上诉人（原审原告）重庆市XX公司。
法定代表人张X，该公司经理。
委托代理人扈X，重庆XX律师。
委托代理人乔春长，重庆XX律师。
被上诉人（原审被告）周XX，女，汉族，生于1957年4月19日。
被上诉人（原审被告）重庆市XX企业干部学校，
法定代表人熊X，该校校长。
委托代理人张XX，女，汉族，生于1974年10月26日，该校副校长。
被上诉人（原审被告）周X，男，汉族，生于1982年11月23日。
委托代理人周XX，汉族，1954年8月2日生。系周X之父。
被上诉人（原审被告）吴X，女，汉族，1972年4月27日生。
委托代理人谭XX，汉族，1956年6月10日生，系吴X之夫。
上诉人重庆市XX公司（以下简称：重庆XX公司）与被上诉人周XX、被告重庆市XX企业干部学校（以下简称：万州XX干校）、周X、吴X物业服务合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2014年4月10日作出（2013）万法民初字第07352号民事判决，重庆市XX公司不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年6月24日，原告取得《企业法人营业执照》，其经营范围含物业管理服务；2009年8月6日，原告取得《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，载明物业服务资质等级为贰级。2011年11月28日，原告（乙方）与万州区发顺金都业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方为万州区XX2－4号发顺金都小区建筑面积5500㎡实施物业管理服务。合同第五条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，根据本物业管理区域的实际情况双方约定物业服务费用按月收取，其收取时间为每月15日一30日，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：……（2）、写字楼（含住改办）：2.00元／月·平方米。（3）商业物业（含住改商）：2.50元一4.00元／月·平方米。合同第十八条约定：本合同期限为三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。
2011年4月15日，万州XX干校与周X和贺XX签订《门面
租赁合同》，合同约定，贺XX将其承租的万州XX干校位于万州区XX2－4号壹号门面转租给周X，租期从2011年4月25日至2014年4月24日；2011年10月14日，万州XX干校与周X签订《房屋租赁合同》，由周X租用万州XX干校位于万州区XX2－4号二楼建筑面积1625平方米写字楼（清水房），租赁期自2012年3月1日至2022年2月28日。上列二合同均对租赁房屋的用途、租金标准及支付方式、双方权利义务、违约责任等进行了约定；2011年10月13日，吴X、周XX、周X、高XX签订《合伙协议》，协议第三条约定合伙企业名称：万州XX。第四条约定合伙企业经营场所：万州区XX2－4号华顺金都三楼（经营场所产权为租赁，建筑面积1800平方米）。第四条约定合伙企业经营：台球、麻将、桌球。该协议还对出资数额、利润分配等进行了约定。合伙协议签订后，周XX先后取得《个体工商户营业执照》、《组织机构代码证》、《卫生许可证》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，其经营单位名称为万州区XX凯达台球城。地址：万州区XX2－4号，许可项目：台球室、桌游吧、棋牌室，负责人周XX。
2012年1月，原告出据收到1号门面电费506元。2012年3月20日，原告向银行代交电费19902.82元；2013年10月，原告出据收到XXX电费1416.80元，2013年10月23日，原告向银行代交电费19977元。2012年3月31日，原告缴纳发顺小区1－3月垃圾费3900元，2013年8月20日，原告缴纳发顺小区7－8月垃圾费2600元。
