北京新土地酒家有限公司与北京市XX公司第XX分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）北京新土地酒家有限公司，住所地北京市朝阳区XX门外小关北XX。

法定代表人柳XX，总经理。

委托代理人王X，北京XX律师。

委托代理人张XX，男，1963年5月30日出生，北京新土地酒家有限公司副总经理。

被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市XX公司，住所地北京市朝阳区小关北XX。

法定代表人赵XX，总经理。

委托代理人侯德隆，北京市XX律师。

委托代理人孙X，北京市XX律师。

上诉人北京新土地酒家有限公司（以下简称新土地酒家）因与北京市XX公司（以下简称运输XX司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第6968号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

运输XX司在一审法院起诉称：2010年7月9日运输XX司与新土地酒家签订房屋租赁合同一份，新土地酒家承租运输XX司位于北京市朝阳区小关北XX一处平房，建筑面积300平方米，使用面积273平方米。房屋用途为：经营餐饮。租赁期限为2010年7月1日计租至2010年7月31日终止。租赁金额及付款方式，双方商定本合同月租金共12500元，按月付款，上付租金，即在签字之日交纳当月租金12500元。如续租，应于每月签订补充协议时缴纳续租月的租金。于本合同签订前补齐2010年1月1日至2010年6月30日期间的房租费75000元，以及其他应交的费用。根据合同第六条第3款：因运输XX司整体规划、开发、经营调整，致使本合同无法履行时，双方应解除本合同。运输XX司除按本合同约定承担相应违约赔偿外，不再承担其他赔偿责任。运输XX司应提前10天书面通知新土地酒家，新土地酒家接到通知10天内将所租房屋及设备等交还运输XX司，届时运输XX司应退还新土地酒家预付的剩余租金。2010年7月23日双方签订补充协议，运输XX司继续将原承租的房屋300平米租赁给乙方使用，续租期为一个月，即从2010年8月1日起至2010年8月31日止。原合同约定其他各项内容不变，继续有效执行。在合同续租期内，合同租金为12500元，按月预付。2010年8月25日至2010年11月24日分XX次每月再续签一份补充协议，内容同上。续租期为2010年12月31日。合同到期后，新土地酒家事实上继续租用运输XX司房屋，双方形成了不定期租赁关系。新土地酒家最后一次交纳租金的日期是2011年5月3日。2011年6月23日，运输XX司向新土地酒家送达了《通知》，解除双方之间不定期租赁关系，但至今新土地酒家亦未腾退相关的房屋，并占用至今。鉴于以上情形，依据《合同法》第二百三十二条、《民法通则》第一百一十五条等规定，现起诉请求：1、确认双方之间的不定期房屋租赁关系已于2011年6月23日解除。2、判令新土地酒家立即腾房且恢复房屋原状。3、判令新土地酒家向运输XX司支付自2011年6月24日至实际腾房之日止的房屋使用费，计算标准为每月12500元。

