黑龙江省XX公司与李X房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

　　黑龙江省XX公司与李X房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

　　哈尔滨市呼兰区人民法院

　　民事判决书

　　(2015)呼利民初字第156号

　　原告黑龙江省XX公司，住所地哈尔滨市呼兰区利民开XX。

　　法定代表人王XX，职务总经理。

　　委托代理人全XX，住哈尔滨市南岗区。

　　委托代理人黄XX，住哈尔滨市呼兰区。

　　被告李X，居民身份号码×××，住哈尔滨市南岗区。

　　委托代理人白雪，系黑龙江XX律师。

　　原告黑龙江省XX公司(以下简称XX公司)诉被告李X房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月9日、12月29日公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托代理人全XX、黄XX，被告李X及其委托代理人白雪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原告XX公司诉称：2011年9月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于哈尔滨市呼兰区利民开XX(原XX大街)西侧XX栋X单元X层XXX号房屋(套内使用面积56.86㎡，房屋价款519,555.00元);双方在补充协议第三条中约定的面积确认及差异处理方式为：按套内使用面积结算房款，按套内使用面积计算面积误差，多退少补。现该房已竣工验收，经实际测量套内使用面积为65.58㎡，较合同约定使用面积多出8.72㎡，根据双方约定，被告应补交使用面积补差款85,069.56元，原告多次通知被告交款，但其始终置之不理，故诉至法院，要求依法判令被告向原告支付购房使用面积补差款85,069.56元及被告承担本案全部诉讼费。

　　被告李X辩称：原告的诉讼请求不应得到支持，理由如下：第一，双方订立的《哈尔滨市商品房买卖合同书》第四条已约定按套计算房屋价款，就不应该采用按实际测量面积计价，而且，该合同属格式条款，如果对其中部分条款有两种以上解释的，应采用不利于提供格式条款一方的解释;第二，被告以原告在报纸宣传、售楼处的图册宣传作为依据而购买了涉案房屋，图册以及报纸上明确说明空中花园为馈赠面积，双方在合同中签订的房屋套内使用面积，也是扣除空中花园面积之外的面积;第三，根据相关规定，被告根据原告对外发出的宣传资料以及销售广告，明确的馈赠面积而与原告订立了商品房买卖合同，该销售广告和原告所提交的宣传资料对房屋价格有重大影响，应该认定该广告和宣传资料为要约，属合同内容的一部分，现双方已经履行该合同，房屋已经实际交付使用，原告所要求补差价，明显违反了双方合同约定，系违约行为。

　　原告XX公司为证明其所主张事实，向本院提供证据如下：

　　证据一、原、被告于2011年9月15日签订的哈尔滨市商品房买卖合同书一份，意在证明双方于合同第三条约定，该商品房套内使用面积为56.86㎡，该面积为参考面积，最后按套内使用面积，多退少补。被告对证据一的真实性无异议，但对证明问题有异议，合同中确定的套内使用面积56.86㎡，是扣除馈赠面积之后的剩余使用面积。因被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。

　　证据二、房屋面积测量报告，意在证明被告所购房屋实际使用面积为65.58㎡。被告对该证据的真实性及证明的问题均有异议，认为该报告是单方面进行的测量，既没有经过被告的同意，也没有通过法院进行公允确定测量机构;另外，该房屋面积的测量是将馈赠部分一并进行测量。本院认为，双方于2011年9月15日签订的哈尔滨市商品房买卖合同书中第五条对面积确认及面积差异处理条款中约定，面积以房产部门最后核准的测量套内使用面积为准”，该约定属意思自治范畴，有约定依约定，无法定事由或双方当事人合意不得随意变更，故该证据的测量主体不符合合同约定，且被告对该证据的真实性有异议，本院不将该份证据作为认定案件事实的有效证据。

　　证据三、快递单及通知书各一份，意在证明原告曾于2015年1月21日通知被告其所购买的房屋的使用面积有所增加。被告对该证据的真实性及证明的问题均有异议，第一、快递单与后面住宅使用面积增大通知，没有同一性，无法证明该住宅使用面积增大通知，已邮寄的方式通知到被告李X处;第二、房屋的面积是否增大不应当以原告一家之言，应当以双方共同选定的鉴定机构且扣除赠与部分之外进行实际测量为依据。本院认为对证据证明原告履行了通知义务的事实予采信。

