林XX与广州市XX公司、肖XX商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告：林XX，女，1973年1月23日出生，住广州市黄埔区。

委托代理人：王X，住广州市黄埔区。

委托代理人：钟华，广东XX律师。

被告：广州XX公司，住所地广州市花都区。

法定代表人：姚XX。

被告：肖XX，女，1956年10月15日出生，住广东省汕头市潮阳区。

两被告共同委托代理人：吴XX，广东XX律师。

两被告共同委托代理人：梅XX，广东XX律师。

原告林XX诉被告广州XX公司（以下简称XX港XX）、肖XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月13日立案受理后，依法适用简易程序于2014年9月23日公开开庭进行审理，原告林XX及其委托代理人王X、钟华，被告XX港XX、肖XX的共同委托代理人吴XX、梅XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：一、被告XX港XX在与原告的商铺买卖过程中，策划、实施一系列欺骗行为，诱骗原告购买案涉商铺。（一）XX港XX在推销案涉商铺过程中进行大量虚假宣传，欺骗原告高价购买商铺。l、XX港XX为推销其位于广州市白云国际机场北空港大道XX的商铺，在2009年11月27日广州日报a3版刊登整版广告，广告标明“中国至重要对外贸易门户”“国家三大航空物流园之一”“服务珠三角300万出口企业”文字，广告页面正中标明“中国南方进出口商品交易中心”，底栏标明“规划为珠三角300万出口企业打造总部式展贸平台”。XX港XX广告中描绘的商场，发展前景非常好，以此引诱原告等买家购买其商铺。但事实上上述宣传内容完全虚构，建成的商场根本不具备上述功能，该广告属虚假宣传。2、XX港XX以“中国南方进出口商品交易中心”名义销售商铺，其向原告展示的“平面图”上明确具体规划，包括每一间商铺的标号、位置，商场的主通道连廊，中庭入口以及“vip候机”区域。该“平面图”是XX港XX就出售商铺及相关设施所作的说明和允诺，加上销售人员现场说明，足够使原告产生对售商铺商业价值的信赖。依照法律规定，该“平面图”应视为合同要约的内容。但商铺建成后，该“vip区域”完全不存在，因此XX港XX存在欺骗行为。3、所谓的“中国南方进出口商品交易中心”也是XX港XX设计的骗局。XX港XX是在广州市工商行政管理局花都分局登记的有限责任公司。依据规定，XX港XX是没有资格为其市场取得“中国”称号的，“中国南方进出口商品交易中心”是非法取得的。而且，“中国南方进出口商品交易中心”市场登记证已于2013年5月11日到期，且无法申请续期。因此原告所购商铺已不属于“中国南方进出口商品交易中心”的市场商铺。

二、XX港XX与肖XX恶意串通，在原告尚未支付余款的情况下，主动出具足额缴付发票、违法办理委托公证书，私自代办完税证明和办理商铺过户手续，违背原告的真实意思。（一）1、合同签订后，原告依约支付了定金及首期、二期认购款，余款130000元依约应办理按揭。合同约定由XX港XX代原告办理银行按揭手续。但由于商铺价值虚高等原因，银行未批准按揭贷款。后在按揭未能成功办理、130000元余款没有支付的情况下，被告XX港XX强行为原告办理商铺过户手续。2、XX港XX为原告指定的房产过户代理人为黄XX，根据办理涉案房屋过户所需的委托公证书显示，林XX在《委托书》上签名的日期为2010年7月6日。但原告在签订《商铺买卖合同》时曾依照被告XX港XX的指示签订了一份委托书，该委托书显示受委托人为“黄XX”，前述公证书中的“委托书”正是这份原告在签订涉案商铺买卖合同时签订的委托书。该份委托书是原告于2010年6月29日《商铺买卖合同》签订当天签订的，这说明上述公证书的开具违反了公证程序，委托行为是无效的。在原告尚未付清购房余款的情况下，被告XX港XX强行过户行为已经严重侵害原告的合法权利。

