戴XX与徐XX、季X国房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）徐XX。

委托代理人曹XX，江苏XX律师。

被上诉人（原审原告）季XX。

被上诉人（原审原告）戴XX。

委托代理人金力，江苏XX律师。（代理上述两被上诉人）

委托代理人孙丽娟，江苏XX律师。（代理上述两被上诉人）

上诉人徐XX因与被上诉人季XX、戴XX房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2013）熟虞民初字第0494号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：2008年3月，常熟XX公司（甲方、出租方，以下简称XX公司）与徐XX（乙方、承租方）签订租赁合同1份，约定甲方将坐落于常熟世茂·世纪中XX108号房屋，建筑面积165.66平方米出租给乙方，从事餐饮经营活动。租金标准：1、自租金起算日起第四年至第六年为人民币7.19元／天／平方米；租金采取先付后租的方式按季度支付给甲方，乙方应于下个租金周期开始的10日之前支付该下期租金。首期租金应于免租期满之次日（即租金起算日，）支付给甲方。首季与末季不足一个季度的，按照该季计租天数占该季实际天数的比例计算租金；2、乙方未按照约定日期支付租金超过七日，每延迟一日，按未付季度租金金额的0.1%向甲方支付滞纳金，延迟超过30天的，甲方有权选择是否解除合同。若甲方选择继续履行合同，则从第31日起，每延迟一日，乙方按未付金额的0.2%向甲方支付滞纳金。若甲方选择解除合同，则甲方有权要求乙方按相当于租赁保证金三倍的标准支付作为违约金，同时，乙方应赔偿甲方在本合同项下的预期利益的损失；若违约金不足以支付甲方损失的，甲方有权向乙方继续追索。租赁保证金：乙方同意于本合同签订时，按相关规定向甲方支付租赁保证金人民币5000元，因乙方原因提前终止合同的，甲方有权没收租赁保证金。甲方有权从租赁保证金中扣减租金、物业管理费、商业管理费、实际发生的水、电、气等费用；如租赁保证金不足以支付上述费用，甲方有权继续向乙方进行追讨。交付日期和租赁期限：双方确认该租赁房屋交付日期为本合同签订之日起15日，乙方未按照交付日期进行接收、办理接收手续的，视为甲方已按照约定日期交付。装修及开业免租期：自交付日（包含视为交付日）起至2008年9月30日为装修免租期，供乙方进行开业前装修及开业准备工作。装修免租期满之次日起三年为开业免租期，如装修免租期内乙方开业的，开业免租期自该开业日起算。房屋租赁期为6年，自交付日起算，装修及开业免租期包含在租赁期内。乙方承诺最晚于2008年11月1日开业。乙方未按约定开业日开业的，每延迟一日承担日租金的10%的延迟开业违约金。租赁房屋交还：乙方在合同期限内的任何时间或在合同期限届满时迁出该租赁房屋的，应在双方约定时间内进行，并按照甲方交付乙方时原状交还甲方（甲方明确表示不用恢复原状的除外）；乙方迁出该租赁房屋的，该租赁房屋内乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理，产生的相关费用由乙方负责承担；合同提前终止时，乙方于合同终止后45日内将该房屋按照甲方交付乙方使用时原状交还甲方。合同解除：乙方有下列情况的，甲方有权解除合同A、乙方逾期支付本合同约定的相关费用包括但不限于租金、物业管理费、商业管理费、租赁保证金等超过三十日的；B、……发生本合同约定的解除合同条件致使甲方解除合同的，甲方有权要求乙方按相当于租赁保证金三倍的标准支付作为违约金，同时，乙方应赔偿甲方在本合同项下的预期利益的损失；若违约金不足以支付甲方损失的，甲方有权向乙方继续追索。

2009年8月6日，季XX（买受人）与XX公司（出卖人）签订商品房买卖合同1份，XX公司将坐落于常熟世茂·世纪中XX108号房屋，面积165.66平方米，以总价款XXX.37元的价格卖给季XX，用于商业用途。2010年3月25日，该房屋登记为季XX、戴XX共同共有。后因季XX、戴XX与徐XX未能就租金的支付问题达成一致意见，致使季XX、戴XX诉讼到法院。

