XX、吉XX公司协商后，于2009年12月7日，由被告司XX、张XX领我到被告吉XX公司签订了《商品房买卖合同》，出卖人被告吉XX公司加盖公章予以确认。合同签订后，我又与被告司XX签订了《协议》，被告张XX为担保人。《协议》中明确约定了房屋价款和违约责任。按《协议》约定，我于2009年12月8日在中国XX银行交给被告司XX现金200，000元、转存到被告司XX账户400，000元，被告司XX收到此款后，为我提供了被告吉XX公司为其出具的专用收款收据两张，合计单价为652，064元。于是，我于2010年年初开始进行装修，装修期间（即2010年4月18日）凌源市人民法院在我购买的该房屋粘贴了查封令，我才得知此房屋在2009年被案外人赵XX申请凌源市人民法院查封。我认为，我购买此房的行为完全符合购房的法律要件，所签订的合同真实、合法、有效，但三被告故意隐瞒该房屋已被法院查封的事实，以欺诈的方式骗取了我，造成我与被告吉XX公司所签订的《商品房买卖合同》无法实际履行。而我认为购买该房屋时并不知道上述情况，是善意购买取得，无任何责任，恰恰是三被告违反公平、诚信的原则，主观上存在故意欺诈、恶意串通、损害我的利益，应承担全部过错责任。因此，特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、第一被告履行《商品房买卖合同》、或提供其他相同面积的商品门市房一栋，并办理房产登记证书。二、如果《商品房买卖合同》无法履行，则依法判令三被告负连带责任双倍返还购房款和后期费用700，000元，并赔偿我房屋装修费用200，000元。三、判令三被告负连带责任，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付上述款项的利息。四、判令三被告因违约、过错连带赔偿原告的实际经济损失200，000元。本案诉讼费用由三被告共同承担。

被告吉XX公司辩称：一、原告要求我公司承担给付商品房和办理产权证书以及赔偿损失，没有法律依据，不应得到支持。二、我公司是将房屋是出售给被告司XX，被告司XX又转卖给原告，然后到我公司办理的更名过户手续，该房屋不是被告张XX的，无论是谁查封，都对我公司不发生效力。这个房子根本就没转移到被告张XX的名下，所以查封是错误的。我公司于2008年10月24日出售给被告司XX，2009年12月7日被告司XX又卖给原告，是原告和被告司XX到我公司办更名过户手续，我公司向原告履行了交付房屋的义务。因此，原告起诉我公司没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。

被告司XX辩称：原告所述房屋是被告张XX卖给原告的，被告张XX是在2008年承包被告吉XX公司工程过程中，由于被告吉XX公司欠被告张XX的工程款，而用15号门市房抵顶所欠工程款。2008年11月5日，被告张XX用15号门市房作抵押，向我借款400，000元，在被告吉XX公司将15号门市房直接办理在我的名下，以防止该房屋出售给他人。同时还约定在被告张XX出售此房屋还清我的借款后，我协助被告张XX和购房人到被告吉XX公司办理房屋变更手续，更名费由买受人承担。原告与被告张XX达成房屋买卖协议后，被告张XX首先从600，

000元房款中偿还了我400，000元借款，后才到被告吉XX公司将购房人名称变更为原告名下，原告支付了更名费5，000元及物业费等后期费用。虽然我与原告之间签订了协议，但实际卖房人是被告张XX。为此，原告要求我承担责任的的请求无事实和法律依据，应驳回原告对我的诉讼请求。

被告张XX未提供答辩。

经审理查明，2009年12月7日，以被告吉XX公司为出卖人，闫XX为买受人签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：出卖人将其开发建设的位于凌源市小食品批发市场内一期15号门市，建筑面积183.68平方米，每平方米3，050元，地下室面积91.84平方米，每平方米1，000元，总房价款为652，064元，于2009年12月30日前，将该商品房经综合验收合格交付买受人使用。

2009年12月8日，以被告司XX为甲方，原告闫XX为乙方，双方签订了“购房协议”，该协议载明：甲方将从被告吉XX公司购买的小食品批发市场内一期15号门市（一、二层面积183.68平方米、地下室面积91.84平方米），以总价600，000元转让给乙方，后期费用由乙方承担（乙方已在2009年12月7日一次性付清）。在交付房屋后期费用之日起，此房正式为乙方拥有，乙方与2009年12月8日将房款600，000元一次性付给甲方，此房于2009年12月7日前所产生的一切纠纷和费用与乙方无关，全部由甲方负责，甲、乙双方签定此协议以作凭证。被告张XX以担保人的名义签了名字。被告张XX、司XX交给原告收据专用收款收据两张，单据号XXX（91，840元）、XXX（560，224元），两项合计652，064元，但原告只给付600，000元。后原告向被告吉XX公司交纳公共设施维修基金16，302元、更名费5，000元，电费100元、门牌号费80元、取暖费5，140元、办理房照费用37，422元、物业费2，975元、水费100元、房屋管理费500元，合计67，619元。