新土地酒家在一审法院辩称并反诉称：新土地酒家与运输XX司于2001年起建立房屋租赁合同关系，由于运输XX司起初租赁给新土地酒家的房屋根本不能满足从事餐饮服务的需要，双方经协商由新土地酒家对诉争房屋进行装修改造，达到新土地酒家所需要的从事餐饮服务的条件，双方建立长期租赁关系，并承诺如不拆迁，新土地酒家可以长期租用该房屋，并于新土地酒家装修改造完毕后的2001年4月12日签订了第一份房屋租赁合同，第一次约定租期为XX年，在这XX年期间新土地酒家共支付两次装修费用不少于145万元。第一份合同期满后，运输XX司以租金调整为由，强迫我们与其签订了租赁期为一年的租赁合同，由于我方大量投入了装修费用，迫于无奈只得与其于2005年3月28日签订了第二份租赁合同。2005年、2006年签订了两份为期一年的租赁合同后，2007年至2009年间双方未签订租赁合同的情况下，新土地酒家一直信守承诺向运输XX司缴纳房租。2009年6月10日双方对2007年4月13日以后缴纳的房租进行了核算，并给新土地酒家出具了相应收据，约定租期至2009年12月31日。合同期满后运输XX司一反常态，不与新土地酒家签订租赁合同，时过半年之后于2010年的7月1日以欺骗的方式与新土地酒家签订了为期一个月的租赁合同。该合同签订时，运输XX司告知新土地酒家是为了应付上级检查，条款与以往的合同一致，并没有让新土地酒家仔细查阅合同，基于对多年合作伙伴运输XX司的信任，新土地酒家拿到合同后没有仔细察看，就沮丧的将合同放置起来了。直至此次起诉时，新土地酒家才发现，原约定增容设施归属的条款，被改为装修、设备增容设施无偿归运输XX司所有。才发现运输XX司的欺骗行为。此后运输XX司就以一个月一签的方式直至2010年12月31日，2011年起运输XX司不再与新土地酒家签订房屋租赁合同，但还按月收取租金，直至2011年5月。2011年6月起运输XX司拒绝收取租金，新土地酒家正值不解之时，却收到了运输XX司的传票。运输XX司一反常态的行为，是由于想在拆迁前将新土地酒家赶出租赁房屋，以谋求新土地酒家可能因拆迁而取得的经营利益。运输XX司不收取新土地酒家房租的行为，是要以此种方式折抵新土地酒家的装修损失。在租赁该房屋的13年多的时间里，新土地酒家对租赁房屋进行了多次改造、装修，装修改造费用不下300余万元，现运输XX司欲解除双方的租赁关系，新土地酒家有权要求运输XX司赔偿相应损失。另，2013年11月26日后，运输XX司为达到其将新土地酒家赶走的目的，停止对新土地酒家的供电，以至于新土地酒家无法经营，现已赔偿承包经营者损失2万元，该损失由运输XX司造成，应由运输XX司赔偿。现提起反诉请求：1、运输XX司赔偿新土地酒家装修损失60万元。2、运输XX司赔偿新土地酒家因停电导致的经营损失2万元。

运输XX司针对新土地酒家的反诉在一审法院辩称：不同意新土地酒家的反诉请求，反诉请求没有合同和事实依据。停电是因为诉争房屋在新土地酒家经营过程中于2013年11月29日失火，消防部门现在还没有查清失火原因。因为消防部门要求保护现场，而且失火后诉争房屋里的电线都烧坏了，我方担心继续供电有安全隐患，所以停止供电的。新土地酒家装修的时间已经很长，折旧已经没有价值。

