蓬安县XX公司与周XX物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告蓬安县XX公司，住所地：蓬安县相如镇相如大道南西XX。

法定代表人唐X，总经理。

委托代理人胡秀君，四川XX律师。

被告周XX，女，汉族，生于1970年12月1日。

委托代理人唐XX，男，汉族，系被告之夫。

原告蓬安县XX公司诉被告周XX物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序于2014年1月22日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人唐X及其委托代理人胡秀君、被告的委托代理人唐XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原告于2007年5月进驻同济集资楼小区，并于2008年9与开发商重新签订了前期物业服务合同，双方约定物业服务费每月按面积每平方米收取0.35元人民币。被告于2007年9月入住该小区1栋1单元6楼2号，该房面积为127.36平方米。被告自2011年1月至2012年12月未付物业服务费共计1146元人民币。我公司多次要求被告支付，并于2013年6月5日发出律师函，限被告于2013年6月20日前如数支付物业服务费，现被告分文未付，现为保护原告的合法权益诉至人民法院，请求判令被告支付物业服务费1146元，违约金57元，合计1203元人民币，本案的诉讼费用由被告承担。

被告辩称：未交物业费是因为原告公共通道卖给了他人，我还要要求原告赔偿我的损失，诉讼费不应由我承担。

经审理查明：蓬安县XX公司系一家有三级管理资质的物业管理公司。2008年9月15日，原告（乙方）与四川XX公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，该合同约定了委托物业项目：世纪广场；乙方提供物业服务的内容；合同的履行期限：自2008年9月15日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时至；物业服务费的收取：多层2008年10月-2011年按0.35元每月每平方米收取，2012年按0.4元每月每平方米收取。业主于每个缴费周期起始日起15日内交纳物业服务费，经催收后无正当理由仍未交纳的，承担违约期间未付金额5%的违约金。合同签订后原告便对同济楼集资楼小区进行物业服务。

同时查明：原告服务的同济楼集资楼小区及世纪广场小区，以上两个小区统称为世纪广场小区，该小区2011年、2012年的物业服务均是原告在履行。2009年10月登记在被告周XX名下位于同济集资楼小区的房屋建筑面积为127.36平方米，该房使用人未缴纳2011年及2012年的物业服务费，经原告催收被告仍然拒不交付。2013年12月30日，原告起诉至本院，请求判令被告支付物业服务费1146元及违约金57元，被告承担本案的诉讼费。

本院认为：原告（乙方）与四川XX公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，蓬安县XX公司履行了蓬安县XX及同济集资楼小区的物业服务义务，依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用…”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持及第六条：“经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持…”之规定，原告主张被告支付物业服务费1146元的诉请，本院予以支持。

被告提出其小区楼上有人经营旅社及消防通道被堵，影响居民正常生活，根据《物业管理条例》第四十六条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”之规定，原告应当对违法行为采取相应措施，但原告未尽到职责，因此对于原告要求被告承担违约金的诉讼请求本院不予支持。

庭审中被告称原告将小区公共通道卖给了别人损害了被告的权利，因此拒缴物业服务费，据查，卖房方为蓬安县同济医院，非本案原告，因此对于被告的抗辩理由本院不予采信。

根据《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”及第八十三条“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”之规定，被告如确系利害关系人，可另行主张权利。

综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、第四十六条之规定，判决如下：

一、被告周XX于本判决书生效之日起五日内支付原告蓬安县XX公司物业服务费1146元。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由原告承担8元，被告周XX承担42。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。

代理审判员　　谢宏霞

书　记　员　　陈XX