杨XX等与李XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）杨XX，男，1972年3月20日出生。

委托代理人苗X，男，1962年6月20日出生，北京XX公司法务职员。

上诉人（原审被告）赵XX，女，1970年7月6日出生。

被上诉人（原审原告）李XX，男，1951年6月12日出生。

委托代理人安XX，黑龙江XX律师。

委托代理人杨武成，北京市XX律师。

上诉人杨XX、赵XX与被上诉人李XX因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第15535号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月2日公开开庭进行了审理。杨XX之委托代理人苗X，赵XX，李XX之委托代理人安XX、杨武成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

2014年3月，原审原告李XX诉称：2011年5月10日，李XX与杨XX签订房屋买卖合同，约定李XX将位于北京市朝阳区XX×号楼×层×的房屋以74万元的价格卖给杨XX。合同签订后，李XX按期将房屋过户给杨XX，但杨XX至今未支付任何房款。杨XX长期拖欠房款的行为，严重违反了合同约定，而赵XX是杨XX的妻子，故起诉要求：杨XX和赵XX连带给付购房款74万元并支付利息（以74万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算2011年5月10日至实际给付之日期间的利息）。

原审被告杨XX辩称：李XX所述与事实完全不符。杨XX在2003年3月至2011年12月期间在北京XX公司、廊坊XX公司担任业务经理，而杨XX之妻赵XX在上述两公司任总经理职务。李XX作为XX公司的法定代表人曾于2006年7月6日与杨XX和赵XX签订《房屋转让协议》，明确约定：“当此套楼房贷款还清后再办理过户手续及一切相关事宜”。涉案房屋的首付款、银行贷款均为杨XX和赵XX用其工资所付。房屋按揭贷款的尾款也是赵XX于2011年3月23日偿还。尾款付清后，双方于2011年5月10日到房管局办理了房屋过户手续。双方所签订房屋买卖合同的目的只是为了便于过户，双方实际是在履行房屋转让协议的约定。另，李XX的主张也已经超过了诉讼时效。综上，不同意李XX的诉讼请求。

原审被告赵XX辩称：赵XX不同意作为本案被告，李XX追加被告的申请无事实和法律依据。李XX并未提交购买涉案房屋资金的证据材料，其诉讼请求也已超过诉讼时效。涉案房屋的首付款、银行贷款及尾款，均由赵XX或杨XX支付。赵XX在XX公司任职期间，李XX的月工资不超过3400元，不具备偿还银行贷款的能力。综上，不同意李XX的诉讼请求。

原审法院经审理确认，本案的主要争议焦点为：一是位于北京市朝阳区XX×号楼×层×室房屋（以下简称涉案房屋）的房款的支付及贷款的偿还是北京XX公司（以下简称XX公司）支付和偿还的，还是杨XX或赵XX支付和偿还的；二是李XX和杨XX之间的《存量房屋买卖合同》是否双方之间的真实意思表示。

关于涉案房屋的首付款以及按揭贷款尾款，涉案房屋的购房款发票以及个人还款凭证虽由杨XX和赵XX持有，但在无其他证据予以佐证的情况下，原审法院无法认定涉案房屋的首付款以及银行按揭贷款尾款是由杨XX或赵XX支付和偿还。关于银行按揭贷款（不包括尾款）的偿还，杨XX和赵XX提交的XX公司的支出凭证明确记载款项的内容为支付农行房贷而非赵XX的工资，故该证据不能证明银行按揭贷款是赵XX通过其工资偿还的，而能证明银行按揭贷款是通过XX公司支付的。综合考虑李XX和赵XX之间身份关系以及双方在《投资者与经营者薪酬分配方案》中关于涉案房屋的约定，再结合本案现有证据，可以认定涉案房屋的购房首付款以及所有的银行按揭贷款均是由XX公司支付和偿还。XX公司出具《情况说明》认可其是代李XX支出的首付款并偿还的银行按揭贷款，原审法院对此不持异议。

