朱XX居间协议一案

　　〖案件事实〗

　　朱XX系广州市海珠区XXXXXXXXX地产中介服务。

　　位于广州市海珠区XX房的登记权属人是杨XXX。涉讼房屋办理了按揭抵押登记，抵押权人为中国XX。

　　2013年5月2日，杨XXXX中作为卖方，与作为买方的刘XX以及作为经纪方的朱XX共同签订了一份《房屋买卖合约》(合同自编号：NO.000XXXX3333)，约定买方向卖方购买其所有的涉讼房屋，建筑面积为106平方米。基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意向经纪方支付咨询及中介服务费。如买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方的咨询及中介服务费。如买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，卖方有权没收定金，买方须承担卖方在该笔交易中产生的所有费用并向朱XX支付该物业成交价的10%作为违约金。买方逾期支付楼款30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买卖双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五天内视为送达。买方在该合同填写的联系地址为广东省XXXXX。双方另在该合同第十八条“三方约定的其他事项(对合同条款及附件内容的修改或补充)”约定：买方可以借他人名义购买该房屋。

　　合同签订当日，卖方杨XX签署了一份《服务收费确认书》，约定基于朱XX介绍成功出售涉讼房屋，中介方提供的中介服务及咨询服务，现卖方同意向中介方支付中介代理费及咨询费20000元，该费用缴交日期为收到首期楼款当天支付10000元，房管局过户当天支付10000元;逾期支付该费用，则按日向中介方交付相当于费用1%的滞纳金，直到清偿之日止。刘XX也签署了一份《服务收费确认书》，约定基于朱XX介绍成功购买涉讼房屋，中介方提供的中介服务及咨询服务，现买方同意向中介方支付中介代理费及咨询费24000元，该费用缴交日期为签订房屋买卖合约支付一半，房管局过户当天支付一半;逾期支付该费用，则按日向中介方交付相当于费用1%的滞纳金，直到清偿之日止。

　　同日，刘XX向卖方支付了定金10000元。

　　2013年6月6日，卖方通过广东XX以邮件快递的方式向刘XX发出律师函，称刘XX逾期支付楼款超过三十日，因此解除双方之间的《房屋买卖合约》，并要求刘XX依约承担违约责任。

　　2013年6月12日，卖方向朱XX支付了中介费20000元。

　　〖提起诉讼〗

　　2013年6月14日，朱XX以刘XX拒绝支付中介费用构成违约为由，向法院提起本案诉讼，请求判令：1、刘XX支付中介代理费及咨询费共24000元;2、刘XX支付中介代理费及咨询费的违约金(以12000元为本金，按照每日1%的标准从2013年5月2日计算至2013年6月2日，以24000元为本金按照每日1%的标准从2013年6月2日计算至清偿日止，暂计至起诉之日为6000元);3、刘XX承担本案的诉讼费用。

　　〖法院判决〗

　　法院认为，朱XX、刘XX及案外人杨XX签订的《房屋买卖合约》是各方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，各方均应恪守协议约定之义务。根据前述合同中“基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意向经纪方支付咨询及中介服务费”的约定及刘XX签署的《服务收费确认书》中“基于朱XX介绍成功购买涉讼房屋，中介方提供的中介服务及咨询服务，现买方同意向中介方支付中介代理费及咨询费24000元”的约定，朱XX作为中介方，已经完成了合同约定的促成双方签订《房屋买卖合约》及刘XX购买涉讼房屋的义务，刘XX应当依约支付相应的中介服务费。虽然刘XX主张其无能力购买大户型房屋及无法首付六成的购房款，却在朱XX和中介方的唆使下签订上述合同，朱XX和中介方应对造成买卖交易未能继续履行承担重大过错责任，但刘XX对于其提出的朱XX及中介方唆使其借名购房的主张，未能提供有效的证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。而且，刘XX作为具有完全民事行为能力的成年人，应当自负对自身经济状态、购房能力、付款方式的合同条款等事实情况进行审查和核实的责任。对于购房款的支付金额和方式，合同已作出了明确约定，刘XX亦于《房屋买卖合约》上签名，即应依此履行。故对于刘XX的上述抗辩理由，理据不成立，法院不予采纳。根据《房屋买卖合约》及《服务收费确认书》的约定，朱XX已经提供了居间服务并已促成买卖双方签订《房屋买卖合约》，应视为朱XX已履行了自己的义务，刘XX应按约定支付报酬给朱XX。刘XX抗辩称朱XX未完成过户的居间义务，鉴于导致买卖交易未能继续履行的责任在于刘XX未按约定履行付款义务，因此致使买卖交易未能完成过户的责任在于刘XX，故刘XX上述抗辩理由不成立，法院不予采纳。

　　据此，法院依照《中华人民共和国合同法》判决：一、刘XX应于本判决发生法律效力之日起五日内向朱XX支付中介代理费及咨询费15700元及违约金(违约金以8750元为本金，从2013年5月3日起至2013年6月15日止;以15700元为本金，从2013年6月16日起计至清偿之日止;按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利率的有关规定计算，违约金总额以本金为限);二、驳回朱XX的其余诉讼请求。本案一审受理费275元，由朱XX负担95元，刘XX负担180元。

　　〖经验总结〗

　　1、签订居间协议的，需要明确完成居间协议的条件，充分考虑自身履行能力设置成就条件;

　　2、居间协议条件成就，即便未完成过户登记，仍需要支付居间费用;

　　3、双方履行合同过程中及时聘请律师介入固定证据，避免损失。