三、案涉商铺所在商场从未实际经营，被告承诺的返租经营实则是欺骗原告的一句空话。（一）根据原告与XX港XX签订的认购书约定，商业按揭付款优惠折扣特惠一两年租金。该条款明确了出售方给予原告折扣为“一两年租金”，以租金抵房款，说明XX港XX向原告承诺了返租。（二）涉案商铺尚未取得消防检验合格证，不具备经营可能。（三）1、《商铺买卖合同》约定商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2012年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权。期间，广州XX公司（以下简称XX公司）承租商场商铺，但XX公司承租后根本没有经营，导致整个商场处于废弃状态。2、XX公司的法定代表人与被告XX港XX法定代表人为同一人。XX港XX与XX公司恶意串通，炮制了返租销售骗局。（四）被告XX港XX于2012年6月29日、2012年7月9日申请注销了地税、国税登记，从根本上终止经营“中国南方进出口商品交易中心”市场。XX港XX上述一系列事实证明，其从一开始就没有经营“中国南方进出口商品交易中心”的打算，从一开始就欺诈原告购买商铺，原告受到欺骗购买商铺违背了真实意思表示。

四、被告应返还原告购买商铺的房款，并赔偿原告因购买商铺而支付公证费、律师费损失。为此，请求法院判令：一、撤销原告与被告签订的《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》《商铺买卖合同》《广州市房地产买卖合同》。二、两被告向原告返还购房款140000元，并赔偿原告公证费200元、律师费1480元。三、本案诉讼费由两被告承担。

两被告共同答辩称：一、原告的陈述与事实不相符，理由不成立。原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。

二、双方在自愿、充分协商基础上签订的商铺买卖合同能体现双方的真实意思表示，其内容没有违反国家法律或行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行各自义务。被告作为出卖方，已按约定履行了必要的告知、通知等义务，将涉案商铺交付给原告，并为原告办理了产权过户手续，涉案商铺现已登记在原告名下，原告的合同目的已经实现；但原告作为买受人，至今仍拖欠出卖人的购房款，且经多次催款后，仍拒绝履行相应的付款义务，有违诚信。此前，肖XX通过诉讼途径向原告主张购房余款，且法院已判决支持肖XX的诉讼请求，并判决合同继续履行。

三、原告认为被告在本案中存在商业欺诈的说法不是事实，原告也没有提供相应的证据予以证实。首先，双方是在平等、自愿的基础上签订了认购书、商铺买卖合同。本案是二手现铺买卖，原告在购买商铺前，对商铺的现状、周边环境和交易条件已有充分的了解，被告不存在任何欺诈、恶意隐瞒的情况，这一事实有双方签订的认购书和商铺买卖合同可以证实。其次，关于原告提到的广告，被告不认可原告的说法，被告从未就合同以外的内容对原告作过任何承诺。原告购买的是商铺，作为理性的具备一定判断能力的投资人，原告理应预见投资可能存在的风险。另根据花都区人民法院和广州市中级人民法院作出的生效判决文书查明的事实，该广告属于要约邀请，不属于合同内容，何况，该广告中已明确写明本广告图文仅供参考，不作为合同附件。再次，关于原告提到的“中国南方进出口商品交易中心”这一项目名称的问题，双方在认购书、商铺买卖合同中已有明确的约定，被告不存在欺诈或隐瞒事实的情况，且根据原告提供的证据显示，涉案商铺所在的商场确实曾经申请过这一名称，行政主管部门也对该商场的名称作出了相应的决定。另外，原告错误理解了企业法人的名称与商场称谓的区别，即使XX港XX作为企业法人没有资格冠名“中国”字眼，并不代表涉案商场也不具备相应的资格。关于涉案商场的名称问题，属于行政主管部门的职能，人民法院无权另行就商场的名称进行相应的定性。综上，原告认为被告在本案中存在欺诈行为，但却没有提供相应的证据证实，至于原告提到的诸如广告是否属于要约，原市场登记证到期未续等问题，与本案无关。

四、关于谁是涉案商铺出卖人，以及两被告之间的关系等问题，根据双方签订的认购书、商铺买卖合同，以及房地产权证等证据，已足以反应客观事实，即XX港XX是出卖人肖XX对外出售涉案商铺的委托代理人及保证人。原告自称XX港XX才是真正出卖人的说法纯属主观臆测，且无相应的证据证实。至于原告提到的过户、办证、纳税、按揭申请等问题也属于合同履行以及是否违约的范畴，与本案无关，且被告积极履行合同义务并无不妥。

五、本案不存在返租情形。原告自愿将涉案商铺出租给案外人使用，是其自行处分涉案商铺的行为，原告也切切实实的从中获益，何来的欺诈？原告在本案中的诉请是撤销合同之诉，因此，商铺的经营问题与本案无关，被告也没有经营的义务。