　　被告李X为证明其所主张事实，向本院提供证据如下：

　　证据一、2011年9月8日、2011年7月15日、2011年7月26日的《新晚报》报纸三份，意在证明：原告对外进行的广告均已明确的方式写明被告所购买的房屋的户型中空中花园是馈赠空间，空中花园系原告赠送被告的，该部分与原告提供房屋面积报告卧室2”的位置相吻合。原告对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，2011年7月15日的广告版面虽然说明要赠送空中花园，并没有标明具体位置，这是销售的最初想法，实际销售状况应当以双方签订的合同为准;其他两份报纸虽然有相应的图片，在报纸下面均有标注：本广告所有文字及图片内容仅供参考，不构成买卖合同使用，最终解释权归开发商所有”，这两份广告因原告明确提示所有的观看广告的购房者，该广告不能作为合同内容，故该广告不能成为被告主张赠送空中花园的依据，双方应该按照签订的合同为准。因原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。

　　证据二、原告的宣传图册5份，意在证明空中花园是馈赠空间，而被告是基于此种宣传才购买该房屋。原告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，质证意见同证据一。因原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。

　　证据三、16号楼一层平面图(CAD图)及原告的售楼处工作人员高X书写并出具的A1户型图各一份，意在证明原告赠与的空中花园在图纸上的具体位置及按照图纸标明应该可以计算出空中花园的实际面积为8.7㎡;户型图中标明了各区间的具体面积，面积累加可以认定空中花园并非计算在当时的套内面积内(56.86㎡)，进一步证明空中花园应为赠与;原告对该证据的真实性及证明的问题均有异议，原告公司没有叫高X的工作人员，故对该组证据不予认可。本院认为，该组证据无公章或个人名章，原告对证据来源及证据的真实性有异议，被告未能提供其他证据佐证，本院不将该份证据作为认定案件事实的有效证据。

　　通过当事人举证、质证及本院认证，确认本案的法律事实如下：2011年9月15日，原、被告签订商品房买卖合同书(合同编号11HL001XXXX0008)一份，约定被告购买原告开发的位于哈尔滨市呼兰区利民开XX(原XX大街)西侧XXXX二期第XX栋X单元XXX号房屋，该合同第三条对上述房屋的位置、结构等基本情况进行说明，同时约定该商品房套内使用面积为56.86平方米，按套内使用面积多退少补;合同第四条约定的计价方式与价款为：按套(单元)计算，该商品房总价款为人民币519,555.00元;合同第五条约定的面积确认及面积差异处理为：面积以房产部门最后核准的测量套内使用面积为准;当日订立的补充协议第三条约定的面积确认及面积差异处理为：此房是按套内使用面积结算房款，同样按套内使用面积计算面积误差，多退少补，买受人同意建筑面积仅为参考不作为结算依据。合同签订后，被告依约支付全部购房款519,555.00元。

　　另查明，原告先后采用刊登报纸、印刷彩色宣传图册的方式进行销售XXXX二期楼盘，并将该楼盘表述为莫奈花园，其中，2011年7月15日新晚报D56、D57整版进行宣传，文字内容为XXX独秀江北……双阳台、明厨明卫空间、赠送空中花园……”;2011年7月26日新晚报的B32版和9月8日的T9版均以结构平面图和文字相结合进行宣传，平面图中有一处空间与其他空间色彩不同，上书空中花园馈赠空间”，在该两份报纸最下端以小于平面图标注的字体印有本广告所有文字及图片内容仅供参考，不构成买卖合同使用，最终解释权归开发商所有”的字样;在彩色宣传图册中涉及本案户型的平面图亦有一处空间与其他空间色彩不同，上书空中花园”，在图下文字中亦有赠送空中花园”的字样，图中标有使用面积约56.86㎡”的字样，确无类似上述报纸所阐述的权利保留字样。

　　2015年1月23日，原告向被告发出通知，告知被告所购房屋使用面积由合同约定的56.86㎡(不含空中花园)增加至实际面积66.17㎡。2015年4月21日原告自行委托哈尔滨公众地理信息研究所对涉案房屋进行测量，结果为：使用面积65.58㎡(含空中花园)。诉讼中，原告认为无赠与空中花园的事实，并以上述测量结果为依据要求被告按照双方订立的补充协议第三条之规定，支付购房使用面积补差款85,069.56元[(66.17㎡-56.86㎡)×(519,555.00元÷56.86㎡)]及被告承担本案全部诉讼费用的诉讼请求。

