原告陈X与被告南京XX公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

原告陈X，男，1963年2月28日出生，汉族。

被告南京XX公司，住所地南京市栖霞区七乡河大道XX。

法定代表人杨XX，董事长。

委托代理人魏伟，江苏XX律师。

原告陈X与被告南京XX公司（以下简称东扬XX）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月24日受理，依法适用简易程序，于2013年10月29日、11月28日公开开庭进行了审理。原告陈X，被告东扬XX的委托代理人魏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈X诉称，2006年底，原告向玄武XX酒店交租房定金5000元，并于2007年2月10日签订了租赁协议，由于被告原因，市场无法形成，所有经营户均无法正常经营。2010年7月6日，双方签订进场经营协议，约定合同终止日期为2012年7月5日。后被告未经原告同意，将北区215房内原告的办公、生活用品拿走，并将该房租给他人，拒不返还原告的5000元定金。现原告诉至法院，请求判令：被告东扬XX返还原告定金5000元，支付该定金同期银行商贷利息每月30元（从2012年9月6日至实际支付日计算），支付本次诉讼费。

被告东扬XX辩称，原告所述定金应为押金，我方认为要求返还押金不能成立，双方在2007年签订协议后被告就将房屋交付给原告经营，2010年7月双方又签订进场经营协议书，约定时间从应在该租赁场地内连续经营方能享受相关优惠政策，但从2007年至今原告没有在此经营，根据协议，原告有义务向被告支付租金及返还已领取的3000元优惠奖励，到双方协议终止时原告实际发生的租金及应当退还的3000元奖励已经远远超出其诉讼请求。综上，望法院依法驳回原告的诉请。

原告提交的证据有：1、收据；2、（2013）玄锁民初字第154号民事判决书；3、租赁协议、进场经营协议；4、工商登记资料。被告提交的证据有：1、（2012）栖龙民初字第487号案件开庭笔录；2、房屋产权证；3、退定金的财务资料（收据、领条、交费清单、支票、身份证复印件）。

经审理查明，2005年，原告陈X向南京玄武XX酒店（系被告东扬XX股东，以下简称玄武XX酒店）租赁XX坊130号内房屋从事经营，2005年7月15日，原告陈X向玄武XX酒店交纳押金5000元。2006年底，因租赁房屋即将拆迁，原告搬离租赁场地，除押金外，原告与玄武XX酒店租赁关系的其他费用全部结清。

原告于2006年12月26日交纳5000元定金给玄武XX酒店。2007年2月10日，原告与被告东扬XX签订了租赁协议，该协议约定原告租赁被告北区215号房屋一间，用于货运信息配载使用。租赁期限自2007年3月1日至2009年2月29日，月租金530元。原告自愿交纳定金5000元，享受半年内每月免租金500元的优惠，实交30元，在协议签订之日一次性付清全年费用。优惠期满后房租价格与市场同步。租赁协议第六条同时约定：原告交纳市场押金5000元，交纳定金的客户可将定金转为押金。协议第八条约定：定金在优惠期满后由被告全部返还原告。协议还约定原告的义务包括按月主动交纳租金、保证金（押金）、卫生费。

该租赁协议签订后，原告在租赁房屋实际经营未超过一个月。此后原告要求被告返还押金5000元、定金5000元，被告未同意。2010年7月6日，原被告又签订进场经营协议书，约定期限自2010年7月6日至2012年7月5日，租赁房屋地点相同。协议第2条约定：自签约之日起免2年房租，2010年7月6日签订协议并当日进场经营的，再享受搬迁奖励3000元；第3条约定：2010年7月5日之前已付的定金、押金仍然有效，协议签订前产生的租赁费用全部减免；第4条约定，如果原告在签订本协议后合同期间内未在被告物流园区持续经营的，连续停止经营10日或累计15日的（是否持续经营以业主委员会的认定为准），被告有权追回2、3条的款项。第5条约定，租赁费用及其他费用以被告此后通知为准。

进场经营协议签订后，原告在租赁房处经营了15天，并领取了搬迁奖励3000元，后未再经营，但仍有物品存放在租赁房屋内。双方未签订正式协议。协议期满后，被告收回了出租房屋。整个租赁期间，被告未收取原告租金。