一审法院经审理查明，2001年4月12日，北京市第XX汽车运输公司作为甲方（出租方）与新土地酒家的法定代表人柳XX作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：租赁地址为北京市朝阳区安外小关北XX，租赁面积为甲方院内平房若干间（300平方米，以下称诉争房屋），用途为经营餐饮；租赁期限为2001年4月12日至2005年4月11日。2005年3月28日，北京市第XX汽车运输公司再次与柳XX签订《房屋租赁合同》，约定柳XX继续承租诉争房屋，租赁期限为2005年4月11日至2006年4月10日，年租金15万元；由乙方投资进行的设备增容（如供电、给水、供暖、排污、通信等），租赁期满应完好移交甲方，乙方不得擅自拆除。2006年3月28日，北京市第XX汽车运输公司再次与柳XX签订《房屋租赁合同》，约定柳XX继续承租诉争房屋，租赁期限为2006年4月11日至2007年4月12日。2009年6月10日，北京市第XX汽车运输公司作为甲方与柳XX（新土地酒家）作为乙方签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2006年3月28日签订的房屋租赁补充协议，已于2007年4月12日到期，根据甲乙双方存续租赁经营的现状，双方同意续签新的房屋租赁合同。该《补充协议》末尾乙方一栏注明为新土地酒家并加盖了新土地酒家的公章，柳XX作为新土地酒家的法定代表人在新土地酒家公章下方签字。2009年10月9日，北京市第XX汽车运输公司名称变更为运输XX司。2010年7月9日，运输XX司作为出租人（甲方）与柳XX（新土地酒家）作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁诉争房屋，租期为2010年7月1日至2010年7月31日，月租金12500元，按月付款，上付租金，即在签字之日交纳当月租金，如续租，应于每月签订补充协议时缴纳续租月的租金；于本合同签订前补齐2010年1月1日至2010年6月30日期间的房租费7.5万元，以及其他应交的费用；乙方合同到期后，未经甲方同意不得拆除所租房屋内装修的任何部位和设备设施；由乙方投资进行的房屋装修和设备增容改造（如供电、给水、供暖、排污、通信等），租赁期满应完好无偿移交甲方，乙方不得擅自拆除；因甲方整体规划、开发、经营调整，致使本合同无法履行时，甲乙双方应解除本合同，甲方除按本合同约定承担相应违约赔偿外，不再承担其他赔偿责任；甲方应提前10天书面通知乙方，乙方接到通知10天内将所租房屋及设备等交还甲方，届时甲方应退还乙方预付的剩余租金；如乙方逾期未搬出，每延误一天，乙方赔偿甲方1000元。2010年7月28日，运输XX司与新土地酒家签订补充协议，约定：甲乙双方于2010年7月1日签订房屋租赁合同，该合同将于2010年7月31日到期，双方达成以下补充协议：1、甲方继续将原承租的房屋300平米租赁给乙方使用，续租期为一个月，即从2010年8月1日至2010年8月31日；2、原合同约定其他各项条款内容不变，继续有效执行；3、合同续租期内租金为12500元。2010年8月25日至2010年11月24日，原被告双方分XX次每月分别续签了一份补充协议，内容同上，最后一次续租期为2010年12月1日至2010年12月31日。此后双方未再签订书面协议，新土地酒家继续使用诉争房屋，新土地酒家最后一次交纳租金的日期是2011年5月3日，租金交纳至2011年6月23日。

运输XX司提交其于2011年5月10日、2011年6月23日两次向新土地酒家的法定代表人柳XX邮寄《通知》的XXX快递单回执和快递投递结果查询单，《通知》的内容均为告知双方租赁合同已终止并要求新土地酒家腾退交还房屋。快递投递结果查询单显示二份快递均被签收，新土地酒家在庭审中不认可其收到该《通知》。

新土地酒家称，诉争房屋在运输XX司租给我的时候是300平米平房，用于经营新土地酒家，新土地酒家在2001年加建了100平米的厨房，加建经过了运输XX司的口头许可。2001年4月新土地酒家装修完毕开业至今。2013年11月29日早上5：52分诉争房屋发生火灾，过火面积15平米，都在餐厅靠近厨房的位置，消防部门把电表拿走了，说要调查失火原因。灭火时拉了厨房外面的电闸。起火点在承租的300平米平房内的小屋里，小屋原来是卫生间，后来我们在卫生间中隔出一个小仓库，小仓库里有冰箱、冰柜，就在这个小仓库里着的火。着火后派出所、街道办事处、消防都来了，当天下午运输XX司就把供电线路切断了。我方要求给我们拉一根照明线，运输XX司不同意。

因新土地酒家申请，法院委托鉴定机构对诉争房屋内装修物现价值进行了评估，评估结果为：1、诉争房屋装修现价值为276773元；2、土建现价值为161058元。鉴定费5000元，已由新土地酒家预交。

在本案初期庭审中，新土地酒家和柳XX称，我方一共装修了五六次，2001年装修花费了80万元，2004年装修花了65万元，2007年装修花费了大概30多万元，之后至今就是小的改造和维修、维护，没有进行大的装修。但后期庭审中，新土地酒家称最后一次装修是2013年5月，对全部装修都进行了翻新，并提交合同金额为17万元的装修合同和收据，运输XX司对装修合同和收据的真实性不认可。