六、即使原告坚持认为其有权行使撤销权，也已超过撤销权行使的法定期限，其要求撤销合同的主张没有法律依据。本案是二手现铺买卖，根据原告自认的事实，以及被告提交的《通知书》、《告知书》、民事判决书等证据，原告对其在诉状中陈述的相关事实早已知情，但直至提起本案诉讼前，原告从未向被告主张要求撤销合同。根据法律规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。综上所述，原告要求撤销合同的诉请没有事实和法律依据，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。

经审理查明：XX港XX是位于广州市花都区广州白云机场北出口空港大道（花都大道与白云机场北XX的开发商，也是肖XX的保证人及受委托人，受肖XX的委托代为出售肖XX所属的位于该商场内的商铺。为推销商铺，XX港XX通过派发宣传单及刊登广告的方式宣传、推介该商场。

2010年6月25日，原告（认购方）与被告肖XX（出售方）及被告XX港XX签订《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》，约定认购方自愿认购广州市花都区花都大道与机场北XX【中国南方进出口商品交易中心】2d层17号商铺，该物业建筑面积15.02平方米，套内建筑面积7.66平方米。该物业用途为商业，于2012年10月1日前交付使用。物业总价款为402630元，付款方式：商业按揭款优惠折扣特惠价减两年租金，认购价为270000元。认购方须于2010年6月30日前…….到发展商指定地点与出售方签署《商铺买卖合同》。其他约定：双方同意，由出售方指定单位与认购方签署《租赁及委托经营管理合同》，另行约定双方的权利义务。

2010年6月29日，原告（买受人）与被告肖XX（出卖方）及被告XX港XX（委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人所购的商铺位于广州市白云国际机场北出口与花都大道XX（r1-r4栋、r1a-r3a栋）二层217号铺。计价方式与价款约定：该商铺属现房，房价款总金额为270000元。付款方式及期限约定：2、按揭贷款：（1）2010年6月29日前支付全部房价款的52%（含定金），即140000元；……（3）余下房价款130000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任。2、银行审批的贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后3日内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部价款；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。买受人逾期付款的违约责任（第五条）：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）。（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同。若出卖人选择解除本合同的，出卖人可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回。若出卖人选择继续履行本合同，本合同继续履行，按本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金。商铺的交付约定（第六条）：出卖人应当于2010年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。买受人负有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并配合该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。该商铺会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺的交付手续；……。商铺使用权约定（第七条）：1、该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2012年9月30日止，出卖人委托广州XX公司行使该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉……商铺使用权的交接（第八条）：出卖人应于2012年10月1日前，将符合合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日起开始正式行使该商铺的使用权及收益权……产权证的办理（第十五条）：本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市花都区房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。在此情况下，买受人应当在收到出卖人书面通知后5个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的需买受人提供的证件资料。买受人同意委托并授权出卖人或出卖人指定的代理人代其到产权登记部门办理该商品房的产权登记手续及申领房地产权证。若买受人选择按揭付款方式的，则在出卖人申领《房地产权证》后，出卖人将其直接交付给买受人的按揭银行，亦视为出卖人将《房地产权证》交付买受人。买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用，因买受人未提供或延迟提供所需资料及未支付或延迟支付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。合同第十六条约定：保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。此外，合同还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。

上述合同签订的同时，原告办理了公证委托，委托黄XX、毕XX代为办理涉案房屋的各项手续及签署有关文件，并与广州XX公司签订租赁合同，约定广州XX公司承租原告的涉案商铺。

2010年6月25日，原告向被告XX港XX支付定金20000元。2010年7月3日，原告向被告XX港XX支付首期款120000元。2010年7月3日，原告向被告XX港XX支付公证费200元，向XXX支付律师费1480元。

2010年10月10日，原告（乙方）与被告XX港XX（甲方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，内容为：“移交方（甲方）：广州XX公司。接收方（乙方）：林XX。交接物业编号：二层217号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接会手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。甲方承诺在2012年9月30日监督经营管理公司，按以下装修标准将商铺交付乙方使用。地面：水泥压光。供电：独立电表及配电箱。间隔：轻XX骨石膏板间隔。门面：豪华卷闸。”

