蒋X与上海极xx企业管理咨询有限公司委托合同纠纷一审民事判决书

　　原告蒋X诉被告上海XX公司委托合同纠纷一案

上海市浦东新区人民法院

　　民事判决书

　　(2017)沪0115民初32450号

　　2015年8月17日，原、被告签订《房屋出租委托合同》约定，原告将其坐落于浦东新XXXXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)委托给被告出租，租金每月4,500元，起租日为2015年8月18日。被告首次支付房租的时间为2015年8月26日，此后每三个月的19日支付房租。合同签订后，被告从2015年8月26日至2016年11月18日均能正常支付租金，租金已付至2017年2月17日，被告应在2017年2月19日支付下一季度房租，但被告未能如约支付，并于2017年3月17日将房屋钥匙交还原告，擅自解除合同。另，被告拖欠房屋水电煤费用共计488.4元，欠原告换锁费用530元。原告为维护自身合法权益，提起诉讼。

　　原告:蒋X，男，1984年6月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。

　　委托诉讼代理人:张清涛，上海XX律师。

　　委托诉讼代理人:汤阳，上海XX律师。

　　被告:上海XX公司，住所地上海市崇明区。

　　法定代表人:陶冶，总经理。

　　委托诉讼代理人:张XX，男。

　　原告蒋X诉被告上海XX公司(以下至判决主文前简称“极某公司”)委托合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告蒋X委托诉讼代理人张清涛、被告极某公司委托诉讼代理人张XX到庭参加诉讼。

　　本案现已审理终结。

　　原告蒋X向本院提出诉讼请求:1、判令确认原、被告之间的《房屋出租委托合同》自2017年3月17日解除;2、判令被告支付2017年2月17日至合同解除之日的房屋租金人民币4,500元;3、判令被告支付逾期违约金9,000元;4、判令被告支付水电煤费用488.4元、换锁费用530元，共1,018.4元;5、本案诉讼费由被告承担。

　　事实和理由:2015年8月17日，原、被告签订《房屋出租委托合同》约定，原告将其坐落于浦东新XXXXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)委托给被告出租，租金每月4,500元，起租日为2015年8月18日。

　　被告首次支付房租的时间为2015年8月26日，此后每三个月的19日支付房租。

　　合同签订后，被告从2015年8月26日至2016年11月18日均能正常支付租金，租金已付至2017年2月17日，被告应在2017年2月19日支付下一季度房租，但被告未能如约支付，并于2017年3月17日将房屋钥匙交还原告，擅自解除合同。

　　另，被告拖欠房屋水电煤费用共计488.4元，欠原告换锁费用530元。

　　原告为维护自身合法权益，提起诉讼。

　　被告极某公司辩称，不同意原告的全部诉求。

　　被告于2016年12月初向原告发出解约通知，并多付了两个月房租作为违约金，不再支付其他违约金。

　　被告解除合同时离合同约定的租房期限只有不足7个月，故相应的违约金也应调整。

　　2017年2月23日换锁后系争房屋就由原告实际掌握，之后的租金被告不应承担。

　　本院经审理认定事实如下:原告与上海XX公司(以下简称“XX公司”)签订《房屋出租委托合同》，主要内容为:原告委托XX公司出租系争房屋，委托期自2015年8月18日起不少于两年。

　　系争房屋委托租金为每月4,500元，XX公司交付租金的方式为每三个月支付，首次付租时间为起租日起七个自然日后的第一个工作日2015年8月26日，此后每三个月的19日交付租金。

　　委托期间，XX公司发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，根据“附件一房屋维修责任明细”的维修责任及时通知原告修复。

