潍坊XX公司与安丘XX公司房屋租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书

　　潍坊XX公司与安丘XX公司房屋租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书

　　最高人民法院

　　民事裁定书

　　(2015)民申字第3618号

　　再审申请人(一审被告、反诉原告，二审上诉人)：安丘XX公司。住所地：山东省安丘市商场路南XX。

　　法定代表人：孙XX，该公司董事长。

　　委托代理人：冯X，山东XX律师。

　　被申请人(一审原告、反诉被告，二审被上诉人)：潍坊XX公司。住所地：山东省寿光市XX。

　　法定代表人：孙XX，该公司总经理。

　　委托代理人：郝XX，山东XX律师。

　　再审申请人安丘XX公司(以下简称新建XX公司)因与被申请人潍坊XX公司(以下简称XX公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院(2015)鲁X一终字第204号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

　　新建XX公司申请再审称：1.二审判决认定基本事实缺乏证据证明。新建XX公司系因XX公司擅自转租而解除合同，符合双方签订的《房产租赁合同》和法律规定，合法有据，新建XX公司无需承担赔偿责任，而XX公司应当支付违约金，二审判决认定新建XX公司从一开始就知道XX公司的转租行为缺乏证据证明;此外，XX公司装修后没有经过消防验收，依据消防法的规定不得营业，其一直非法营业，根据双方租赁合同约定，出租人可以解除合同。2.二审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第一百一十四条第一款、第二款规定，违约金可以依据损失数额进行调整，但不能同时适用，一、二审判决新建XX公司同时承担违约金与损失缺乏法律依据;新建XX公司向XX公司发出解除合同通知书后，XX公司未在法定三个月异议期内提出异议，不应再支持其异议。新建XX公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。

　　XX公司提交意见称：一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，新建XX公司的再审申请理由不能成立。

　　本院认为，本案争议焦点为：1.一、二审判决认定新建XX公司单方解除合同的行为构成违约是否正确;2.一、二审判决对违约金和损失的认定是否妥当。

　　关于新建XX公司单方解除合同的行为是否构成违约的问题。

　　根据双方签订的租赁合同第五条第2项约定：“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按年租金的双倍支付违约金，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)甲方未按时交付该房产，经乙方催告后30日内仍未交付的;(二)甲方在租赁期间房产发生权属纠纷或债权债务而导致合同无法继续履行的;(三)乙方逾期不支付租金累计超过30日的。”根据上述约定，新建XX公司作为出租方，仅在上述约定的第三种情形下，即乙方(XX公司)不支付租金累计超过30日的情形下有权单方解除合同。而根据新建XX公司2013年3月15日向XX公司发出的解除合同《通知》载明：“……由于你公司经营不当，导致地下商城倒闭关门，严重影响了整个温州商城的经营，致使地上沿街房出租出售均出现困难。为维护我公司的利益，根据合同法的规定和合同的约定，我公司特通知如下：1、解除与你公司的租赁合同……”显然，新建XX公司解除合同的理由并不符合上述合同约定的事由。在诉讼中，新建XX公司提出，其解除合同系因为XX公司擅自转租以及其装修工程未经消防验收属违法经营，因而其单方解除合同符合合同及法律规定，该主张不能成立。首先，从其解除合同的书面通知当中，并不能反映出新建XX公司所主张的上述理由;其次，上述理由亦不应成为新建XX公司解除合同的正当理由。根据本案查明事实，XX公司与新建XX公司于2007年7月签订租赁合同之后，即与他人签订了转租合同;2009年双方再次签订补充协议，协议约定：“经甲、乙双方友好协商，在充分考虑目前一方现状的基础上，就摩登购物城有关事宜签订如下补充协议……”上述协议内容应视为新建XX公司对于XX公司转租行为知道或应当知道，但新建XX公司对XX公司的转租行为并未提出异议。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”由于新建XX公司并未在上述期限内对XX公司的转租行为提出异议，现以此作为解除合同的理由缺乏法律依据，一、二审法院未予采纳并无不当。此外，根据原审法院查明事实，2007年4月4日，潍坊市公安局消防分局出具的《建筑工程消防验收意见书》载明，温州商贸城1#商业网点工程已经消防验收合格，同意投入使用。新建XX公司主张案涉租赁房屋未经消防验收属非法营业，缺乏事实依据。综上，新建XX公司在本案中单方解除与XX公司签订的房屋租赁合同，缺乏事实依据和法律依据，不具有正当性，属违约行为。一、二审判决认定新建XX公司单方解除合同的行为构成违约并无不当。

　　关于一、二审判决对违约金及损失的认定是否妥当的问题。合同法第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”上述条文内容规定了当事人既可在合同条款中约定违约金，亦可约定损失的计算方法以及违约金和损失的调整原则，但对于违约金条款和损失条款的适用是否系选择适用还是可同时适用并未作明确规定。由于法律对此未作禁止性规定，违约金和损失能否同时适用应以双方合同约定为准。根据双方租赁合同第六条约定：“租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房产的，甲方应向乙方支付年租金的双倍作为违约金，并赔偿所有装修费用……”即，在新建XX公司违约解除合同的情况下，除应向XX公司支付双倍租金作为违约金外，还应赔偿装修费用。上述约定不违反法律规定。此外，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”亦即，即便双方合同未约定违约一方应赔偿装修费用，现有司法解释亦规定承租人有权请求装修残值的损失并应给予支持。因而，一、二审法院根据上述合同约定及司法解释规定判由新建XX公司在承担违约金的情况下承担相应装修的残值损失有充分事实依据和法律依据，不存在适用法律不当的情形。

　　新建XX公司还主张XX公司未在法定三个月期限内对解除合同通知提出异议，人民法院不应支持其异议。由于XX公司在本案中诉请判令确认解除合同的效力并由新建XX公司按照合同约定及法律规定承担相应违约责任，并非对解除合同的通知提出异议，因而不存在人民法院支持其异议的情形，该主张不能成立。

　　综上，新建XX公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

　　驳回安丘XX公司的再审申请。

　　审判长王季君

　　代理审判员晏景

　　代理审判员朱婧

　　二〇一六年三月十五日

　　书记员冯XX