一审法院查明上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。

一审法院审理后认为，运输XX司、新土地酒家签订的合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订的租赁合同的租期至2010年12月31日，租赁期间届满后，新土地酒家继续使用租赁物，运输XX司没有提出异议，则原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。运输XX司提交证据证明其于2011年5月10日、2011年6月23日两次向新土地酒家邮寄了解除合同通知，邮寄详情单显示投递结果为已签收，新土地酒家虽不认可其收到了通知，但2011年6月23日后新土地酒家再未交纳租金，根据生活常识，结合现有证据，可以认定新土地酒家已收到了解除合同通知。合同为不定期租赁的，当事人可以随时解除合同。运输XX司已两次通知新土地酒家解除合同，故双方租赁合同已经于2011年6月23日新土地酒家交付的最后一笔租金到期之日解除，运输XX司要求确认双方租赁合同已解除的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。

合同到期并解除后，新土地酒家拒不腾退房屋，运输XX司要求新土地酒家交还房屋、恢复原状并按照租金标准支付房屋使用费的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。

对于新土地酒家要求运输XX司赔偿装修损失的反诉请求，双方于2010年7月9日签订的《房屋租赁合同》中明确约定合同期满后装修物和设备增容无偿移交甲方，且运输XX司要求新土地酒家将房屋恢复原状，放弃了接收装修物和设备增容物的合同权利，在此情况下，要求运输XX司承担装修损失没有事实和法律依据。在双方租赁合同已于2011年6月23日解除且运输XX司要求新土地酒家腾退房屋的情况下，新土地酒家称其又于2013年5月对全部装修都进行了翻新，对此造成的损失应由新土地酒家自行承担。对于新土地酒家加建的房屋，运输XX司不认可系经其许可所建，新土地酒家未能举证证明加建房屋经过运输XX司同意，相关损失应由新土地酒家自行负担。新土地酒家要求运输XX司赔偿装修损失的反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。新土地酒家应在向运输XX司交还租赁房屋时一并拆除其加建房屋，将租赁房屋恢复原状。

对于新土地酒家要求运输XX司赔偿经营损失的反诉请求，新土地酒家在合同解除后拒不交还房屋，在此情况下，运输XX司没有保障新土地酒家房屋使用条件的合同义务。且房屋断电是由于新土地酒家在使用房屋时不注意安全引发火灾，运输XX司为保障人员和财产安全而采取了断电措施。新土地酒家要求运输XX司赔偿经营损失的反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、北京市XX公司与北京新土地酒家有限公司之间的房屋租赁合同关系已于2011年6月23日解除。北京新土地酒家有限公司于本判决生效后十日内将其从北京市XX公司处承租的北京市朝阳区安外小关北XX院内300平米平房交还北京市XX公司并恢复原状。二、北京新土地酒家有限公司于本判决生效后十日内向北京市XX公司支付房屋使用费，房屋使用费按照每月一万二千五百元的标准计算，从2011年6月24日起计算至北京新土地酒家有限公司将本判决主文第一项指定的房屋交还北京市XX公司之日止。三、驳回北京新土地酒家有限公司的全部反诉请求。北京新土地酒家有限公司如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审法院判决后，新土地酒家不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，将本案发回重审，被上诉人承担本案诉讼费用。理由是：1、运输XX司在签订2010年7月1日的合同时存在欺诈、胁迫，为达到占有上诉人刚刚装修好的租赁物的目的，在合同条款中隐秘的增加了"无偿"二字，上诉人没有审慎看合同，该合同应予撤销；2、双方早已不存在租赁合同，法院第二、第三项判项应当在占有物返还纠纷下解决，应当在另案下解决；3、上诉人延付租金的时间已经超过时效，被上诉人丧失胜诉权；4、上诉人申请鉴定机构出庭作证，但鉴定人未出庭，法院也没有要求鉴定人员出庭，一审法院违反相关法律规定。

运输XX司同意一审法院判决，不认可新土地酒家的上诉请求和理由。

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为：运输XX司、新土地酒家签订房屋租赁合同，该合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。新土地酒家公司主张签订租赁合同时运输XX司存在欺诈、胁迫，该合同应予撤销，但其仅有陈述，并未就此提供充分的证据予以证明，本院不予采信。