　　合同履行期间，非合同第七条约定的六种情况，不得提前终止合同。

　　委托期间，非本合同规定的情况，XX公司擅自解除本合同，提前退房的，XX公司应按合同所述月租金的两倍向原告支付违约金。

　　XX公司返还系争房屋应当符合正常使用后的状态，返还时应经原告验收(参照附件二《物业交验单》)，并相互结清各自应当承担的费用。

　　本合同项下的所有材料、文件、通知、其他通讯应为书面形式。

　　材料、文件、通知、其他通讯的提交、发送，只要按照本合同所列的地址提交、发送，则视为送达。

　　附件一房屋维修责任明细中约定，门锁维修及更换的维修责任人为XX公司。

　　2015年9月7日，XX公司更名为被告极某公司。

　　2015年8月26日，XX公司支付租金6,842元;2015年11月26日，被告支付租金13,500元;2016年2月18日，被告支付租金13,500元;2016年5月17日，被告支付租金13,500元;2016年8月18日，被告支付租金13,500元;2016年11月18日，被告支付租金13,500元。

　　现原告于2017年5月诉至本院，要求判如所请。

　　另查明，委托出租期间，系争房屋住户欠缴2016年11月至2017年1月水费共217.40元、滞纳金21.60元;欠缴2017年1月至2017年2月电费共106.40元;欠缴2016年10月至2017年2月燃气费共143元，总计488.40元。

　　再查明，被告工作人员刘X于2017年2月23日出具欠条一份，内容为“今因新浦XXXXX弄XXX号XXX室开锁费用(人工开锁费用+锁芯费保险锁丝)共530元(伍佰叁拾元整)。

　　以上费用直接于房屋返还房东。

　　会在合同邮件中说明以上费用来源。

　　以上事实，由房屋出租委托合同、原告银行卡房租收取明细(手机银行截屏打印件)、水电煤缴费记录、2017年2月23日刘X出具的欠条及原、被告陈述等所证实。

　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

　　当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

　　原、被告签订的《房屋出租委托合同》是当事人真实的意思表示，双方当事人均应恪守履行。

　　现被告提出解除合同，原告表示同意，故本院予以确认。

　　对于双方有争议的解除日期，现被告抗辩双方的合同于2016年12月初被告发出书面解约通知时解除，对此被告未提供证据证明，本院不予采信，现原告确认双方的合同解除日期为2017年3月17日(即原告确认拿回系争房屋钥匙之日)。

　　根据查明事实，系争房屋的租金被告支付至2017年1月，现原告要求被告支付2017年2月17日至2017年3月17日的租金，于法有据，本院予以支持。

　　因被告提前解约不符合合同约定的提前终止的条件，所以被告应当依约承担违约责任。

　　根据合同约定，被告擅自解除合同，提前退房的，被告应按合同所述月租金的两倍向原告支付违约金。

　　现原告要求被告支付违约金9,000元，依据充分，本院予以支持。

　　关于水费、电费、燃气费，双方均确认系争房屋委托出租期间，该费用由被告承担。

　　现原告要求被告承担的水费、电费、燃气费均为委托合同存续期间产生，本院予以支持。

　　关于换锁费用，合同附件一房屋维修责任明细中约定，门锁维修及更换的维修责任人为被告，被告工作人员刘X亦出具欠条证明换锁费用为530元，本院予以确认。

　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下:

　　一、原告蒋X与被告上海XX公司就上海市浦东新区新浦XXXXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋出租委托合同》于2017年3月17日解除;

　　二、被告上海XX公司应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋X房屋租金4,500元;

　　三、被告上海XX公司应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋X违约金9,000元;

　　四、被告上海XX公司应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋X水费、电费、燃气费共488.40元、换锁费用530元。

　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费162元，减半收取计81元(原告蒋X已预交)，由被告上海XX公司负担(于本判决生效之日起七日内交纳)。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

　　审判员冯X

　　二〇一七年七月六日

　　书记员马铃

　　附:相关法律条文

　　一、《中华人民共和国合同法》

　　第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

　　当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

　　依法成立的合同，受法律保护。

　　第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:

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　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

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　　第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

　　二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

　　第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

　　没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

　　三、《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。