上诉人陈X与被上诉人南京XX公司房屋租赁合...

上诉人（原审原告）陈X，男，汉族。

被上诉人（原审被告）南京XX公司。

法定代表人杨XX，该公司董事长。

委托代理人魏伟，江苏XX律师。

上诉人陈X因与被上诉人南京XX公司（以下简称XX扬XX）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2013）栖民初字第1332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月12日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月13日公开开庭进行了审理。上诉人陈X，被上诉人XX扬XX的委托代理人魏伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

陈X原审诉称，2006年底，其向玄武XX酒店交租房定金5000元，并于2007年2月10日签订了租赁协议，由于XX扬XX原因，市场无法形成，所有经营户均无法正常经营。2010年7月6日，双方签订进场经营协议，约定合同终止日期为2012年7月5日。后XX扬XX未经其同意，将北区215房内属于其的办公、生活用品拿走，并将该房租给他人，拒不返还其5000元定金。现陈X诉至法院，请求判令：XX扬XX返还陈X定金5000元，支付该定金同期银行商贷利息每月30元（从2012年9月6日至实际支付日计算），并支付本次诉讼费。

XX扬XX原审辩称，陈X所述定金应为押金，我方认为要求返还押金不能成立，双方在2007年签订协议后我公司就将房屋交付给陈X经营，2010年7月双方又签订进场经营协议书，约定应在该租赁场地内连续经营方能享受相关优惠政策，但从2007年至今陈X没有在此经营，根据协议，陈X有义务向XX扬XX支付租金及返还已领取的3000元优惠奖励，到双方协议终止时陈X实际发生的租金及应当退还的3000元奖励已经远远超过其诉讼请求。综上，望法院依法驳回陈X的诉讼请求。

原审法院经审理查明，2005年，陈X向南京玄武XX酒店（系XX扬XX股XX，以下简称玄武XX酒店）租赁XX杨坊130号内房屋从事经营，2005年7月15日，陈X向玄武XX酒店缴纳押金5000元。2006年底，因租赁房屋即将拆迁，陈X搬离租赁场地，除押金外，陈X与玄武XX酒店租赁关系的其他费用全部结清。

陈X于2006年12月26日缴纳5000元定金给玄武XX酒店。2007年2月10日，陈X与XX扬XX签订了租赁协议，该协议约定陈X租赁XX扬XX北区215号房屋一间，用于货运信息配载使用。租赁期限自2007年3月1日至2009年2月29日，月租金530元。陈X自愿缴纳定金5000元，享受半年内每月免租金500元的优惠，实交30元，在协议签订之日一次性付清全年费用。优惠期满后房租价格与市场同步。租赁协议第六条同时约定：陈X交纳市场押金5000元，交纳定金的客户可将定金转为押金。协议第八条约定：定金在优惠期满后由XX扬XX全部返还陈X。协议还约定陈X的义务包括按月主动交纳租金、保证金（押金）、卫生费。

该租赁协议签订后，陈X在租赁房屋实际经营未超过一个月。此后陈X要求XX扬XX返还押金5000元、定金5000元，XX扬XX未同意。2010年7月6日，陈X和XX扬XX又签订进场经营协议书，约定期限自2010年7月6日至2012年7月5日，租赁房屋地点相同。协议第2条约定：自签约之日起免2年房租，2010年7月6日签订并当日进场经营的，再享受搬迁奖励3000元；第3条约定：2010年7月5日之前已付的定金、押金仍然有效，协议签订前产生的租赁费用全部减免；第四条约定，如果陈X在签订本协议后合同期间内未在XX扬XX物流园持续经营的，连续停止经营10日或累计15日的（是否持续经营以业主委员会的认定为准），XX扬XX有权追回2、3条的款项。第5条约定，租赁费用及其他费用以XX扬XX此后通知为准。

进场经营协议签订后，陈X在租赁房处经营了15天，并领取了搬迁奖励3000元，后未再经营，但仍有物品存放在租赁房屋内。双方未签订正式协议。协议期满后，XX扬XX收回了出租房屋。整个租赁期间，XX扬XX未收取陈X租金。

陈X于2012年9月6日就2005年交纳的押金、2006年交纳的定金在原审法院起诉XX扬XX，后撤诉。陈X又于2013年单就押金返还在南京市玄武区人民法院起诉玄武XX酒店，该院于2013年7月4日作出（2013）玄锁民初字第154号判决，判令玄武XX酒店返还押金并支付利息。陈X后诉至原审法院。

本案审理过程XX，陈X陈述其在租赁房屋处未实际经营的原因在于当地市场未形成，自己付定金是为了保证到新场地签订经营合同。没有其他目的。

XX扬XX在第一次庭审XX陈述：定金是玄武XX酒店代我单位收取的，相关权利义务由我方承担。定金在签订合同后自动转化为押金。XX扬XX在第二次庭审XX陈述：陈X和XX扬XX于2007年2月10日签订的合同标的额应为530元／月×24月=12720元，陈X所交5000元XX，定金部分为2544元（即12720元×20%），超出部分应与3000元搬迁奖励、2007年2月合同下免除的租金相抵销。抵销后超出本案XX5000元的债权，不再另案主张。

XX扬XX另提交收据、领款凭证等财务资料原件，证明其2007年5月28日收取案外人丁XX定金5000元，2007年9月18日退还其定金1045元，差额系收取丁XX的租赁费用及违约金。陈X对上述证据的真实性表示不清楚，对其证明力不认可。