2013年7月18日，万州区红火路凯达台球城向原告发出《咨询协商函》，要求原告对所提出的问题书面复函。包括：“一、能否适当收取物管费，不按你司要求的每平米2元收取？二、缴纳物业服务费后享有哪些权利？三、缴纳物业管理费后二楼客人及工作人员是否可以从小区大门进出？四、能否解决20个停车位？五、你能否处理垃圾、修理漏水等日常事宜（不另计费）？六、上月你司收取（XXX）电费度数为何乘40倍？以上咨询联系事宜请及时书画复函至（会所吧台）为谢！”。2013年8月1日原告给凯达台球城回函：“1、按我司与发顺金都业委会签订的“物业服务合同”规定，物业费按建筑面积计算，写字楼（含住改办）价格为人民币2.00元∕㎡·月，商业物业（含住改商）价格为人民币2.50－4.00元∕㎡·月；贵台球城属商业物业，其物业服务费的收费价格应为每平方米人民币在2.50－4.00元∕㎡·月，在其标准范围内可以进行协商。2、作为业余主或物业使用人应享有的权利，你们也同样享有，这与你是否缴纳物管费没有关系。那么作为业主或物业使用人应享有的权利较多，其中既有法律法规政策的明文规定，也有物业服务合同相关条款的明确规定，甚至还有被喻为小区法律的管理规约中的相关条款的明确界定。由于内容太多不便在此累述。3、二楼客人及工作人员是否可以从小区大门进出与你是否缴纳物管费无关，关键是在小区规划设计上是否有人行通道，小区建设竣工后是否修建了该通道，如有你们当然可以从此进出（除非你们已放弃），消防通道属于应急通道，只能在非常情况下使用。4、能否解决20个停车位的问题我司没有这个权利，因为小区的地下停车场已出售，停车只能是在院坝停车，只有全体业主和业主委员会才有这个权利。我司只能做些协调性的工作。5、关于处理垃圾问题，按万州乃至重庆主城物管对商户的垃圾处理原则上都由商家自行处理，如要物管处理也可以，但要另行付费；对于业主（包括商家）专属区内修理漏水等事宜在物业管理部门上属特约服务，按规定是要另行付费的，按物业管理主管部门的规定其收费标准及服务事项要上墙公示，明码实价。6、对于来函中提到电费为何×40倍的问题，这是电力公司根据用户用电负荷载的计量，所以电力公司根据其用电量大小，通过设置负感器来计算商家用电的多少，有40倍，也有100倍、150倍、200倍不等。如要核实或进一步了解请向电力公司相关部门咨询。最后，希贵台球城尽快派员与我司协商有关物业管理收费、消防和服务等事宜，以避免发生不必要的纠纷而影响双方的工作”。
2014年1月6日，本院派员对原、被告双方争议的万州区XX凯达台球城是否在原告服务区域范围内进行勘验。通过现场勘验并经双方确认：万州区XX2－4号“发顺金都小区”共有群楼三层，群楼上面修建塔楼二栋30层（从第四层开始）。A栋210户住户，B栋180户住户。群楼下负一层为车库。分布如下：1、负一层全部为车库，只用于小区四楼以上（含四楼）住户停车，没有第一层、第二层、第三层的用户使用负一层车库；2、第一层为A、B栋四楼及以上住户的两个入户大厅和部分菜市场（未投入使用），第二层及第三层用户不从第一层A、Ｂ栋的两个入户大厅进出，其第一层A、B栋大厅电梯直接升至第四楼到顶楼。二、三层用户未使用A、B栋电梯；3、第二层除临街门面外全部为农贸市场，整个农贸市场及门面均在小区之外，门面入口均在小区外靠公路边单独进出。农贸市场目前全部空置，没有投入使用；4、从Ｂ栋大门外左侧第二层的第一个门面（原为门面，现为人行通道）进入第三层，共包含XXX经营场所（现租与他人）、XXX经营场所、被告万州XX干校部分办公室、开发商空置房屋以及A、B栋间的连接带部分。5、第二层及第三层设置有电梯口，但未开通，其消防设施、化粪池与整个小区是关联一起使用的，其余部分二、三层单独使用（含清洁卫生）。6、原、被告争议的第三层靠小区B幢大门方向，其正面为公路，右侧为B栋入口，在右侧入口处和其后面有小区公共绿化带。2014年1月7日，原被告双方对第三层A、B栋间XXX连接带部分的套内面积测量并签字确认为172.56㎡。双方当庭认可服务面积为租赁合同约定面积1625㎡和合同未约定的但双方认可的第三层A、B栋间XXX连接带部分的套内面积172.56㎡的之和，共计1797.56㎡。