2011年6月26日，被告XX港XX以快递方式向原告寄发《关于办理按揭手续的通知》，内容为：“林XX（先生／小姐）：我司就阁下未办理购买广州白云机场北出口空港大道XX（下称“该商铺”）的按揭手续事宜，通知如下：根据《商铺买卖合同》的约定，阁下选择按揭付款的方式支付剩余房款人民币￥130000元，阁下应自我司发出通知（电话通知或书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续。因此，我司现敦请阁下于2011年7月1日至2011年7月4日间（7月3日银行休息日）带齐按揭所需资料到广州市花都区XX华街紫薇路骏威锦东花园b区35-38号中国XX办理按揭手续，有配偶的请携同配偶一起前往办理按揭手续（烦请提前与办理按揭人员电话联系落实，以免浪费您的宝贵时间。按揭联系人员电话详见附件）如由于阁下的原因未能在上述期限办理银行按揭手续我公司将依照按合同第五条第2点约定追究阁下逾期付款的违约责任。若阁下要求将付款方式转为一次性付款的，请于2011年7月4日前到我司律师事务处办理补充协议补签手续，否则我司将视您的付款方式按原合同付款方式处理。”

合同履行期间，被告按约定的装修标准对涉案场地的商铺进行装饰装修。在房管部门向被告肖XX核发涉案商铺的房地产权证后，被告肖XX与原告的公证委托人向房管部门递件办理了涉案商铺的过户登记手续。

2011年8月2日，广州市国土资源和房屋管理局核发了房地产权属人为原告的涉案商铺的房地产权证，该房地产权证载明涉案商铺的建筑面积为15.02平方米，附记注明向肖XX购买。

2012年9月7日，原告等人委托律师向被告XX港XX发出《关于广州市花都区航空商住大厦商铺买卖若干事宜的函》，对被告XX港XX就出售商铺权利暨合法性、商铺出售方式、合同条款及收款方面、按揭方面、在签订合同后是否诚信履行、房产证办理等提出质问。原告等人对被告XX港XX的回复不满意。随后，原告等人于2012年9月20日委托代理律师以快递方式向被告XX港XX的通信地址发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖合同的函》，认为被告肖XX、XX港XX在《商铺买卖合同》签订及履行过程中存在诸多问题，对被告肖XX、XX港XX的资信和履约能力产生严重质疑。具体在被告肖XX、XX港XX在商铺销售过程中存在商业欺诈；按揭方面当初承诺定会成功办妥按揭，但被告肖XX、XX港XX只将责任推给原告；就商铺尾数向广州市花都区政府、广州市国土资源和房屋管理局花都区分局表示不再进行催办，承诺将商铺做旺；被告肖XX、XX港XX签订合同后未诚信履行合同，导致原告的合同目的无法实现；原告已完全丧失对被告XX港XX继续履行合同的信心等为由，提出自被告肖XX、XX港XX收到函件之日起解除，并要求被告肖XX、XX港XX退还原告等人已缴纳的款项，被告肖XX、XX港XX承担连带退款责任。2012年9月25日，被告XX港XX收到该信函，但表示不同意解除合同。

另查明，2012年10月22日，林XX以XX港XX及肖XX在销售过程中存在虚假宣传行为、涉案商铺所在商场并未实际经营，XX港XX及肖XX在返租期内不采取实质经营等理由，向本院提起诉讼【案号：（2012）穗花法民三初字第1280号】，请求确认双方之间签订的《商铺买卖合同》已于2012年9月25日解除及要求被告返还相关款项。本院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。二审中，林XX补充认为涉案商铺未通过消防检查和消防验收合格，违反法律强制性规定，直接导致其合同目的无法实现。广州市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”该法第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”因此，撤销权的行使必须具备法定条件，且应当在法定期限内行使。

原告要求撤销《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》《商铺买卖合同》《广州市房地产买卖合同》的理由包括：一、XX港XX在销售过程中存在虚假宣传行为；二、XX港XX在原告尚未付清全额房款的情况下，为原告办理商铺产权登记手续，侵害原告权益；三、涉案商铺所在商场并未实际经营，两被告承诺的返租经营实属欺诈。对此，本院认为，关于第一个和第三个理由，原告在（2012）穗花法民三初字第1280号案中已作为其请求解除合同的理由提出，即原告知道该事由至原告提起本案诉讼时，已超过一年时间，根据法律规定，撤销权消灭。关于办理产权登记，属于被告肖XX履行合同义务及出卖人法定义务的行为，不属于原告有权要求撤销合同的法定事由，且原告知道该事实至其提起本案诉讼之时亦已超过一年的撤销权行使时间。因此，原告要求撤销合同并要求两被告返还购房款及赔偿公证费、律师费损失没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

驳回原告林XX的全部诉讼请求。

案件受理费1567元，由原告林XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。

审判员　　陈耿俊

二○一四十一月十一日

书记员　　孙XX