周XX、男与江苏XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告周XX、男。

委托代理人吴剑波，江苏XX律师。

被告江苏XX公司。住所地：丹阳市XX。

法定代表人荆XX，总经理。

委托代理人夏X，江苏XX律师。

委托代理人荆XX。

原告周XX与被告江苏XX公司（以下简称被告XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月11日立案受理后，依法由代理审判员葛丹开适用简易程序于2014年5月15日公开开庭进行了审理。原告周XX的委托代理人吴剑波、被告XX公司的委托代理人夏X、荆XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：原、被告于2011年9月14日签订商品房买卖合同，约定被告将其开发的“皇家花园”小区第001幢1104号房屋出卖给原告，房款为477022元，交付时间为2011年12月31日前，约定被告交付房屋后90天内办理房屋产权证，因被告未能按照购房合同约定的时间交付房屋及办理房屋产权证，现原告要求被告支付逾期交付违约金14501元（计算至2012年5月31日；支付逾期办理房屋产权证违约金4770元；诉讼费用由被告承担。

原告为证实其主张，向本院提供了如下证据：

1、商品房买卖合同1份，拟证明原告向被告购买所涉房屋并对逾期交房、逾期办证违约金进行了约定的事实；

2、付款方为周XX的销售不动产发票2张，拟证明原告已按商品房买卖合同的约定履行了支付房款的义务；

3、2013年10月28日交款单位为周XX的收据1份，拟证明原告分别向被告缴纳了代办房产证契税14311元、维修基金4754元，原告已按约定将办理房产证的费用、维修基金交给了被告，由被告办理房产证。

被告XX公司辩称：原告诉称的部分事实与实际情况不符，被告不否认存在延期交房的情形，但原告存在未及时办理银行按揭贷款的情形，故考虑到原、被告均存在违约情形的事实，违约金数额应该由双方进行协商或由法院考虑该因素予以确定。

经审理查明：2011年9月14日，原、被告签订1份商品房买卖合同，约定被告向原告预售其开发的位于丹阳市XX的“皇家花园”小区1幢11层1104号房屋，房屋价款为477022元，双方在合同中约定被告应在2011年12月31日前向原告交付房屋，如被告逾期超过60日交房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金，另双方在该商品房买卖合同附件四中约定如因被告责任，被告不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房款的1%向买受人支付违约金。原告分别于2011年9月14日及2011年10月10日向被告支付购房款共计477022元，并于2013年10月28日向被告支付办理房产权属证书的契税14311元和房屋维修基金4754元。

以上事实，由原告提供的证据及当事人当庭陈述所证实。

本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，原、被告应按照该合同约定履行各自的合同义务，否则要承担合同约定的相应违约责任。

该份购房合同中约定的交房日期为2011年12月31日前，被告认可其存在逾期交房的情形，关于逾期交房违约金计算截止时间，因被告未能举证证明其何时向原告交付或者通知交付验收合格的房屋，现原告认可的逾期交房违约金计算时间截止2012年5月31日，本院认可按照此时间计算，则被告逾期交房天数为151天（2012年1月1日至2012年5月31日止），原告主张按照日万分之二计算违约金，未超过法律规定及合同约定，本院予以支持，应为14501元（477022元×151×0.2‰）。

因被告未提供证据证明其实际交付房屋时间，故本院认可原告陈述的实际交付时间为原告向被告缴纳契税及维修基金当天即2013年10月28日。关于原告主张的逾期办证违约金，因经被告陈述，房产证尚在被告处，且被告未能举证证明其主张的原告未领取房产证系原告自身原因的辩称，故原告主张的逾期办证违约金4770元本院予以支持。

被告主张的原告存在逾期支付涉及银行按揭贷款部分的房款，但未提供证据予以证明，本院不予采信。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告江苏XX公司应于本判决生效之日起10日内向原告支付因逾期交房的违约金14501元。

二、被告江苏XX公司应于本判决生效之日起10日内向原告支付因逾期办理房屋权属证书的违约金4770元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取141元，由被告承担（案件受理费原告已垫付，原告同意由被告直接向其支付，本院不再退还，由被告于判决生效之日起10日内向原告支付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（帐号：11×××61；开户行：中国XX理处）。

代理审判员　　葛丹开

书　记　员　　符XX

附本判决适用法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。