另查明，2007年5月1日，万州XX干校（甲方）与重庆市XX公司（乙方）签订《联合建设红光农贸市场综合楼合同书》，由甲方将3602平方米土地作为联建投资，乙方负责建设项目全部资金。该合同对产权置换的分配比例等进行了约定。同日，双方签订《补充协议》，约定：“1、甲方拥有此项目40℅的物业管理权限及相关收益。甲方物业管理权限的范围：甲方的全部公有产权及市场，但甲方的职工宿舍还房纳入小区物业管理范围。2、甲方所拥有的此项权益是永久的，不受以后整个项目（小区）的物业管理公司的变更而变化……”。
万州XX干校以原告身份向本院提起诉讼，要求解除与被告周X签订的《房屋租赁合同》和《门面租赁合同》，并要求被告周X、周XX、吴X连带支付房屋租金。本院于2013年11月11日以（2013）万法民初字第05044号民事调解书调解，双方自愿达成了协议：其中，协议第四条规定：三被告在经营XXX期间产生的物管费、水费、电费、网络费由三被告承担至交钥匙之日，如三被告不缴纳前述费用，则由原告缴纳后在应支付被告方的17万内予以扣除；…….当日，三被告将XXX的钥匙交付原告。
重庆XX公司起诉称：原告于2011年12月28日与万州区发顺金都业主委员会订立了《物业服务合同》，合同期限3年（即从2012年1月1日至2014年12月31日止）。原告接受委托后如约履行了义务，但被告周XX无理拒付2012年1月至2013年10月的物业费138600.00元。因被告周XX与被告周X、吴X系共同物业使用人，同时被告万州XX干校是物业所有人。根据相关法律规定，依法提起诉讼，请求人民法院判令四被告连带支付原有2012年1月至2013年10月的物业服务费138600.00元，并承担本案诉讼费。
周XX答辩称：1、周XX与重庆市XX公司无任何物业管理法律关系，不承担任何责任。2、周XX是万州区XXXXX经营业主，实质上是与周X、吴X合伙经营，仅诉周XX一人属漏列主体，其合伙协议在（2013）万法民初字第05044号卷宗内存有。3、重庆市XX公司未对万州区XXXXX进行任何服务，不应收取任何费用。4、万州区XXXXX与万州区乡干校签订的房屋租赁合同，对物业管理没约定，对所租赁房屋不应交任何物管费。
万州XX干校答辩称：原、被告之间根本未形成物业服务合同关系，也未进行物业管理服务。虽然原告与业委会签订物业服务合同，但不包括学校物业。乡干校资产是原国有资产的置换，不是向开发商购买的商品房。合同约定学校及市场部分不纳入小区物业管理。学校资产由学校自行管理，物业服务合同的效力不能及于本案被告。原告主张的物业服务费是其自行制定的标准，不符合重庆市有关物业管理收费标准。
周X答辩称：1、2011年10月14日，XXX与乡干校签订房屋租赁合同，租用红光路2－4号二楼1625平方米房屋，租期10年。合同签订后我方组织人员装修，原告不准装修材料进入小区，我方只好在临街租用一号门面作为进入二楼的入口。此时原告并未与我方洽谈物业服务事项。2、我方与乡干校洽谈租赁合时约定，发顺金都所有房屋学校有百分之三十的物管权。当时乡干校准备成立物管公司对其百分之三十的房屋进行管理，在没有成立时由我方自行管理。2012年8月，XXX楼上漏水，我方求助乡干校，乡干校答复所有的物业由我们自己解决。随后我方找到原告，原告答复没办法管理漏水问题。由于所装修的地方霉变厉害，严重影响经营，到2013年春节就无法经营，亏损70万元。3、根据《物业管理条例》第41条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则……”，原告收取物业服务费应该有合同约定且有法律规定才能收取，进行了物业管理服务的才能收取。被告经营一年，原告从未进行任何一项物业服务，请求法院公正判决。