　　本案争议的焦点：一、涉案报纸、宣传图册内容是要约还是要约邀请，即报纸、宣传图册的内容是否为合同内容;二、原告要求被告给付房屋使用面积差的房款的诉讼请求应否支持。

　　本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。一、涉案报纸、宣传图册内容是要约还是要约邀请，即报纸、宣传图册的内容是否为合同内容的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告所购买的房屋系原告规划范围内的房屋，原告有权对房屋进行说明和允诺。原告在报纸和宣传图册上以不同的色彩标注空中花园”，以文字说明赠送空中花园，在部分宣传图册上未标注解释权利保留字样，又将宣传图册上标注的使用面积(扣除空中花园面积)写入房屋买卖合同之中，这足以使具有一般生活知识的普通购房者理解为该楼盘空中花园所在范围内的面积系赠与的说明和允诺，这是其一;其二，原告在开发建设该楼盘时应具有楼盘的设计图纸，根据其中的CAD图纸可以准确地计算出空中花园的面积，所以，原告刊登的报纸、宣传图册上的说明或允诺是具体确定的;其三，楼盘的价格、面积、位置等因素是影响购买人购买房屋、签订商品房买卖合同的因素，这些因素也会对房屋价格的确定产生重大影响，且庭审中，原告对在刊登报纸、印制宣传图册时，楼盘的房价已经确定，宣传图册上标注的使用面积不包含空中花园的面积”的事实予以认可，故原告的赠与空中花园的说明或允诺对房屋价格有重大影响;其四，按照《中华人民共和国广告法》的规定，广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗和误导公众，即，清楚明白的广告话语体现了具有不可撤回的形式约束力。综上，原告提出报纸、宣传图册的内容不是房屋买卖合同的内容的主张，本院不予支持。

　　二、关于原告要求被告给付房屋使用面积差的房屋价款之诉讼请求应否支持的问题。庭审中，原、被告均认可宣传图册所标注的空中花园位置就是原告举示的测量报告中卧室2的位置，据此原告认为既使空中花园面积系赠与被告的，那么也只赠与了7.63平方米(此面积系原告举示的测量报告中卧室2的使用面积)，被告应该支付1.09平方米(原告举示的测量报告显示的使用面积65.58平方米与合同约定的套内使用面积56.86平方米之差再减去7.63平方米)的面积差价款。被告认为，商品房买卖合同第四条约定按套计算房屋总价款就不应该再约定按使用面积计算总价款，即使有按使用面积多退少补房屋价款的约定也基于格式条款之规定而无效;亦认为原告自行委托测量的结果无法律效力。本院认为，被告在庭审时举示取自原告处的XXXX-16号楼CAD图纸的复印件，原告对其真实性不予认可，而原告应持有该证据原件，又未向法庭提供，致使本院无法核实原告赠与被告的空中花园面积，又因无法核实赠与面积，即使实际测量涉案房屋面积亦无法计算出实际使用面积与约定面积差，该法律后果应由原告自行承担，故原告提出给付1.09平方米的房屋价款的诉讼请求无事实依据，不予支持。另外，从原、被告订立的房屋买卖合同的性质看，系双方于2015年9月15日在与被告无协商的情况下，由原告方事先拟定的，当属格式合同。且：一、该补充协议上显示的订立时间与房屋买卖合同订立时间相同;二、该补充协议与房屋买卖合同系同一条码;三、该房屋买卖合同共22页，补充协议以附件四”的形式存在于买卖合同中(第20-22页)，以上三点可确定买卖合同与补充协议系同时成立。原、被告双方均未向本院举示证据证明二份合同成立的先后顺序，故本院认为补充协议亦应属格式合同。房屋买卖合同第四条约定按套计算房款与补充协议第三条按实际使用面积计算房款的约定相矛盾，就本案而言，应采用不利于提供格式合同一方的条款，即本案应采用按套计算房屋价款。故依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：

　　驳回原告黑龙江省XX公司的诉讼请求。

　　案件受理费1,927.00元,由原告黑龙江省XX公司负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。

　　审判长 吕XX

　　审判员 姜X

　　审判员 张舒

　　二○一六年四月二十九日

　　书记员 黄XX