2011年5月8日，本院（2009）凌执字第179-1号执行裁定书载明：“本院在执行赵XX与张XX买卖合同纠纷一案中，异议人闫XX于2011年4月17日提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。本院经审查认为：2009年6月19日我院依法查封被执行人张XX所有的座落于凌钢小食品批发市场15号门市房，该房系凌源市XX公司顶给欠张XX的工程款，而且是张XX本人自愿将此房给申请执行人赵XX来抵顶执行款，多退少补，只因申请执行人赵XX手中无钱，差额给不上，未能达成协议，当日被我院依法查封。凌源XX公司也证明此房屋是顶给所欠张XX的工程款，异议人称查封门市房系案外人司XX的理由不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：驳回异议人闫XX提出的执行异议。”2012年3月8日，本院针对本案原告诉被告赵XX、张XX、第三人司XX朋执行异议之诉纠纷案所作出的（2011）凌北民初字第1678号民事判决书中审理查明：“2008年11月15日，因被告张XX在沈阳XX公司承包工程，该公司欠其工程款，沈阳XX公司将凌钢小食品批发市场15号门市抵顶工程款给张XX。2009年本案被告赵XX因本案被告张XX欠其货款，经本院判决生效后赵XX申请执行，本院于2009年6月19日作出了（2009）凌执字第179号执行裁定书，裁定：依法查封被执行人张XX在凌钢小食品批发市场院内一期15号门市房，面积168平方米，地下室面积99平方米，在人民法院查封期间不得转移、变卖、出租、抵押等，同日告知被执行人张XX裁定的内容，并在笔录中告知张XX该门市房在人民法院查封期间不得转移、变卖、出租、抵押等。2010年4月28日，本院再次作出了（2009）凌执字第179号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人张XX所有坐落于凌源市XX内一期工程15号门市房，总面积267平方米。二、被执行人张XX负责保管被查封的财产。三、查封期限为二年。并张贴了查封公告。2011年4月17日，原告闫XX向凌源市人民法院提出书面异议，认为坐落于凌源市XX内一期工程15号门市是原告于2009年12月从第三人司XX手中购买，且此房早在2008年10月24日开发公司已卖给第三人司XX，与张XX无关。异议人购买的房屋是合法取得的，法院查封是错误的，应依法解除查封。本院认为：2009年6月19日依法查封被执行人张XX所有的坐落于凌源市XX15号门市房，该房系凌源市XX公司顶给欠张XX的工程款，而且张XX本人自愿将此房给申请人赵XX来抵顶欠执行款，多退少补，只因赵XX手中无钱，差额给给不上，未能达成协议，当日被我院依法查封，凌源XX公司也证明此房是顶给所欠张XX的工程款。异议人称查封门市是案外人司XX所有理由不能成立。据此，裁定：驳回异议人闫XX提出的执行异议。为此，原告诉至本院，要求法院依法解除被告申请的执行房产的执行措施，确认该房产为原告所有。2008年，被告张XX在沈阳XX公司承包工程时因资金紧张，向本案第三人司XX借款，2008年11月5日，被告张XX与第三人司XX为顺利偿还借款，双方约定将凌钢小食品批发市场院内15号门市房办理在本案第三人司XX名下。2009年12月7日，闫XX与沈阳XX公司签订了商品房买卖合同，购买小食品西单元15号（商网房）面积为183.68平米，价格为560，224元，地下室为91.84平方米，价格为91，840元，合计652，064元。同日，闫XX向沈阳XX公司交纳了原名司XX更名闫XX的更名费5，000元及该房屋的采暖、物业、水电、房照等后期费用。2009年12月8日司XX与闫XX签订了购房协议，协议中写明“司XX将从沈阳XX公司购买小食品西单元15号（商网房）以600，000元价格转让给闫XX，后期费用由闫XX承担。此房于2009年12月7日前所发生的一切纠纷及费用，全部由司XX负责，与闫XX无关”。司XX、闫XX在甲乙处签字捺印，张XX在担保人处签字捺印。本院认为：本案争议的凌源市XX内一期工程15号门市房是本案被告张XX在沈阳XX公司承包工程时抵顶工程款所得，在2009年6月19日本院将此门市房依法查封时，被告张XX并未声明此门市房已抵债给司XX，并且司XX也认可该房屋是张XX在承包工程中抵顶工程款的事实。从原告所提供的交房款收据来看，交款人系张XX、司XX二人，其不能证明本案争议的凌源市XX内一期工程15号门市房不是张XX所有。被告张XX与第三人司XX因在工程中双方形成了债权债务关系，虽被告张XX将争议的门市房通过沈阳XX公司办理了第三人司XX的名下，但只是为了保证能够偿还所欠司XX的债务，且双方均认可此为抵押行为，双方之间并没有形成真正的房屋买卖关系。2009年12月8日由被告张XX担保，第三人司XX与原告闫XX签订了购房协议，将本院查封的门市房卖给原告闫XX，其行为应属无效。本院认定原告的执行异议申请理由不能成立并无不当。故对原告要求法院依法解除被告赵XX申请的执行房产的执行措施，确认该房产为原告所有的诉讼请求，不予支持。”