双方先在《房产转让协议》中约定，待贷款还清后，再将房屋过户给赵XX或杨XX。后又在《投资者与经营者薪酬分配方案》中约定，涉案房屋的贷款由XX公司垫付，年底再从赵XX的奖金中予以扣除。据此，应理解为涉案房屋的所有贷款最终应由赵XX来承担。现涉案房屋的所有贷款均已由XX公司偿还完毕，而赵XX已就其2009年至2011年期间的年终奖另行起诉并被法院以证据不足为由驳回，故李XX有权要求赵XX或杨XX支付其相应的款项。李XX和杨XX在《存量房屋买卖合同》中约定的房屋价款与XX公司为涉案房屋偿还的贷款数额（包括银行按揭贷款和尾款）基本吻合，且赵XX和杨XX已为XX公司工作多年，在考虑到赵XX和杨XX对XX公司的贡献的情况下，原审法院认为李XX以74万元的价格将涉案房屋卖给杨XX并不违背常理，故原审法院认为李XX与杨XX之间的《存量房屋买卖合同》应为双方的真实意思表示，合法有效，双方均应如约履行各自义务。

李XX已将涉案房屋过户至杨XX名下，杨XX亦应按照约定向李XX支付房款。赵XX与涉案房屋具有直接利害关系，且与杨XX是夫妻关系，应对其夫妻存续期间的债务负有偿还义务，故李XX有权要求杨XX和赵XX连带支付相应的房款。

双方确实就房款应否支付的问题存在分歧，故李XX要求支付违约金的诉讼请求，原审法院无法支持。同时，杨XX以李XX的诉讼请求超过诉讼时效作为抗辩，原审法院亦不予采纳。

杨XX和赵XX主张涉案房屋是赵XX借用李XX的名义购买的，但该项主张与本案庭审查明的事实明显不符，原审法院不予采信。

据此，原审法院判决：1.杨XX、赵XX于判决生效之日起7日内连带给付李XX购房款74万元；2.驳回李XX的其他诉讼请求。

上诉人杨XX、赵XX上诉称：请求二审法院发回重审或依法改判原审判决第一项。其上诉理由为：1.一审法院认定房屋的首付款、按揭贷款、尾款是XX公司支付、偿还缺乏证据，一审法院没有查清购房款的来源合法性及支出使用等事实。杨XX、赵XX与李XX曾签订过房产转让协议，是双方当事人真实的意思表示，李XX虽然对该协议的真实性不认可，但在一审中却又承认此协议内容和李XX签名的真实性，又没有相反证据否定该协议的真实性。2.杨XX、赵XX以现金方式向开发商支付房屋首付款15万余元（交钱取票），房屋公共维修基金（交钱取票），物业费并领取房屋钥匙，在收房单上有赵XX的签字，足以证实杨XX、赵XX为涉诉房屋的实际控制人、购房人。3.李XX实际收入为3400元，没有偿还两套房屋的贷款能力，赵XX用其每月10000元工资中的6500元偿还房贷，资金全部在银行柜台交付，存取单存根上有赵XX签字，足以证实实际偿还贷款人为赵XX。另外，赵XX用22万余元的奖金和自己的存款交纳了房屋尾款。4.XX公司给其法定代表人李XX出具的证明不具有法律效力，他们之间具有利害关系。李XX以74万元转让房屋不符合常理，违反市场价值规律，因李XX与赵XX签订过《房屋转让协议》，故应视为无偿转让，况且在办理房产更名手续时也没有约定房款支付方式、时间、违约责任及最后付款期限。5.若要撤销《房产转让协议》，需要在一年内以法律诉讼形式进行撤销。另外，一审中对于上诉人的证据保全和证据调取申请未依职权调取，属于程序违法。

李XX辩称：同意原审判决。

本院经审理查明：李XX原为XX公司的法定代表人，任职期间为2003年至2013年。赵XX原为该公司的员工，后升任该公司总经理，任职期间为2003年至2011年。杨XX原为该公司的员工，后升任该公司业务经理，任职期间为2003年至2011年。杨XX与赵XX是夫妻关系。

2004年6月27日，李XX与北京XX公司签订《商品房买卖合同》，通过按揭贷款的方式购买了涉案房屋，房屋总价款为724258元。同时，李XX还购买了该小区×1室房屋。杨XX和赵XX称，涉案房屋是赵XX与李XX一起外出办理业务时，看到涉案房屋开发商打的横幅，于是赵XX和李XX便各自购买一套房屋，但赵XX未携带身份证，故赵XX便以李XX的名义购买了涉案房屋。李XX对此不予认可。

