蓬安县XX公司与成XX、成XX、祝X物业服务合同纠纷一审民事判决书

蓬安县XX公司。

委托代理人（特别授权）胡秀君，四川XX律师。

被告成XX，女，汉族。

被告成XX，女，汉族。

被告祝X，男，汉族。

原告蓬安县XX公司诉被告成XX、成XX、祝X物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡秀君到庭参加了诉讼，被告成XX、成XX、祝X经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称：原告于2009年5月进驻龙泉XX，并与小区业主委员会于2010年8月签订了物业服务协议，双方约定物业服务费按面积每平方米0.3元人民币收取。被告成XX于2008年8月入住该小区B栋1单元1楼1号，该房面积为121.47平方米。2011年8月被告成XX将该房转给被告成XX、祝X夫妻居住，三被告自2009年8月至2013年7月未付物业服务1603.3元费，2014年元月，我公司再次与该小区业主委员长续订服务合同，双方约定0.35元／平方米，本年度物业服务费510元，共计2112元至今未付。我公司多次要求被告支付，时至今日，被告分文未付，现原告诉至人民法院，请求判令被告：1、支付物业服务费2112元，违约金320.4元；2、承担本案的诉讼费。

被告成XX、成XX、祝X未作答辩，也未提供答辩状。

经审理查明：2008年12月19日，蓬安东风房地产开发有限责任公司龙泉花园项目部（甲方）与四川省XX公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定由甲方开发的龙泉XX交与乙方进行前期物业服务，并约定了物业服务范围、权利及义务、合同期限、违约责任等；蓬安县物业管理有限责任公司龙泉花园物管处（甲方）与蓬安县XX公司（乙方）签订了《转让协议》，约定自2010年5月1日之后的所有事项由乙方负责完善、调整及由乙方收取物业管理费；2010年7月31日，蓬安县XX公司（乙方）与蓬安县龙泉XX业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，约定物业服务的主要内容、服务质量、物业服务费用（0.3元每月每平方米）及逾期未缴纳的违约责任等。2013年12月24日，蓬安县XX公司（乙方）与蓬安县龙泉XX业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，约定：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带责任；业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方；物业服务费用或者服务资金按年交纳，业主与物业使用人应在每年内履行交纳义务。双方还对物业服务的主要内容、服务质量、物业服务费用（0.35元每月每平方米）及逾期未缴纳的违约责任等进行了约定。

同时查明：蓬安县龙泉XX从2010年8月至今的物业服务均是原告在履行。登记在被告成XX名下位于龙泉XX的房屋建筑面积为121.47平方米，该房未缴纳2009年8月至2013年7月的物业服务费。其中2009年8月至2010年7月尚下欠1603.3元物业服务费。经原告催收被告仍然拒不缴纳，2014年7月3日，原告起诉至本院，要求如其诉请。

另查明：本案在审理的过程中，原告撤回了要求被告支付2014年度物业服务费及2009年8月1日至2010年7月31日止期间的违约金58.3元的诉讼请求。

本院认为：蓬安县XX公司与蓬安县龙泉XX业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，蓬安县XX公司按约定履行了蓬安龙泉XX的物业服务义务。同时蓬安县物业管理有限责任公司龙泉花园物管处（甲方）与蓬安县XX公司（乙方）签订了《转让协议》，约定自2010年5月1日之后的所有事项由乙方负责完善、调整及由乙方收取物业管理费，因此，根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用…”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持…”，原告主张被告成XX支付2009年8月至2013年7月的物业服务费1603.3元，2010年8月1日至2013年7月31日的违约金262.1元的诉请，本院予以支持。原告撤回要求被告支付2014年度物业服务费及放弃部分违约金的诉讼请求，本院予以确认。《物业管理条例》第六条第一款规定，房屋所有权人为业主，故原则上物业的承租人或使用人不具有缔约能力，除非有业主的授权，物业合同相对方不是成XX、祝X且原告也未举证证明成XX与成XX、祝X间有物业使用方交纳物业服务费的约定，故对原告要求被告祝X、成XX承担责任的诉请，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告成XX自本判决书生效之日起五日内支付原告蓬安县XX公司物业服务费1603.3元，违约金262.1元。

二、驳回原告蓬安县XX公司其他的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元，由被告成XX承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。

代理审判员　黄　逍

书　记　员　王亚丽