原告于2012年9月6日就2005年交纳的押金、2006年交纳的定金在本院起诉东扬XX，后撤诉。原告又于2013年单就押金返还在南京市玄武区人民法院起诉玄武XX酒店，该院于2013年7月4日作出（2013）玄锁民初字第154号判决，判令玄武XX酒店返还押金并支付利息。原告后诉至本院。

本案审理过程中，原告陈述其在租赁房屋处未实际经营原因在于当地市场未形成，自己付定金是为了保证到新场地签订经营合同，没有其他目的。

被告在第一次庭审中陈述：定金是玄武XX酒店代我单位收取的，相关权利义务由我方承担。定金在签订合同后自动转化为押金。被告在第二次庭审中陈述：原被告2007年2月10日签订的合同标的额应为530元／月×24月=12720元，原告所交5000元中，定金部分为2544元（即12720元×20%），超出部分应与3000元搬迁奖励、2007年2月合同下免除的租金相抵销。抵销后超出本案中5000元的债权，不再另案主张。

被告另提交收据、领款凭证等财务资料原件，证明其2007年5月28日收取案外人丁XX定金5000元，2007年9月18日退还其定金1045元，差额系收取丁XX的租赁费用及违约金。原告对上述证据真实性表示不清楚，对其证明力不认可。

上述事实，有原被告当庭陈述，原告提交的证据1至4，被告提交的证据1至3证实。

本院认为，原被告之间签订的租赁协议、进场经营协议合法有效，双方均应遵照履行。本案争议焦点在于被告是否能对原告主张适用定金罚则。

由于原告交纳5000元定金在签租赁合同之前，故应视为订约定金，合同签订后本应返还原告。但原被告在2007年2月的租赁协议中又写明：原告自愿交纳定金5000元，享受租金上的优惠；定金在优惠期满后返回原告。由于此时租赁合同已签订，此前交纳的定金目的已达到，故租赁协议中5000元定金现作为原告享受半年租金优惠的条件而存在，同时担保原告履行债务，担保期限为半年。根协议约定，原告应在协议签订日一次性预付全年费用，总额为3360元，即：优惠期内30元×6个月＋优惠期外530元×6个月。该款项为原告在担保期内应履行的合同标的额，法律支持的定金不应高于其中的20%，即672元。由于原告未履行上述债务，故被告有权适用定金罚则。

因原被告在2010年进场经营协议中约定：此前已付的定金仍然有效，故原告先前交纳的5000元在该协议中继续作为定金存在。但是，进场经营协并未明确租金数额，被告也未能证明合同期间的租金市场价格，合同标的额无法确定，被告在该协议中不能主张适用定金罚则。

由于原告在进场经营协议中违约（只经营了15天），被告有权追回承诺的优惠，对2007年租赁协议中的定金672元不予返还。对于5000元定金中超出672元的部分，被告应返还原告，但可要求将已给付的3000元奖励金与之抵销。被告另要求将2007年租赁协议下免除的租金一并抵销，对此本院认为，虽然协议确定了预付一年租金的数额，但是又约定优惠期满后房租价格与市场同步，预付款不等于应付款，只能将能确定的应付租金抵销。本案中被告仅提交一名案外人交纳租金的证据，没有租赁合同印证，与原告所租房屋不具有可比性，证明力较弱，不足以证实优惠期满后的房租价格。据此，能确定的应付租金只有优惠期内的180元。综上，本院认为被告应返还原告的定金总额为1148元（即5000元-672元-3000元-180元）。被告还应支付该款项利息，按照中国人民银行同期贷款基准利率，从原告主张的2012年9月6日计算至上述款项付清之日止。

据此，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国合同法》第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告南京XX公司于本判决生效之日起五日内返还原告陈X1148元并支付该款利息（按照中国人民银行同期贷款基准利率，从2012年9月6日计算至该款付清之日止）；

二、驳回原告陈X其他诉讼请求。

案件受理费50元，减半收取25元，由原告自行负担19元，由被告负担6元（此款原告已垫付，由被告于本判决生效之日起五日内直接支付给原告）。

如当事人未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

代理审判员　　李涛辰

书　记　员　　张XX