吴X答辩称：XXX未纳入小区物业管理范围，是乡干校的物管权限。原告与业委会签订的物业服务合同对被告没有约束力。被告未参加业委会选举，也未公示收费标准，原告主张的收费标准过高，不认可原告的诉讼请求。
一审法院审理认为，原告与万州区发顺金都业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。按照法律规定，该合同对合同约定服务范围内的小区业主均具有法律约束力，被告万州XX干校拥有的房屋位于该小区内，系该小区业主，也应受该合同的约束。被告周XX、周X、吴X租赁被告万州XX干校房屋合伙进行经营，属房屋的物业使用人，在合同约定的服务期限内接受了原告的物业服务，应该负有交纳物业服务费的义务。且本院（2013）万法民初字第05044号民事调解书中确认，被告周XX、周X、吴X在经营XXX期间产生的物管费由三被告承担。因此，按照国务院《物业管理条例》第四十二条规定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任”，因此，原告起诉四被告要求连带支付物业服务费的请求本院应予支持。按照国务院《物业管理条例》第三十四条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”，虽然被告万州XX干校所出租的房屋产权是其所有，也与开发商签订合同，约定其自主产权房屋的物业管理由其被告自行负责，但产权的归属和被告万州XX干校与开发商签订的合同约定与原告按照《物业服务合同》约定为被告提供物业服务并收取物业服务费各是一个法律关系，因此，被告辩称其房屋不属原告物业服务范围的理由本院不予支持。原告请求被告交纳物业服务费的期限为2012年1月至2013年10月，但被告周XX、周X、吴X租赁被告万州XX干校的房屋实际从事经营活动的时间从2012年3月1日起，因此，被告万州XX干校应承担2012年1月至2月的物业服务费，被告周XX、周X、吴X承担2012年3月至2013年10月期间的物业服务费。虽然被告万州XX干校与被告周X签订的《房屋租赁合同》第一条约定租赁房屋现状为写字楼，但被告周X将租赁房屋租用后从事商业经营，因此物业服务费的标准应按合同约定的商业物业收费标准执行，其收费面积按双方认可的服务面积1797.56㎡确定。根据原告与万州区发顺金都业主委员会签订的《物业服务合同》第三条约定，原告应提供的物业服务的主要内容有16项，但通过庭审和现场勘验确认，被告周XX、周X、吴X所经营的场所与小区的消防、化粪池共用，原告举示的证据仅证明其为被告代缴电费，其余部分均由被告自主管理和使用。根据国务院《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则和《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则，原告没有按照合同约束履行主要服务义务，就不应享受合同约定的收费标准，因此，本院根据上述原则，酌情保护原告应收取物业服务费为：每月按合同约定的商业物业最低收费标准每平方米2.50元的五分之一计算，即每月每平方米0.50元计算，共计19773.16元（时间从2012年1月至2013年10月止，共22个月，面积1797.56㎡）。其中被告周XX、周X、吴X应交纳物业服务费17975.60元（时间从2012年3月至2013年10月止，共20个月，面积1797.56㎡）），被告重庆市XX企业干部学校应交纳物业服务费1797.56元（时间从2012年1月至2012年3月止，共2个月，面积1797.56㎡）。判决：一、被告周XX、周X、吴X在本判决生效后十日内共同交纳原告重庆市XX公司物业服务费17975.60元，被告重庆市XX企业干部学校负连带交纳责任；二、被告重庆市XX企业干部学校在本判决生效后十日内交纳原告重庆市XX公司物业服务费1797.56元；三、驳回原告重庆市XX公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2820元，由原告重庆市XX公司承担2380元，被告周XX、周X、吴X共同承担400元，被告重庆市XX企业干部承担40元。
