异议人（被执行人）常州市XX公司，住所地常州市武进区前黄镇红旗XX。
法定代表人何XX，该公司经理。
委托代理人周X，江苏XX律师。
委托代理人杨婷，江苏XX律师。
申请执行人中国XX，住所地常州市武进区湖塘镇广电东XX。
负责人王X，该行行长。
委托代理人金X。
委托代理人韩X。
中国XX（以下简称中XX）与常州市XX公司（以下简称XX公司）借款合同纠纷一案，本院在执行过程中，XX公司提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭，于2014年9月22日进行了听证审查，异议人XX公司的法定代表人何XX、委托代理人杨婷，申请执行人中XX的委托代理人金X、韩X到庭参加听证。本案现已审查终结。
XX公司提出异议称，常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司（以下简称XX公司）接受法院委托对我公司土地和房产进行评估，溧阳市XX（以下简称XXX）接受法院委托对我公司动产进行评估，共计出具了6份评估报告。上述评估报告中存在诸多错误。首先，关于土地估价报告。我公司土地属于无限期使用的集体土地，而该报告设定剩余使用年限为50年，显然违背我公司土地使用权的真实价格；该报告少评估了1600平米的土地，虽然该部分土地被龙吉动力附件厂占用，但在我公司土地证上标注的范围之内；该报告在估价时未列明价格组成的各项费用，直接确定价格，过于简单。其次，关于房产评估报告。房产评估面积与实际面积出入较大，在之前的拆迁评估时房产面积为20710.2平方米，而本次评估仅为19779.7平方米；评估价格与实际造价出入太大，且评估成新率偏低，评估公司应当提供评估依据的工程造价书；房产评估报告少列了诸如道路、场地、机械设备基础等构筑物；评估报告的内容过于简单。再次，关于动产评估报告。新旧厂区内的冷库容积均有错误，导致估价偏低；资产评估的成新率偏低；评估报告少列了诸如供水管道、动力电缆、供汽管道、排水管道等资产。此外，六份评估报告均超过了法律规定的评估期限。综上，上述六份评估报告均属无效，不应成为执行依据。
中XX未陈述意见。
经审查，查明：中XX与XX公司借款合同纠纷案，本院于2006年7月18日作出（2006）常民二初字第94号民事判决：一、XX公司归还中XX借款本金245万元及利息（至2006年3月20日的利息为201883.41元，之后至本息还清之日止的利息按合同约定的逾期利率计算）；二、XX公司未能按第一项履行，中XX有权以XX公司抵押的房屋（房屋他项权证号为常房武他字第020XXXX0090号）折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿；三、案件受理费23269元由XX公司负担。
上述判决生效后，中XX向本院申请强制执行，本院予以执行立案。在执行过程中，XX公司于2013年10月25日接受本院的委托，对XX公司位于常州市武进区前黄镇红旗XX新旧厂区的集体土地使用权及房产进行价值评估，XX公司于2014年5月12日出具常鲲2013（估）字第F11-1号和第F11-2号土地估价报告，同日出具常鲲房估（2013）第F11-1号和第F11-2号房地产估价报告。XXX于2013年10月25日接受本院的委托，对XX公司新旧厂区内的机器设备等资产进行价值评估，XXX于2014年5月13日出具溧众评报字（2014）第34号和第35号资产评估报告。XX公司对六份评估报告提出上述执行异议。
针对XX公司的异议，XX公司和XXX应本院的要求作出了书面答复，XX公司还派员到庭接受质询。XX公司称：关于土地使用年限问题。无限年土地价格与50年限土地价格相差一个年期修正系数，两者相差仅3.39%。国家规定工业用地最高年限为50年，对于集体土地使用权的价值评估通常设定年限50年。关于少评估1600平方米土地使用权的问题。由于该部分土地实际被他人占用，因此在评估土地使用权价值时暂未予以评估，对此评估报告中作出特殊说明。关于房产评估面积与实际面积有出入的问题。由于被评估对象中包含的无证房产数量多、形状复杂，该部分需要进行现场测量，受测量手段的限制，测量结果为大约值。关于房产评估价格偏低的问题。由于XX公司的无证房产简易钢板车间造价本来就很低，评估价格符合市场实际价格水平。对于房产成新率的问题，采用耐用年限法和观察法综合予以确定，符合房产评估行业的惯例。关于房产评估少列构筑物的问题，系XX公司对房产评估方法的误解而造成的，XX公司认为少评估的部分实际上已经或作为房产整体予以评估，或计入资产进行他项评估。XXX称：关于冷库容积的问题。评估报告中的冷库容积是经过评估人员现场勘查所得，勘查记录经过XX公司工作人员现场签字确认。关于少列资产的问题。XX公司的资产包含隐蔽工程，XX公司没有积极提供原始资料，现场勘查受客观条件的限制。评估时由专业技术人员按照相关专业规则进行了合理测算，并非少列资产。关于评估超期的问题。由于XX公司一直未积极配合提交相关资料，导致评估工作的拖延。
另查明：在上述委托评估过程中，XX公司指派土地估价师辛XX、韩XX实施涉案的土地评估工作，指派房地产估价师卜XX、辛XX实施涉案的房产评估工作；XXX指派资产评估师周X、陈XX、许XX实施涉案的资产评估工作。
本院认为：评估机构XX公司具备相应的土地、房产估价资质，评估师卜XX、辛XX、韩XX具有相应的土地、房产估价资格。XXX具备相应的资产评估资质，评估师周X、陈XX、许XX具有相应的资产估价资格。本案评估程序也不存在违法情形。关于XX公司针对六份评估报告的内容提出的异议，评估机构XX公司、XXX均作出了答复，上述答复并无不当。因此，涉案的六份评估报告均合法有效。综上，异议人XX公司的申请理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回常州市XX公司提出的执行异议。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院提出申请复议书及副本二份，向江苏省高级人民法院申请复议。
审判长 颜XX
审判员 陈XX
审判员 赵XX
书记员 胡XX