原审法院认为，XX扬XX和陈X之间签订的租赁协议、进场经营协议合法有效，双方均因遵照履行。本案争议焦点在于XX扬XX是否能对陈X主张适用定金罚则。

由于陈X缴纳5000元定金在租赁合同之前，故应视为订约定金，合同签订后本应返还陈X。但陈X和XX扬XX在2007年2月的租赁协议XX又写明：陈X自愿交纳定金5000元，享受租金上的优惠；定金在优惠期满后返回陈X。由于此时租赁合同已签订，此前交纳的定金目的已达到，故租赁协议XX5000元定金现作为陈X享受半年租金优惠的条件而存在，同时担保陈X履行债务，担保期限为半年。根据协议约定，陈X应在协议签订日一次性预付全年费用，总额为3360元，即：优惠期内30元×6个月＋优惠期外530元×6个月。该款项为陈X在担保期内应履行的合同标的额，法律支持的定金不应高于其XX的20%，即672元。由于陈X未履行上述债务，故XX扬XX有权适用定金罚则。

因陈X和XX扬XX在2010年进场经营协议XX约定：此前已付的定金仍然有效。故陈X先前交纳的5000元在该协议XX继续作为定金存在。但是，进场经营协议并未明确租金数额，XX扬XX也未能证明合同期间的租金市场价格，合同标的额无法确定，XX扬XX在该协议XX不能主张适用定金罚则。

由于陈X在进场经营协议XX违约（只经营了15天），XX扬XX有权追回承诺的优惠，对2007年租赁协议XX的定金672元不予返还。对于5000元定金XX超出672元的部分，XX扬XX应返还陈X，但可要求将已给付的3000元奖励金与之抵销。XX扬XX另要求将2007年租赁协议下免除的租金一并抵销，对此本院认为，虽然协议确定了预付一年租金的数额，但是又约定优惠期满后房租价格与市场同步，预付款不等于应付款，只能将能确定的应付租金抵销。本案XXXX扬XX仅提交一名案外人交纳租金的证据，没有租赁合同印证，与陈X所租房屋不具有可比性，证明力较弱，不足以证实优惠期满后的房租价格。据此，能确定的应付租金只有优惠期内的180元。综上，本院认为XX扬XX应返还陈X的定金总额为1148元（即5000元-672元-3000元-180元）。XX扬XX还应支付该款项利息，按照XX国人民银行同期贷款基准利率，从原告主张的2012年9月6日计算至上述款项付清之日止。

据此，依照《XX华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《XX华人民共和国合同法》第九十九条，《XX华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、南京XX公司于判决生效之日起五日内返还陈X1148元并支付该款利息（按照XX国人民银行同期贷款基准利率，从2013年9月6日计算至该款付清之日止）；二、驳回陈X其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由陈X自行负担19元，由XX扬XX负担6元（此款陈X已垫付，由XX扬XX于判决生效之日起五日内直接支付给陈X）。

陈X不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院依据2010年进场经营协议书XX约定的相关连续经营内容，认定上诉人违约，适用定金罚则，并且扣除所谓3000元奖金是错误的。上诉人与被上诉人签订的进场经营协议书XX专门约定，是否连续经营，依物流园业务委员会认定为准。如果被上诉人要依法追究上诉人的违约事实，应该根据进场经营协议书XX的约定，对物流园业主委员会的相关认定进行举证证明。而且，被上诉人物流园内近千户经营户均没有连续经营。上诉人租期届满时，有权退出，且进场协议书XX没有约定期满不续租的责任，故，上诉人有权追讨涉案定金。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。

XX扬XX辩称，XX扬XX给付经营户3000元的奖励是有条件的，即需要在物流园内连续经营。上诉人认为是否连续经营应当以物流园业主委员会来认定，但在之前的庭审XX，上诉人已经对其未连续经营作出了自认，因此上诉人的上诉理由不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持判决。

双方当事人对原审法院查明的事实不持异议，本院经审查属实，予以认可。

本案二审的争议焦点为：陈X是否按照协议约定在XX扬XX的物流园XX持续经营，XX扬XX能否以陈X未持续经营为由要求其返还3000元奖励，并主张将该笔奖励与XX扬XX应返还的定金相抵销。

本院认为，陈X与XX扬XX之间签订的进场经营协议合法有效，双方均应遵照履行。根据协议约定，如果陈X在约定的合同期间内未在XX扬XX的物流园区持续经营的，连续停止经营达10日或累计停止经营达15日的（是否持续经营以物流园业主委员会的认定为准），XX扬XX有权追回给陈X的3000元奖励。陈X上诉主张XX扬XX应按协议约定提供业主委员会的认定证明其是否连续经营。对此，本院认为，在原审庭审XX，陈X已经确认自己曾领取3000元奖励，经营了15天后就没有再继续经营。二审庭审XX，陈X亦承认自从与XX扬XX签订进场经营协议书后，只在XX扬XX的物流园区实际经营不到一个月。陈X已对其未持续经营的事实已经做出了自认，因此对于陈X上述主张，本院不予支持。依据《XX华人民共和国合同法》第九十九条的规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”因此，原审法院将陈X应返还给XX扬XX的3000元奖励与XX扬XX应返还陈X的定金相抵销并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，陈X的上诉理由不能成立，相关请求本院不予支持。依照《XX华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费50元，由陈X负担。

本判决为终审判决。

审判长　　郝XX

审判员　　曹艳

审判员　　夏XX

书记员　　林XX