重庆XX公司上诉称：一、一审法院事实认定错误，导致判决结果必然错误。首先，法院认为原告没有按照合同约束履行主要义务是错误的。上诉人和发顺金都业主委员会签订合同生效之日起，就如约履行物业服务的全部义务。但一审判决却认为“通过庭审和现场勘验确认，被告周XX、周X、吴X所经营的场所与小区的消防、化粪池共用，原告举示的证据仅证明其为被告代缴电费，其余部分均由被告自主管理和使用。”显然是对法定的物业管理服务的歪曲，纯属办案人员的主观臆断和不懂物业管理所至。一审判决混淆了物业公共服务与特约服务［对业主专属区域（室内）］的服务界限，误将被上诉人所经营的场所与小区的消防、化粪池共用、代缴电费行为视为为其提供物业服务的两个内容为据，认为上诉人没有履行物业服务的主要义务。二、物业管理服务的收费标准是依据房屋性质由法律具体规定，物业服务合同也有明确约定，不同的房屋性质收费标准不同。商用房就是要按商业用房的标准收取，价格变动也只能在法律或合同规定价格标准幅度内浮动（也是双方进行价格协商的前提），而不能低于法律或合同规定的房屋性质价格标准进行裁判，房屋使用用途不同，收费的标准亦不同，不能因某一业主表示不尽满意，法院就擅自大幅度降低物业费用标准，否则，就有损司法公正。三、本案涉及的《物业服务合同》系双方真实意思的表示，且依法订立，并无显失公平的情形，但一审判决以所谓公平原则予以调整，这是对合同法的再次歪曲。请求：撤销一审判决，依法支持上诉人在一审中的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
周XX未作答辩。
万州XX干校和吴X答辩称：本案所诉争的物业是否属于物业服务的范围问题，乡干校与开发商签订的联合建房协议，乡干校所有国有资产不纳入物业管理，大修基金等均特殊对待没有缴纳，电梯也没有在2、3楼开进出口。小区业委会选举未通知学校派员参加，学校的公共产权业委会代表不了，业委会和开拓签订的物业服务协议，对学校没有约束力。学校将其产权出租给另外三人时，装修时小区物业拒绝进入小区，装修材料不能从大门运进，尽管出租物业有4个专用通道，其理由是没有纳入小区物业管理。在这种情况下，周X等三人高价另租了一个门面作为另行打入一个通道。诉争的物业与小区物业管理不搭界，由于前述原因，我们的工作人员和顾客进小区停车也不准，导致三被上诉人巨资投入的台球城因顾客无法停车而无法经营导致亏损，最后设施抵给了学校。物业公司除了化粪池等不可分割的原因之外没有给诉争物业提供过服务，4、5楼的住户因装修漏水漏到了我们的经营场所导致很多天无法正常营业，装修浸泡也造成了损失，众多因素，导致三被上诉人每人净亏70余万。一审判决对我们也是不公正的准备上诉，但最后三个合伙人已经解体就没有上诉。一审是基于周X等3人与学校在另案中已达成调解协议，对物管费有约定，所以一审要判决物管费。上诉人称有专业服务和公共服务是不成立的，请求驳回上诉。
周X答辩称：同意前述意见，再补充一点开拓公司收取的是物管费，当初和学校签订合同的时候就说没有物管费，装修的时候开拓公司不准我们进小区，物管公司并没有对我们的XXX进行服务。水、电均是我们安的专用水电，只是从小区路过，我们也觉得很冤枉。
本院二审审理中，双方当事人均无新证据提交，重庆XX公司、周XX、万州XX干校和周X对一审判决认定的案件事实均无异议，吴X认为：1、服务面积是49000平米，没有55000平米。2、一审漏列了一个事实：小区业委会的选举，一审我们举证并说明了情况，业委会选举没有通知学校参加，职工宿舍纳入了物管的，只是学校的一名老师以住户的名义参加了选举但不代表学校。对双方当事人无争议的事实，本院予以确认。
本院二审查明：万州XX干校与重庆市XX公司于2007年5月1日签订的《联合建设红光农贸市场综合楼合同书》约定：万州XX干校分得房屋5300平方米，其中市场（或商业门面）1500平方米，教学和办公用房2100平方米，职工宿舍1700平方米。同日签订的《补充协议》约定：1、万州XX干校拥有此项目40%的物业管理权限及相关收益；万州XX干校物业管理权的范围：万州XX干校的全部公有产权及市场由万州XX干校拥有，但万州XX干校的职工宿舍还房纳入小区物业管理范围。万州XX干校与周X签订的《房屋租赁合同》中租赁的房屋是万州XX干校的教学和办公用房部分。
