房屋租赁合同纠纷

　　**市****与**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书(2)

　　江苏省泰州市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2015)泰中民终字第***号

　　上诉人(原审被告)***。

　　委托代理人***，江苏**律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告)****

　　委托代理人蔡如华，江苏XX律师。

　　上诉人胡X与被上诉人****(以下简称**)房屋租赁合同纠纷一案，泰州市海陵区人民法院已于2014年12月19日作出(2014)泰海民初字第2603号民事判决。上诉人**不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审经审理查明：2012年6月12日****与**签订房屋租赁合同一份，载明：双方经协商达成协议：一、租赁房屋坐落****号朝西由南向北第1、2间店面房，二、租赁期限两年，自2012年7月1日至2014年6月30日止，三、租金及给付期限，租金第一年为180000元，第二年为216000元，租金逐年递增，每年涨幅不低于上年的20%，前述租金不含税，所产生的租金税由出租人与承租人各半负担。租金先交后租，租金于承租首日一次性缴纳。六、其他约定……5、承租人在承租期内对房屋进行的装潢、装修、添附，在合同提前终止及租赁期满终止时，可移动物承租人撤离，不可移动物无偿归附出租人，合同终止后，承租人如逾期搬离，每日支付违约金200元，并按实支付房屋使用费。……7、承租人欲续租房屋，应在合同租赁期届满前三个月书面向出租人提出，续租谈判截止日为本合同租赁期届满前两个月。如不能就续租达成一致，出租人不受续租要约的约束。合同签订后，胡X使用了租赁房屋，按约交付了房租及水电费用。2014年6月上述租赁合同届满，双方就续租未达成协议。同年9月2日****委托律师致函**要求其在收函后三日内搬离涉案房屋，并按实给付租赁期满后的房屋使用费，承担违约金。此间，**亦曾向有关部门反映租赁事宜，要求续租未果。2014年10月16日****涉讼，要求法院判令**从占据的涉案房屋搬离，**据实支付从租赁期届满至实际搬离之日按591.78元/天标准计算的房屋使用费及水电费用(至2014年10月31日止为70314.73元)，同时判令**按每日200元支付至实际搬离之日的违约金。截止涉讼时，**尚欠水电费8177.75元。

　　原审认为：合法的租赁关系受法律保护。本案中****与**对2012年6月12日签订的租赁协议无异议，且按约定进行了履行。合同期满时双方就续租事宜进行了协商，未达成新的协议。现****依据2012年租赁协议要求**搬离并交还租赁房屋的请求应予支持。关于****主张的房屋使用费，因**到期未交还房屋继续占用房屋，****参照2012年房租标准要求支付房屋使用费与法无悖，应予采纳。关于****主张的水电费系**经营所用，应按实给付，关于*&*主张的每日支付200元违约金，该违约金虽系双方当事人约定，约定数额明显过高，且**因租金数额过高提出异议，故可按合同期满后应给付的房屋使用费30%计算违约金。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第一百零七条规定，判决：一、**在判决生效之日起十日内从租赁使用的****号朝西由南向北第1、2间店面房中搬出，将该房交****收回。二、**在判决生效之日起十日内一次性给付****房屋使用费(该费用从2014年7月1日起至**实际搬离时止按每日591.78元计算)、给付水电费用(截止2014年10月为8177.75元，其余水电费至实际搬离时止按实结算)及违约金(该违约金从2014年7月1日起至**实际搬离时按**应付房屋使用费30%计算)。三、驳回****其他诉讼请求。如债务人未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1663元，减半收取人民币832元，由**负担(****已预交，**于判决生效之日起十日内迳交****)。

　　上诉人**不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审认定事实有误，适用法律错误，请求撤销原审判决，依法改判或者发回重审。1.原审认定租期届满后，未达成续租协议，判决上诉人搬离并交还租赁费房屋，理由不充分。双方自2002年9月1日起就发生租赁关系，租赁期间长达10年，上诉人一直按租赁合同履行义务，缴纳房租，每次租期届满前都积极与被上诉人协商并签订续租合同。2012年6月12日签订的租赁合同约定承租人续租房屋应在合同期满前三个月书面提出，上诉人于2014年3月向被上诉人提出了续租请求，系在规定时间提出，并积极与被上诉人协商续租事宜，充分说明上诉人是真心想继续租赁房屋。造成续租合同未能签订的责任，是由于被上诉人的行为造成的。被上诉人根据合同约定有权提高租金，但被上诉人的出租房屋作为国有资产，在出租过程中应当遵循公平、公正的原则，在八个承租人中，被上诉人要求其中七户增加租金，却大幅度递减承租户**超市的租金，明显不公。同时，上诉人因市场竞争经营状况有所下降，再提高租金，无利可赚;上诉人在内的其余七户承租人一起向被上诉人提出请求降低房租，但被上诉人无视上诉人的困难及一直以来的诚信，要求增加租金致续租未成。根据法律规定，房屋所有人出租房屋，应向税务机关缴纳租金税，但被上诉人却要求上诉人承担租金税，毫无道理。2.原审对租赁房屋内的装修、物品未予理涉，违反房屋租赁合同纠纷的处理原则。上诉人首次租赁的是毛坯房，经营近十年，装修及添置物品共计约18万余元，不处理将造成上诉人重大损失。原审判决被上诉人收回房屋，应同时判决被上诉人补偿该部分损失，而原审未予处理，显失公平。

　　被上诉人****答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

　　二审查明的事实与原审一致。

　　本院认为：****将自有房屋交付给**使用、收益，**支付租金，双方签订的租赁合同符合法律规定，应为有效。双方在合同中明确约定了承租人续租房屋的条件为“在合同租赁期届满前三个月书面向出租人提出”，由双方进行协商，上诉人虽依照合同约定在期满前三个月提出续租申请，但事实上，双方就续租事宜并未能达成一致意见。当事人依法享有自愿订立合同的权利，合同条款是双方协商一致的结果。合同当事人亦享有平等的法律地位，一方不得将自己的意XX加给另一方。上诉人所述其承租房屋期长达10年、积极履行合同期内的义务、诚心租赁房屋以及经营困难应参照其他租赁户确定租金标准等，不能成为城东小学应当与其续订租赁合同的理由。因双方并未就续租达成一致意见，在合同约定的租赁期间届满后，胡X应当及时向城东小学返还租赁房屋。关于上诉人所述房屋内的装修、物品问题，双方就此在合同中也有明确的约定，“租赁期满终止时，可移动物承租人撤离，不可移动物无偿归附出租人”，上诉人要求法院判决被上诉人补偿该部分损失，没有事实和法律依据。综上，对上诉人的上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费1663元，由上诉人负担(已交)。

　　本判决为终审判决。

　　审　判　长　　王　珏

　　代理审判员　　潘贻杰

　　代理审判员　　顾春旺

　　二〇一五年四月十六日

　　书　记　员　　杭XX