运输XX司、新土地酒家签订的租赁合同的租期至2010年12月31日，租赁期间届满后，新土地酒家继续使用租赁物，运输XX司没有提出异议，则原租赁合同继续有效，但双方之间的租赁合同已经成为不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，当事人可以随时要求解除，出租人解除合同时，应在合理的期限前通知。运输XX司提交证据证明其于2011年5月10日、2011年6月23日两次向新土地酒家邮寄了解除合同通知，邮寄详情单显示投递结果为已签收，新土地酒家虽不认可其收到了通知，但2011年6月23日后新土地酒家再未交纳租金，根据生活常识，结合现有证据，可以认定新土地酒家已收到了解除合同通知。因此，可以认定出租人已经在合理的期限前通知了新土地酒家，双方租赁合同已经于2011年6月23日新土地酒家交付的最后一笔租金到期之日解除，运输XX司要求确认双方租赁合同已解除的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持正确。

合同到期并解除后，新土地酒家拒不腾退房屋，运输XX司要求新土地酒家交还房屋、恢复原状并按照租金标准支付房屋使用费的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持正确。新土地酒家主张本案中运输XX司的该部分诉求应另案解决。本院认为，租赁物的返还、租赁物的恢复原状、欠付租金或使用费的支付等问题，均系租赁合同解除的后续事项，在租赁合同案由下解决是正确的，新土地酒家的该项主张缺乏依据；新土地酒家主张其延付或拒付的租金已经超过诉讼时效，本院认为，双方之间的租赁合同解除后，新土地酒家继续占用租赁物，应当支付使用费，在占用期间，其占用状态一直在持续，欠付使用费状态也在持续，运输XX司的主张并未超过诉讼时效，新土地酒家的该项诉求也缺乏依据。

就新土地酒家要求运输XX司赔偿装修损失的反诉请求，双方于2010年7月9日签订的《房屋租赁合同》中明确约定合同期满后装修物和设备增容无偿移交甲方，且运输XX司要求新土地酒家将房屋恢复原状，放弃了接收装修物和设备增容物的合同权利，在此情况下，新土地酒家要求运输XX司承担装修损失没有事实和法律依据。新土地酒家在已经知晓运输XX司于2011年6月23日要求解除租赁合同并要求其腾退房屋的情况下，称其又于2013年5月对全部装修都进行了翻新，若其陈述确实属实，此损失也应由新土地酒家自行承担。对于新土地酒家加建的房屋，运输XX司不认可系经其许可所建，新土地酒家未能举证证明加建房屋经过运输XX司同意，相关损失也应由新土地酒家自行负担。

据此，新土地酒家要求运输XX司赔偿装修损失的反诉请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持正确。新土地酒家应在向运输XX司交还租赁房屋时一并拆除其加建房屋，将租赁房屋恢复原状。

就新土地酒家要求运输XX司赔偿经营损失一节，新土地酒家在合同解除后拒不交还房屋，在此情况下，运输XX司没有保障新土地酒家房屋使用条件的合同义务。且房屋断电是由于新土地酒家在使用房屋时不注意安全引发火灾，运输XX司为保障人员和财产安全而采取了断电措施。新土地酒家要求运输XX司赔偿经营损失的反诉请求没有事实和法律依据，法院无法支持。

关于新土地酒家要求鉴定机构出庭接受质证一节，本院认为，鉴定机构已经按照法院通知回函答复，且新土地酒家的相关诉求均不能得到法院支持，一审法院的处理并无不当之处。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费3256元，由北京新土地酒家有限公司负担（北京市XX公司已预交，北京新土地酒家有限公司于本判决生效后3日内支付）。反诉案件受理费6150元，由北京新土地酒家有限公司负担（北京新土地酒家有限公司已交纳1150元，其余5000元北京新土地酒家有限公司于本判决生效后3日内交纳）。鉴定费5000元，由北京新土地酒家有限公司负担（已交纳）。

二审案件受理费12300元，由北京新土地酒家有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长韩XX审判员宋少源代理审判员申XX

书记员　梁XX