2004年9月7日，李XX就涉案房屋的按揭贷款与中国XX签订了借款合同，从该行借款57万元，借款总期限为2004年9月8日至2014年9月8日。经查，涉案房屋的首付款154258元、每月的按揭贷款六千余元均是以李XX名义支付和偿还，按揭贷款的尾款233852元亦于2011年3月23日通过李XX中国农业银行账户偿还。后涉案房屋的产权登记在李XX名下。

2011年5月10日，李XX与杨XX签订《存量房屋买卖合同》及相关附件，约定：李XX将涉案房屋卖给杨XX，房屋价格为74万元；双方采取自行交割的方式支付房款，并于本合同签订之日起30日内完成房屋权属转移登记手续等。双方还就房屋的其他情况以及违约责任进行约定。当日，李XX即将涉案房屋过户至杨XX名下，但杨XX至今未按合同约定向李XX支付房屋价款。

经查，涉案房屋的交房手续由赵XX办理，且涉案房屋自交付之日起至今一直由杨XX和赵XX居住使用。涉案房屋的购房款发票、住宅专项维修基金发票、个人还款凭证（按揭贷款尾款的偿还凭证）等票据现均由杨XX和赵XX持有，但上述票据均载明交款人或还款人均为李XX。杨XX和赵XX称涉案房屋的所有购房款项均由其支付，因此相关票据均由其持有。李XX则称，因为赵XX是经办人，所以相关票据均由赵XX持有。

杨XX和赵XX称涉案房屋的首付款是赵XX用其平时积攒的现金支付的，银行按揭贷款的尾款是由杨XX负责偿还的，但除其所持有的首付款发票和个人还款凭证（贷款尾款的偿还凭证）之外，其并未提交其他证据予以佐证。李XX则称涉案房屋的首付款（包括定金）和银行按揭贷款的尾款均是其通过XX公司支付的。为此，李XX提交了XX公司现金日记簿予以证明，现金日记簿对房款的支付和银行贷款的偿还确有相关的记载。杨XX和李XX对该现金日记簿不予认可。杨XX和赵XX称涉案房屋的银行按揭贷款（不包括按揭贷款的尾款）均是由赵XX用其每月工资负责偿还的，并为此提交赵XX持有的XX公司的支出凭单及相关的存款业务回单予以证明。支出凭单均载明款项的内容为支付农行房贷，领款人为邢X（XX公司出纳），审批人为赵XX。存款业务回单均载明银行卡的户名为李XX，交易类型为现金存款，存款回单均有赵XX的签字。李XX对该支出凭单和存款业务回单的真实性予以认可，但称相关费用并非赵XX的工资，而是XX公司专门用于偿还房贷的费用。李XX还提交XX公司给赵XX发放工资的支出凭单及工资表，以证明赵XX从XX公司领取工资的情况，并以此说明赵XX从XX公司支取的用于偿还银行按揭贷款的费用并非赵XX的工资。赵XX对该证据的证明目的不予认可。

李XX还提交XX公司出具的《情况说明》，内容为：观筑庭园×房屋是李XX的个人房产，该房屋的定金、首付款、银行贷款、尾款均是由XX公司代李XX支出的，上述款项XX公司已从李XX个人的工资、奖金、分红等个人财产中予以扣除。杨XX和赵XX对此不予认可。

原审庭审中，杨XX和赵XX提交《房产转让协议》一份，内容为：“现有地址为：北京市朝阳区十八里店南XX，观筑庭园×号楼×层×室（三室两厅两卫）楼房一套。自即日起，该房业主李XX愿将此套楼房转赠给赵XX所有。当此套楼房，贷款还清后，再办理过户手续及一切相关事宜。转赠人（签字）：李XX接收人（签字）：赵XX杨XX签字日期：2006年7月6日”。杨XX和赵XX称该协议是双方的真实意思表示。李XX对该协议的真实性不予认可，并称根据协议内容可知杨XX的姓名是杨XX自行添加的，即使该协议是真实的，双方也以房屋买卖合同的形式撤销了该协议。