辽宁省朝阳市中级人民法院（2012）朝民二终字第00635号民事判决书载明：“上诉人闫XX因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服凌源市人民法院（2011）凌北民初字第1678号民事判决书向本院提起上诉，本院经审理查明的事实与原判认定的事实相一致。并经审理认为：本案诉争的房屋即凌源市XX内15号商业网点房，该房系沈阳XX公司抵顶所欠被上诉人张XX的工程款，2008年11月5日双方办理了抵顶手续，对此事实，本院予以确认。2009年6月19日，被上诉人张XX因欠被上诉人赵XX货款未能按期履行，凌源市人民法院在执行程序中将该门市房予以查封，并同时制作执行笔录，责令被执行人张XX不得对查封房屋转移、变卖、出租、抵押等。2009年12月8日，上诉人闫XX与被上诉人张XX、原审第三人司XX签订了购房协议，其中司XX为甲方，闫XX为乙方，张XX为担保人，协议约定此房价格为600，000元，协议签订后，闫XX向司XX和张XX交付了600，000元购房款。因此房已经被凌源市人民法院查封，上诉人闫XX在知道后，向凌源市人民法院提出执行异议，凌源市人民法院于2011年5月8日作出（2009）凌执字第179-1号执行裁定书，认为异议人称查封的门市房系案外人司XX的理由不能成立，驳回了异议人闫XX提出的执行异议。因被上诉人张XX擅自出卖被法院查封的财产，涉嫌犯罪不执行判决、裁定罪，2011年9月8日，凌源市人民法院作出了（2011）凌行初字第182号刑事判决书，判决张XX犯拒不执行判决、裁定罪，判处有期徒刑一年，对此判决张XX并未提出上诉，该判决已发生法律效力。本案争议的焦点第一是本案诉争的房屋是否是原审第三人司XX所有；第二是上诉人是否构成善意取得。凌源市人民法院在2009年6月19日和2010年4月28日两次查封15号门市房时，被上诉人张XX均承认该房是其所有，并承诺如果不能在法院宽限的期限内履行法律义务，法院可以强制执行该门市房，未提及此房转让给司XX所有。司XX也在执行人员对其调查时陈述此房张XX并没有卖给他，之所以在收款收据上写上司XX的名，是因为张XX欠司XX400，000元，此房只是一种抵押性质，该房系张XX出卖给上诉人闫XX的，上诉人闫XX也在执行笔录里承认是张XX卖给上诉人的房子。经本院审查，2008年10月24日吉递XX开出的收款收据中，交款人一栏是张XX与司XX二人，虽然闫XX与吉递XX签订了商品房买卖合同，但该合同应是吉递XX为完善与张XX的抵账手续而签订，闫XX所交的600，000元实际交给了张XX，张XX用该款还清欠司XX的欠款后，余款由其占有。凌源市人民法院（2009）凌刑初字第182号刑事判决也对被上诉人张XX出卖被法院查封的财产予以确认，因此，通过以上证据能够证明本案诉争房屋系张XX出卖给上诉人这一事实。本案中，上诉人闫XX虽然签订了购房合同，并支付了房屋价款，但因未办理让房屋的登记手续，并未取得诉争房屋的物权，因此上诉人要求确认本案诉争房屋所有权归其所有的诉讼请求不能得到支持。原判认定事实清楚，使用法律正确，依法应予维持。”

由于上述原因，使得原告不能行使对涉案房屋的权利，原告向三被告主张交付房屋、并赔偿其经济损失未果诉至本院。

上述事实，有原告、被告吉XX公司、司XX的陈述、本院（2009）凌执字第179-1号执行裁定书、本院（2011）凌北民初字第1678号民事判决书、（2012）朝民二终字第00635号辽宁省朝阳市中级人民法院民事判决书、商品房买卖合同、购房协议、收据等证据载卷为凭，并经一审开庭质证和本院审查，可以采信。

