冯XX与李XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）李XX，个体户。

委托代理人沈XX、叶斌，江苏XX律师。

被上诉人（原审原告）冯XX，淮安急救中心职工。

委托代理人蔡XX，江苏XX律师。

上诉人李XX与被上诉人冯XX房屋租赁合同纠纷一案，淮安经济技术开XX人民法院于2014年6月16日作出（2014）淮开民初字第0874号民事判决。上诉人李XX不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月28日公开开庭审理了本案。上诉人李XX及其委托代理人沈XX、被上诉人冯XX及其委托代理人蔡XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审审理查明：2009年3月1日，原、被告签订《租房协议》，约定：原告将位于淮安经济技术开XX经一路12号房屋（约390㎡）出租给被告，租期为五年（自2009年3月1日至2014年3月1日）；任何一方违约，均需向对方支付违约金5000元；租金第一年2万元，第二年至第五年每年2.4万元；出租屋内的水电费等均由被告承担，该费用如有拖欠行为，原告有权中止协议并追缴上述费用；如被告对房屋设施及物品造成损坏、丢失，须照价赔偿；为确保房屋及室内设施与物品安全，督促被告按时缴纳房屋及水电等费用，原告收取被告信用保证金及水电费押金5000元，协议到期时，如被告无违约行为，原告一次返还上述押金；被告因使用过程中造成房屋破损或污染应及时恢复原状，到期或退租时打扫卫生是乙方的责任等内容。

协议签订后，原告将房屋交付给被告，双方形成交接清单一份，载明：一楼卫生间设施齐全完好，厨房灶台洗漱池完好，大厅窗帘四片完好，二楼卫生间洁具齐全完好（两个），二楼3台空调、三楼2台空调完好、厨房卫生间完好，2台太阳能完好。

2014年2月28日，被告就租赁房屋到期交接问题致电原告，原告未接电话，后被告通过短信方式告知原告交接事宜。嗣后，原、被告因租赁房屋水电费未缴清、物品损坏等问题发生纠纷，一直未进行房屋的交接。

2014年5月19日，在原审法院组织下，原、被告进行了租赁房屋的交接。经现场查看及双方当事人确认，对涉案房屋的现状达成以下共识：1、进户玻璃门已被拆除，双方对拆除的主体争辩不一；2、一楼右边第一间房内水池已被拆除，卫生间内马桶损坏、木门损坏；3、二楼楼梯口对面卫生间门损坏、马桶损坏；4、房屋内5台空调均可使用，制冷、制热效果双方争辩不一；5、三楼卫生间设施有所损坏；6、厨房灶台、灶具存在不同程度损坏；7、门口走廊右边地砖有所损坏；8、房屋内总体卫生状况较差，物品杂乱不堪。

另查明，被告已向原告支付租赁协议期间的房租以及押金5000元，尚有电费1003元、水费71元未予缴纳。

一审期间，被告对原告要求支付违约金5000元不予认可，被告表示若法院支持违约金，其要求对数额进行调整。

原审原告冯XX诉称：2009年3月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将所有的位于淮安经济技术开XX经一路12号房屋出租给被告使用。现合同已到期，被告拒绝交付房屋，也未按约缴纳水电费，且对原告的房屋造成了损坏，被告已构成严重违约。现请求判令：1、被告返还房屋并恢复原状；2、被告支付电费1003元、水费71元；3、被告承担违约金5000元，并支付自2014年2月28日起至房屋返还之日的租金，以4000元／月计算；4、被告承担本案诉讼费用。

原审被告李XX辩称：1、2014年2月27日，我方多次致电原告要求向其返还房屋，但原告并未接收，而非我方拒绝返还，故不存在逾期交房的违约金和租金；2、我方未对原告的房屋造成损坏，不存在违约行为；3、水、电费我方同意按照实际使用进行支付。

原审法院认为，原、被告签订的《租赁协议》依法成立，双方均应按约履行义务。本案中，原、被告的租期在起诉前已届满，双方亦未续租，原告要求被告返还所租赁房屋的请求，予以支持（已实际履行）。因房屋常年使用，内部设施存在不同程度的合理损耗，原告亦无法举证证明房屋出租时的原始状态，故对原告要求被告恢复原状的请求不予支持。

关于水电费。原告提交了租赁期间的水电费发票予以证实，结合双方的租赁协议，缴纳水电费系被告的义务。故对原告要求被告支付电费1003元、水费71元的请求，予以支持。

关于逾期交房的房租。2014年2月28日后，原、被告因租赁房屋存在水电费未缴清、内部设施存在损坏等问题一直未就房屋交接达成共识，直至2014年5月19日，才在法院组织下完成交接，双方对逾期交房均存在一定的过错，鉴于该房屋自2014年5月19日一直仍由被告占有，酌情判决被告另支付原告1个月的租金，结合租赁协议，租金标准按2000元／月计算，被告应再向原告支付租金2000元。

关于违约金问题。原告按约将设施完好的房屋交付被告使用，但从房屋的现状来看，内部设施存在不同程度的人为损坏和拆除，被告并未完全按照租赁物的性质进行使用，原告有权要求赔偿损失。且房屋交接时内部卫生状况较差、物品杂乱不堪，被告亦未按约履行清理、打扫的义务。综上，酌定以被告已向原告支付的押金5000元抵消其应支付的水电费1074元后，剩余款项作为违约金支付原告，以弥补原告的损失。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：1、被告李XX于本判决生效之日起十日内向原告冯XX支付租金2000元；2、被告李XX于本判决生效之日起十日内向原告冯XX支付水电费1074元、违约金3926元，共计5000元（以押金5000元冲抵）；3、驳回原告冯XX其他诉讼请求。

上诉人李XX不服原审判决，上诉称：上诉人在租期结束前已迁出房屋并通知被上诉人收回房屋，未及时收回房屋完全是因为被上诉人过错，故不应再向冯XX支付租金2000元；房屋租期长达五年，对于在使用过程中设施正常老化的损失不应由上诉人承担，一审法院判决其承担违约金，有失公平。

被上诉人冯XX答辨称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院经审查，原审认定事实无误，予以确认。

本案的争议焦点为：1、上诉人是否应向被上诉人支付2000元；2、上诉人是否应向被上诉人支付违约金3926元。

本院认为，对于争议焦点1，经查，虽然在房屋租赁期限满时，上诉人向被上诉人发送短信要求交房，但在因双方发生争议，导致交房未能完成的情况下，房屋仍处于上诉人占用状态，一审法院综合双方的过错，酌情判决上诉人支付被上诉人2000元，并无不当。

对于争议焦点2，经查，双方所签订的租房协议约定，被上诉人为确保房产及室内设施与物品安全，督促上诉人按时交纳房租与水电等费用，被上诉人收取上诉人信用保证金与水电费押金5000元。上诉人因使用过程中造成所租房屋破损或污染应及时恢复原状，到期或退租时打扫卫生是上诉人责任。协议到期时一审法院组织双方交接时，对房屋的现状记录在案，双方予以签字认可。由于房屋内部设施存在不同程度的损坏和拆除，且上诉人未按约打扫卫生，在租房协议已对违约行为及违约责任作出约定的情况下，一审法院判决上诉人支付的押金5000元抵消其应支付的水电费1074元，剩余3926元作为违约金支付被上诉人，亦无不当。

综上，上诉人李XX的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人李XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　汪　青

审判员　孙　洁

审判员　孙XX

书记员　靳XX