2011年4月15日，万州XX干校与贺XX签订《门面租赁合同》，约定贺XX承租万州XX干校位于万州区XX2－4号壹号门面，同年12月21日，贺XX将该门面房转租给周X，周XX、周X和吴X将该门面房改造为万州区XX凯达台球城的进出通道。
除本案争议部分房屋，万州XX干校的其余公有房屋（包括已出租的门面房屋），重庆XX公司均没有收取过物业服务费。诉讼中，重庆XX公司称前期物业公司未移交发顺金都小区的竣工图纸等相关资料。2013年7月18日，万州区XX凯达台球城向重庆XX公司发出的《咨询协商函》前半部分内容是：“你司相邻发顺金都二楼（产权人万州区乡镇企业干部学校）已于2011年10月14日租与周X开办万州区XX凯达台球城，在签订租赁合同前，乡企校有关人员口头告诉周X：乡企校在发顺金都小区占有30%的物业管理权，小区内可以停车，客人可以从小区进出，且不给物管费。但在签约后的装修过程中，你司不准在小区内停车、也不准将装修材料从大门口进出，如果从大门口进出，要求每平方米缴纳物业管理费2元，由于费用太高，未能达成一致意见。周X又与乡企校再次协商无果，迫于无奈，高价另租门面打通后作为二楼临街人行通道。”
本院认为，万州区XX即为万州XX干校与重庆市XX公司联合开发建设的红光农贸市场综合楼，万州XX干校在与重庆市XX公司签订的《联合建设红光农贸市场综合楼合同书》和《补充协议》中，明确约定万州XX干校分得的全部公有产权房屋及市场3600平方米由万州XX干校自主管理，只有职工宿舍还房1700平方米纳入小区物业管理范围。万州区XX的前期物业管理公司在对发顺金都小区进行物业管理期间，万州XX干校的3600平方米公有产权房屋和市场一直由该校自主管理，没有缴纳过物业管理费，万州区XX成立业主委员会时，万州XX干校也没有作为小区业主，因此，应当认定万州XX干校的3600平方米公有产权房屋及市场没有纳入发顺金都小区物业管理范围。
重庆XX公司与发顺金都业主委员会自2011年11月28日签订《物业服务合同》后，并没有对万州XX干校的3600平方米公有产权房屋及市场收取过物业管理费，并且在万州XX干校将部分公有产权房屋出租给周XX、周X和吴X后，原万州区XX凯达台球城进行装修期间，重庆XX公司不允许在小区内停车、也不准将装修材料从大门口进出，证明重庆XX公司应当知道没有纳入发顺金都小区物业管理范围，重庆XX公司与发顺金都业主委员会签订的《物业服务合同》对万州XX干校的3600平方米公有产权房屋及市场不具有约束力。万州区XX凯达台球城向重庆XX公司发出的《咨询协商函》，是万州区XX凯达台球城为解决人员进出、停车位、处理垃圾、修理漏水等事宜而向重庆XX公司咨询和协商的意思表示，不能证明双方已经对物业管理问题达成合意。重庆XX公司请求按照《物业服务合同》收取原万州区XX凯达台球城租赁房屋的物业管理费，本院不予支持。
虽然万州XX干校的3600平方米公有产权房屋及市场不在发顺金都小区物业管理范围，但该部分房屋在建筑结构上与发顺金都小区的部分共有设施连结为一体，如消防设施、化粪池，重庆XX公司在对发顺金都小区进行物业管理时一并进行了管理，并且在原万州区XX凯达台球城经营期间代缴了几个月电费，一审法院参照《物业服务合同》约定的收费标准酌情判决周XX、周X、吴X和万州XX干校支付一定费用，符合本案实际情况，周XX、周X、吴X和万州XX干校亦未提出上诉，对此，本院予以维持。
综上，重庆XX公司的上诉理由不能成立，其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2820元，由重庆市XX公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李XX
审判员 何 洪
审判员 刘XX
书记员 章XX