原审审理中，季XX、戴XX与徐XX一致确认，租赁合同的免租期到2011年9月30日结束。

以上事实有房屋买卖合同、房屋所有权证及国有土地使用权证、租赁合同、调查笔录及当事人陈述等证据在卷佐证。

原审原告季XX、戴XX的诉讼请求为：判令解除租赁合同，徐XX将房屋恢复原状并返还；没收徐XX5000元保证金，由徐XX支付违约金15000元以及拖欠的租金、逾期付款滞纳金，租金从2011年10月1日计至2013年3月31日为652720.26元，逾期付款滞纳金暂计至2013年3月31日为399233元，应计至实际付款之日止，以上共计人民币XXX元；徐XX支付自合同解除之日起至房屋实际收回之日止的房屋占用费；本案诉讼费由徐XX承担。

原审法院认为：本案的争议焦点为：1、季XX、戴XX是否具有本案的原告主体资格。季XX、戴XX认为，其在2009年8月向XX公司购买了本案所涉房屋，并取得了房屋产权证，即有权向徐XX主张房屋租赁合同上的相关权益。徐XX认为，2009年8月，在XX公司未告知其的情况下，将本案所涉房屋出卖给季XX、戴XX，侵犯其优先购买权，故租赁合同仍在其与XX公司之间发生效力，季XX、戴XX不具有本案的主体资格。原审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2008年，XX公司与徐XX签订租赁合同，将位于常熟世茂·世纪中XX108号房屋出租给徐XX用于经营餐饮行业。2009年8月6日，XX公司将该房屋卖给季XX、戴XX，并办理了所有权证。故季XX、戴XX取得租赁合同的出租方的相关权利和义务，即具有本案的主体资格。

2、XX公司与徐XX签订的租赁合同的解除时间如何确定。季XX、戴XX认为，其已经提出了起诉，租赁合同的解除时间由法院判决解除。徐XX认为，2012年4月15日，租赁合同解除。为证明该主张，提供函、邮寄凭证及照片，证明其于2012年3月9日向季XX、戴XX邮寄函1份，内容为“……因贵方态度不明朗，导致我非常被动，在免租期2011年9月30日之前，当时本人已与贵方提前商谈房租事宜，并且承诺员工在2011年10月份动工装修，但至今都没有装修，导致老员工情绪不稳，流失很大，致使人员动乱，生意大幅下滑。目前营业额只有几千元，处于亏本状态，无法持续经营下去。如对方对本人所述有任何疑问，可来我处调查。本人将于2012年4月15日前暂停营业，请贵方及时前来商讨此事”。照片用于证明，季XX、戴XX已经对外张贴了出租广告。季XX、戴XX对上述证据质证认为，对于函的内容，主要是徐XX认为其经营困难，要求与其协商此事，没有法律效力，另外函是否收到也不清楚。对于照片，对拍摄的时间有异议。原审法院认为，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。从徐XX邮寄的函的内容看，未能明确其解除租赁合同的意思表示，仅称其将于2012年4月15日前暂停营业，并请季XX、戴XX及时商讨此事。故其主张租赁合同自2012年4月15日解除缺乏法律依据，不予支持。本案中，季XX、戴XX于2013年4月15日提起诉讼，要求解除租赁合同，故双方之间租赁关系自2013年4月15日解除。

3、租金及违约金如何计算。季XX、戴XX认为，租赁协议中对租金及违约金的计算标准进行了详细的约定，应当按照租赁协议的约定进行计算。徐XX认为，租赁合同约定的租金标准明显不合理，已经远远超出了周边地区的市场价，无法承受。原审法院认为，XX公司与徐XX签订《租赁合同》系合同当事人双方真实意思表示，对合同各方具有法律约束力。后XX公司将常熟世茂·世纪中XX108号房屋出卖给季XX、戴XX，租赁合同中的出租方的权利义务由两季XX、戴XX继续享有和履行。故徐XX应按照租赁合同的约定支付2011年10月1日至2013年3月31日的租金，经核算，应为652720.28元（7.19元／天／平方米×165.66平方米×548天）。对于季XX、戴XX主张要求没收徐XX交付的租赁保证金5000元的请求，根据租赁合同第6.2条第A项的规定，季XX、戴XX有权从租赁保证金中扣减租金、物业管理费等费用，故该5000元应抵作租金。对于季XX、戴XX主张的违约金15000元及逾期滞纳金397058.63元，原审审理中，季XX、戴XX表示逾期滞纳金即违约金，故季XX、戴XX与徐XX对违约金的约定已经超出了法律规定，故违约金的计算，应按照中国人民银行颁布的1年期贷款基准利率的1.3倍分段计算，经核算，自2011年10月1日起至2013年3月31日止的违约金为46959.28元，自2013年4月1日至判决确定的给付之日止的违约金，应以647720.28元为基数，按照中国人民银行颁布的1年期贷款基准利率的1.3倍计算。

