原告章XX与被告高XX房屋买卖合同纠纷一案的民事裁定书

原告章XX，男，1977年8月14日生，汉族。

委托代理人李阳、金X，江苏XX律师。

被告高XX，女，1979年2月10日生，汉族。

原告章XX与被告高XX房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告章XX及其委托代理人李阳、金X、被告高XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告章XX诉称，2013年3月4日，原告在南京XX公司的居间斡旋下与被告签订了房地产买卖中介合同。合同约定原告购买被告位于南京市浦口区泰西XX28号金泉泰来XX的房屋。根据合同约定，被告承诺于2013年12月30日前将房屋内的所有户口迁出，如逾期，按房屋总价的万分之五每日赔偿，逾期超过三十个工作日视为违约。合同签订后，原告依约将房款付清，被告于2013年5月20日将房屋过户至原告名下，但其户口尚未迁出。现向法院起诉，请求判令：1、被告继续履行合同；2、被告支付2014年1月1日至实际履行之日的违约金（暂计算至2014年5月25日为56550元）；3、诉讼费用由被告承担。

被告高XX辩称，我与原告签订合同之后，又另购一处房屋，因户口冻结导致我的户口不能从案涉房屋中迁出，这是国家政策的原因，不是我个人原因所致。此外，根据相关政策，即使我将户口从案涉房屋中迁出，原告也无法将户口迁入，因此，我没有给原告造成损失。我离婚后因案涉房屋存在贷款才会出售房屋，我并不是故意违约，我为迁出户口多方努力，户口冻结不是我个人能解决的。我现在生活困难，一个人带孩子生活，无力支付巨额赔偿。

经审理查明，2013年3月4日，原告章XX与被告高XX经南京XX公司居间服务签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：高XX将其位于南京市浦口区泰西XX28号金泉泰来XX的房屋作价780000元（业主净得价）出售给章XX，该房屋建筑面积为93.28平方米；在签约当日，章XX支付高XX定金10000元，高XX于2013年3月7日前自行办理房屋解押手续，章XX借给高XX200000元用于办理房屋解押手续，解押后三个工作日内办理房屋产权过户手续，过户后自动转为章XX支付的部分房款，双方于房屋产权送件当日办理贷款手续，章XX贷款440000元，由银行直接下到高XX账户，接到中介方通知三日内，三方同时到场办理房屋的出件手续，章XX于房屋出件当日支付给高XX部分房款110000元，双方于银行下款三日内办理物业及房屋交接手续，章XX支付高XX尾款20000元；高XX承诺于2013年12月30日前将房屋内的所有户口迁出，如逾期，按房屋总价的万分之五每日赔偿给章XX，逾期超过三十个工作日视为违约。

另查明，2013年7月5日，南京市浦口区拆迁管理中XX向房屋管理机关、公安机关等发布冻结函，其内容为：“因城市建设需要，需对泰山街道以下七个地块及高新路南延地块进行冻结，具体范围如下：……地块四：该地块位于铁桥社区和沧XX，东至泰西XX，南至朱家山河，西至泰山XX，北至泰来XX；地块五：该地块位于天景社区，东至华XX、泰来XX，南至朱家山河，西至省交通运输厅党校，北至东XX；地块六：该地块为三角地块，位于铁桥社区和南京钟表材料厂，东至平顶山，南至铁桥社区，西至泰西XX；地块七：该地块为三角地块，位于大桥社区，东至向阳路，南至泰西XX，西至南京农业大学……，上述地块停止办理分户拆户、户口迁入、房屋买卖、产权变更等手续，冻结办理时间为2013年7月5日至2014年7月4日止。”2014年7月5日，南京市浦口区拆迁管理中XX再次发布冻结函，将上述地块冻结办理上述手续的时间延长至2015年1月4日。2014年8月21日，被告高XX及其女儿户籍迁至南京市浦口区XX。

庭审中，原告章XX陈述：原、被告双方之间就案涉房屋的买卖除户口争议之外没有其他争议；主张被告继续履行合同就是要求被告将户口从案涉房屋内迁出；因被告未按合同约定迁出户口，故主张被告自2014年1月1日起按照合同约定的房屋总价款的万分之五／天支付违约金至实际履行之日。

庭审中，被告高XX陈述：案涉房屋内仅有我和女儿的户口，并已于2014年8月21日迁出；我新购的房屋位于浦口区泰西XX30号毛纺厂宿舍1幢2单元203室，属于户口冻结的范围内，故户口无法迁出；导致我户口无法迁出的原因是国家政策，不是我个人原因导致的，我不应承担违约金。

上述事实，有《房地产买卖中介合同》、常住人口登记表、人口信息查询情况以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。

本院认为，原告章XX与被告高XX签订的《房地产买卖中介合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。被告未按照合同约定期限迁出户籍，存在违约行为，故原告主张被告支付迟延履行违约金，于法有据，其合理部分本院予以支持。被告认为其未能迁出户口是因为国家政策的变化，对此，本院认为，根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括国家政策、法律、行政法规的变动等导致合同不能履行，本案中被告所述的户口冻结情况不符合上述不可抗力的构成要件，故不能免除被告的违约责任，被告仍应承担逾期迁出户口的违约责任，因此，对被告的上述辩解意见，本院不予采信，但上述户口冻结情况确实对于被告履行合同造成一定影响，在衡量迟延履行违约金时应予考虑。至于迟延履行违约金的数额，根据被告高XX迟延迁出户籍的违约行为给原告章XX造成的损失，并结合案涉房屋买卖合同的履行情况、被告高XX的过错程度及其社会经济状况等因素衡量，合同约定的迟延履行违约金计算标准过高，综合考虑上述因素，本院将违约金调整为12000元。原告主张被告将户口从案涉房屋内迁出，因户籍问题不属于人民法院民事案件的审理范围，且案件审理过程中，被告已将户籍从案涉房屋内迁出，原告的上述诉请已经实现，故在本案中不予理涉。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：

一、被告高XX于本判决生效之日起七日内给付原告章XX迟延履行违约金12000元；

二、驳回原告章XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1214元，由被告高XX负担（原告章XX已预付607元）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审判长　　吕太如

人民陪审员　　唐明辉

人民陪审员　　姜桂兰

书记员　　王XX