本院认为，虽然2009年12月7日原告与被告吉XX公司签订了《商品房买卖合同》，2009年12月8日由被告张XX担保，又与被告司XX签订了购房协议，但本院（2011）凌北民初字第1678号民事判决书中已认定：“涉案的15号门市房是本案被告张XX在被告吉XX公司承包工程时抵顶工程款所得，在2009年6月19日本院将该门市房依法查封时，被告张XX并未声明此门市房已抵债给被告司XX，且被告司XX也认可该房屋是张XX在承包工程中抵顶工程款的事实。从原告所提供的交房款收据来看，交款人系张XX、司XX二人，不能证明本案争议的15号门市房不是张XX所有。被告张XX与被告司XX因在工程中双方形成了债权债务关系，被告张XX将争议的门市房通过被告吉XX公司办理在被告司XX的名下，其行为结果只是为了保证偿还所欠被告司XX的债务，且双方均认可此为抵押行为，双方之间并没有形成真正的房屋买卖关系。2009年12月8日，由被告张XX担保，被告司XX与原告闫XX签订了购房协议，将本院查封的门市房卖给原告闫XX，其行为应属无效”。辽宁省朝阳市中级人民法院（2012）朝民二终字第00635号民事判决书中也认定：“该房系沈阳XX公司抵顶所欠被上诉人张XX的工程款，2008年11月5日，双方办理了抵顶手续，对此事实，本院予以确认。2009年6月19日，被上诉人张XX因欠赵XX货款未能按期履行，凌源市人民法院在执行程序中将该门市房予以查封，并同时制作执行笔录，责令被执行人张XX不得对查封房屋转移、变卖、出租、抵押等。2009年12月8日，上诉人闫XX与被上诉人张XX和司XX签订了购房协议，且向司XX、张XX交付了600，000元购房款，但因此房已被本院查封，上诉人闫XX在得知后，向凌源市人民法院提出执行异议，该院裁定认为异议理由不能成立，驳回了异议人闫XX提出的执行异议。因被上诉人张XX擅自出卖被法院查封的财产，被该院认定被告张XX犯拒不执行判决、裁定罪，而判处有期徒刑一年，因张XX对此判决并未提出上诉，该判决已发生法律效力。由于该院在两次查封该门市房时，被上诉人张XX均承认该房是其所有，未提及此房转让给司XX所有。司XX也在执行人员对其调查时陈述此房张XX并没有卖给他，之所以在收款收据上写司XX的名字，是因为被告张XX欠其借款，此房只是一种抵押性质，该房系张XX出卖给闫XX的，上诉人闫XX也在当时的执行笔录里承认是被告张XX卖给自己的房子。2008年10月24日，由吉递XX开出的收款收据中，交款人一栏是张XX与司XX二人，虽然闫XX与吉递XX签订了商品房买卖合同，但该合同应是吉递XX为完善与张XX的抵账手续而签订，闫XX所交的600，000元房款，实际交给了张XX，张XX用该款还清欠司XX的欠款后，余款由其占有，该事实已经凌源市人民法院在（2009）凌刑初字第182号刑事判决书中予以确认，因此，通过以上证据，能够证明本案诉争房屋系被告张XX出卖给原告的这一事实”。基于上述事实的认定，本院认为，原告与被告张XX之间存在房屋买卖关系，应由被告张XX向原告交付房屋，但本案诉争的房屋在本院查封中，判令被告张XX交付房屋暂不能实现，应由被告张XX返还购房款和承担违约责任为宜，被告吉XX公司、司XX在原告购买本案诉争的房屋时也均存在签订协议和收款等行为，但根据合同的相对性，被告吉XX公司、司XX已不是本案房屋买卖合同的当事人，故其不应对买卖合同承担违约责任，且没有有证据证明二被告有侵权行为，故不应承担侵权责任。被告吉XX公司收取了原告的后期费用等款项，双方形成了债权债务关系，其应予返还，并应支付相应的利息。因此，原告要求被告张XX返还购房款600，000元及承担违约责任、要求被告吉XX公司返还收取后期费用等款及利息的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求赔偿其装修房屋的费用问题，由于原告提供的收据系白条单据，被告吉XX公司提出异议，故原告就该项请求待证据充分后可另行主张权利。原告的其他诉讼请求所依据的证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告张XX自本判决生效后十日内向原告闫XX返还购房款600，000元，并自2009年12月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付购房款的利息至购房款付清之日止。

二、被告沈阳XX公司自本判决生效后十日内向原告闫XX返还其收取的公共设施维修基金16，302元、更名费5，000元，电费100元、门牌号费80元、取暖费5，140元、办理房照费用37，422元、物业费2，975元、水费100元、房屋管理费500元，合计67，619元。并自2009年12月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付上述费用的利息至上述费用付清之日止。

被告如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、驳回原告闫XX的其他诉讼讼请求。

案件受理费10，384元，保全费2，420元，合计12，804元，由被告张XX承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。

审判员　　李XX

书记员　　刘XX