房屋中介提供的协议存在重大瑕疵引发的官司

　　导读：目前中介机构鱼龙混杂，业务员懂法律的少之又少，为了促成买卖，中介人员起草的合同出现了很多不合法、不规范的地方，导致买卖双方因为中介的合同付出巨大成本。本文是徐菲律师代理王X的案子的二审，即由居间合同文本存在重大问题引发的纠纷。一审法院判决败诉，二审翻案胜诉。

　　王X、罗X于2014年11月1日签订《房地产买卖居间协议》，约定：罗X将讼争的上海市XXXXX弄XXX号XXX室房屋转让给王X，总房价款人民币(以下币种均为人民币)480万元;王X向罗X支付定金10万元，以担保《房屋买卖合同》履行。当日，双方签订《房屋买卖合同》，约定：罗X将讼争房屋转让给王X，转让价款为480万元，约定：双方于2014年11月30日或之前签订《上海市房地产买卖合同》，并于当日支付首期房价款240万元。

　　同时，双方在中介的起草下，就未尽事宜达成本协议书：

　　一、双方买卖该房地产的名义成交价格计430万元;

　　二、双方约定的房价款计480万元为实际成交价格;

　　三、王X承诺其付款义务以实际成交价格为准;

　　四、因名义成交价格低于实际成交价格的差额部分50万元作为装修补贴费用无正规发票，由王X在双方签订上海市房地产买卖合同当日直接支付给罗X，并同意放弃向罗X追索该部分发票之权利;

　　五、本协议在双方的上述《上海市房地产买卖合同》生效时同时生效。

　　王X于2014年11月1日和2日共向罗X支付购房定金10万元。至当月30日，双方未签《上海市房地产买卖合同》。双方均认为对方违约(在此不赘述)

　　王X于2015年2月9日，起诉要求罗X双倍返还定金共20万元。

　　原审审理中，罗X于2015年3月30日庭审中提起反诉，要求解除王X、罗X签订的《房屋买卖合同》，已收的10万元定金不予返还。

　　一审法院判决：一、王X与罗X于2014年11月1日签订的《房屋买卖合同》于2015年3月30日解除;二、王X已交付罗X的购房定金10万元不予返还;三、王X要求罗X双倍返还购房定金共20万元的诉讼请求不予支持。

　　原审法院判决后，上诉人王X不服提起上诉，要求罗X退还10万元，本律师接受代理。

　　我方的主要理由是，1、房屋中介起草《特别协议书》约定名义价格以及实际价格，双方在此合意的基础上才有签订《房屋买卖合同》的可能。从这点上讲，双方达成《特别协议书》的合意早于《房屋买卖合同》，《特别协议书》应在签订后立即生效，这样才符合一般逻辑。而《特别协议书》第五条约定的“本协议在双方的上述《上海市房地产买卖合同》生效时同时生效”系房屋中介的失误引起的，王X基于对房屋中介的信任也未注意该条中的生效问题。原审判决不应简单地从文字上认定效力，而是应按照一般逻辑及日常操作作出综合认定。

　　2、退而言之，如《特别协议书》在签订《上海市房地产买卖合同》前未生效，双方按照480万元签订《上海市房地产买卖合同》，《上海市房地产买卖合同》生效的同时《特别协议书》亦生效，则应按照《特别协议书》第五条中的“如本协议与《上海市房地产买卖合同》发生冲突时以此份特别协议为准”约定履行。房屋买卖合同约定的房价为480万元与《特别协议书》约定的房价为430万元发生冲突，应以《特别协议书》为准，双方重新按照430万元签订正式房屋买卖合同。

　　二审法院审理判决采纳了我方的意见，认为，双方签订的《房屋买卖合同》约定系争房屋的转让价为480万元，《特别协议书》约定的名义成交价，即网签合同价为430万元，但该《特别协议书》的第五条又约定“本协议在双方的上述《上海市房地产买卖合同》生效时同时生效，如本协议与《上海市房地产买卖合同》发生冲突时以此份特别协议为准。”如按双方的上述约定履行，实际操作中，双方当事人应在约定的时间先网签480万元的《上海市房地产买卖合同》，该合同生效时《特别协议书》生效，然后，因480万元的成交价与特别协议约定的名义成交价430万元发生冲突，需再网签430万元的房屋买卖合同。正是由于上述在操作层面存在缺陷的约定，使双方当事人在实际履行中对合同产生了不同的理解，致未能如约签订网签合同。而上述在实践中易产生困局的约定又是双方协商一致的结果，故双方未能如期签约不可完全归责于任何一方。双方当事人均以对方违约为由要求适用定金罚则而在原审中提起的本诉及反诉诉讼请求，本院均不予支持。基于双方当事人对合同解除均无异议，故罗X收取的定金应予以返还。

　　综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，二审裁判结果改判了一审结果，判决罗X应在本判决生效之日起十日内返还王X购房定金人民币10万元。