经查，李XX、马XX、李X作为投资方曾于2009年年底与经营者赵XX签订《投资方与经营者薪酬分配方案》，内容为：“…三、观筑庭院×房屋和建邦华府×2房屋贷款由公司垫付，年底从各自奖金分配中扣除。观筑庭院×房屋贷款还清后过户给经营者赵XX…五、以上为投资者与经营者的年度奖金分配。如奖金未提取就作为公司流动资金使用，按6%年利率计算，每年春节前付清利息。六、年终奖金分配提取后，投资方与经营者每年再重新签订一份奖金投入公司作为流动资金使用的协议，协议中更新双方实际奖金投入数额，协议签订后废除往年协议。七、此方案从2010年1月1日实行。备注：经营者赵XX2009年未提取奖金20万，作为公司流动资金使用。”除上述内容为外，该分配方案还详细约定了双方具体的利润分配比例及形式。杨XX和赵XX称，该分配方案明确约定，待涉案房屋的贷款还清后，李XX无偿将涉案房屋赠与给赵XX，现涉案房屋的贷款已还清，李XX和杨XX之间的房屋买卖合同实际是为了进行房屋过户，而非房屋买卖。李XX则称，2009年至2011年期间，XX公司一直处于亏损状态，该分配方案并未实际履行，但考虑到赵XX对XX公司的贡献，所以李XX才与杨XX签订房屋买卖合同，以74万元的价格将涉案房屋卖给杨XX。

另查，赵XX曾向原审法院起诉XX公司，要求XX公司支付其2009年至2011年期间的绩效奖金。原审法院于2013年4月19日做出（2012）朝民初字第13799号民事判决书，以证据不足为由驳回了赵XX的该项诉讼请求。后双方均不服一审判决并提起上诉，二审法院亦维持了原审法院对赵XX该项诉讼请求的处理结果。

上述事实，有当事人陈述、存量房屋买卖合同、购房款发票、支出凭证、开庭笔录等证据在案佐证。

本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，关于涉案房屋的首付款及贷款的支付方，虽然赵XX主张上述款项均是由其和杨XX二人支付，并存有首付款发票和个人还款凭证（按揭贷款尾款的偿还凭证），但因其中显示的付款人和借款人的姓名均为李XX，且杨XX和赵XX提交的XX公司的支出凭证上记载内容为支付农行房贷，领款人处多为“邢X经办”，主管审批处签字为“赵XX”，故在无其他证据佐证的前提下，本院无法认定涉诉房屋的上述款项是由赵XX和杨XX支付偿还。

关于2006年7月6日的房产转让协议，其中约定了“该房业主李XX愿将此套楼房转赠给赵XX所有。当此套楼房，贷款还清后，再办理过户手续及一切相关事宜，接收人：赵XX、杨XX”。此外，在赵XX提供的《投资方与经营者薪酬分配方案中》也约定了涉诉房屋的贷款由XX公司垫付，年底从赵XX的奖金分配中扣除。而赵XX就其2009年至2011年期间的年终奖，曾另行起诉，因证据不足已被法院判决驳回。综合上述约定中的相关条款，应当理解为涉诉房屋的所有贷款最终应由赵XX承担。但赵XX和杨XX并无充足的证据证明其已履行了上述义务。

关于2011年5月10日的《存量房屋买卖合同》，综合分析如下因素：该房屋的贷款并非由赵XX和杨XX偿还，合同约定的买卖价款与已偿还的房屋贷款数额基本吻合，赵XX和杨XX为XX公司工作多年且作出了一定的贡献。本院认为原审法院认定李XX与杨XX之间的《存量房屋买卖合同》系双方之间真实的意思表示合法有效，并无不当。

现李XX已经将涉案房屋过户到杨XX名下，杨XX应当依照合同的约定向李XX支付购房款。赵XX与涉诉房屋具有直接的利害关系，且与杨XX为夫妻关系，应对夫妻关系存续期间产生的债务承担偿还义务。赵XX、杨XX的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费5600元，由赵XX、杨XX负担（于本判决生效后7日内交纳）。

二审案件受理费11200元，由赵XX和杨XX负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长饶XX代理审判员史智军

书记员　王　　　　　　　 玮　　　　　　　 玮