综上，徐XX未能按照租赁合同的约定支付租金，是引起纠纷的原因，责任在徐XX，现季XX、戴XX起诉要求解除租赁合同，将房屋恢复原状后返还给季XX、戴XX，并要求支付自2011年10月1日起至2013年3月31日止的租金及违约金的诉讼请求，符合法律规定的部分予以支持。按照租赁合同约定，经核算，2011年10月1日至2013年3月31日的租金应为652720.28元，扣除徐XX已交付的租金保证金5000元，徐XX尚应支付租金647720.28元。违约金的计算，应按照中国人民银行颁布的1年期贷款基准利率的1.3倍分段计算，经核算，自2011年10月1日起至2013年3月31日止的违约金为46959.28元，自2013年4月1日至本判决确定的给付之日止的违约金，应以647720.28元为基数，按照中国人民银行颁布的1年期贷款基准利率的1.3倍计算。对于房屋上的装修，根据双方的合同约定，应由徐XX拆除。季XX、戴XX要求徐XX按照租金标准7.19元／天／平方米计算从2013年4月15日开始至房屋实际收回时止的房屋占用费的诉讼请求，于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，判决如下：一、季XX、戴XX与徐XX的租赁合同关系于2013年4月15日解除。二、徐XX于判决生效后三十日内将其租赁的位于常熟世茂·世纪中XX108号房屋腾空后返还给季XX、戴XX。三、徐XX支付季XX、戴XX所欠租金647720.28元，于本判决生效后十日内履行。四、徐XX支付季XX、戴XX自2013年4月15日起至房屋实际交付之日止按照7.19元／天／平方米×165.66平方米的标准计算的房屋占用使用费，于判决生效后三十日内履行。五、徐XX支付季XX、戴XX违约金46959.28元，并支付以本金647720.28元为基数，自2013年4月1日起至判决确定的给付之日止，按照中国人民银行颁布的1年期贷款基准利率的1.3倍计算的违约金，上述款项由徐XX于判决生效后十日内履行。六、驳回季XX、戴XX的其他诉讼请求。案件受理费18080元，财产保全费5000元，合计23080元，由季XX、戴XX负担7226元，由徐XX负担15854元。

上诉人徐XX不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足，尤其在租赁合同签署时间、免租期具体日期、合同终止时间等基本事实都没调查清楚或没有充分证据证实的情形下，错误适用法律进行判决。请求二审法院撤销原审判决，驳回季XX、戴XX的诉讼请求并由其承担一、二审案件受理费。

被上诉人季XX、戴XX辩称：原审判决认定事实清楚、证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审审理中，就涉案房屋交接问题，徐XX主张其于2012年4月底已实际搬离涉案房屋，并电话通知季XX、戴XX交接，但未就上述主张向本院提供证据。季XX、戴XX主张徐XX所述并非事实。

上述事实，有当事人陈述等在案佐证。

二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。

本院认为，涉案租赁合同上签署时间载明2008年，未签署具体日期，徐XX主张并非2008年3月，而是2009年1月签署，但就上述主张并未提供证据证明。且上述合同第9.2条约定，自交付日起至2008年9月30日为装修免租期，如确为徐XX所主张之2009年签署，则其必将丧失合同约定的装修免租期之利益，有悖常理，故本院对徐XX上述主张不予支持。

关于免租期间，涉案租赁合同第9.2条约定，装修免租期满之次日起三年为开业免租期，如装修免租期内开业的，开业免租期自该开业日起算。合同第9.3条进一步约定，房屋租赁期为6年，自交付日起算，装修及开业免租期包含在租赁期内。徐XX承诺最晚于2008年11月1日开业。现徐XX主张装修及开业免租期记载不准确，其承诺最晚于2008年11月1日开业不属实，但并未提供证据予以证明，本院不予支持。

关于合同终止时间，徐XX主张涉案租赁合同于2012年4月15日已解除，但就其向季XX、戴XX于2012年3月9日发函内容而言，并无解除涉案租赁合同相关意思表示之确定，原审法院依据季XX、戴XX诉请解除租赁合同日期确定双方租赁关系解除，并无不当，应予维持。

综上，上诉人徐XX的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18080元，由上诉人徐XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　张云峰

代理审判员　　姚　望

代理审判员　　沈XX

书　记　员　　李XX