麦XX与某房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书

　　律师观点分析

　　商品房认购合同是购房者与开发商签订的一份独立于正式买卖合同的书面协议，实践中常以认购书的形式出现。认购书并非法律规定的交易必要环节，但只要认购书约定了认购房屋的房号、面积、单价、总价、付款方式等基本条款，经买卖双方签订，即具备法律效力。当前，不少开发商在签订正式的《商品房买卖合同》前会跟购房者签署一份《商品房认购书》，并收取购房者部分定金，以约束购房者，确保将来购房者依约认购房屋，以提高房屋成交量。很多购房者尤其是新手买家往往对认购书不够重视，糊里糊涂就在认购书上签了字，签完认购书后不久又因各种各样的原因后悔不想继续认购。购房者要求退还定金，开发商坚决不退，于是引发了大量房屋认购纠纷。究竟认购书签署后认购定金能不能退还呢?下面分享一则案例，看律师如何在商品房认购合同纠纷中助购房者拿回认购定金。

　　案例回顾

　　2015年9月13日，麦XX与开发商签订了《商品房认购书》，认购某小区商品房一套，约定房屋总价为63万余元，2015年9月26日前麦XX需向开发商支付总房价款的30%，同时签订《商品房买卖合同》等法律文件。另约定，签署正式《商品房买卖合同》时，麦XX不得以合同条款未经协商、协商不成等为理由拒绝或拖延签订正式合同、协议文件，否则视为麦XX单方违约，开发商有权对已经收取的定金及首期款不予退还，并将房屋另行出售。认购书签署后麦XX当即向开发商支付了认购定金2万元。

　　《商品房认购书》签署后，麦XX对购房一事产生了犹豫。但麦XX及时咨询了律师，最后还是根据律师的建议依约在2015年9月26日前到开发商处与之就支付首期款及签署《商品房买卖合同》等事宜进行了协商，麦XX要求开发商出示《商品房买卖合同》，确定好合同条款后才给首付款，但开发商则坚持要求麦XX支付完首期款后才可查看《商品房买卖合同》文本。双方对此各不让步，最终未能如期签署正式《商品房买卖合同》。事后，麦XX要求开发商退还定金，但开发商则以麦XX单方拒绝签订《商品房买卖合同》已构成违约为由拒不退还定金。

　　双方僵持不下，麦XX遂委托陈律师一纸诉状将开发商告上了法庭，要求开发商立即将认购定金2万元退还给麦XX，同时要求开发商从起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率向麦XX支付利息至实际返还之日止。

　　2016年3月11日，法院作出一审判决，支持了原告麦XX的诉讼请求。开发商不服向中院提起上诉，中院驳回了开发商的上诉请求。

　　法庭聚焦

　　本案争议焦点在于，麦XX支付给开发商的2万元认购定金能不能退?

　　本案对麦XX最不利的地方在于，认购书中明确约定，签署正式《商品房买卖合同》等合同文件时，麦XX不能以合同条款未经协商、协商不成等为理由拒绝或拖延签订正式合同、协议文件，否则即视为麦XX违约，开发商有权对已经收取的定金及首期款不予退还，并将房屋另行出售。

　　开发商认为，《商品房认购书》经买卖双方签署后是合法有效的，对双方具有法律约束力。认购书已经清楚写明了所购房屋的房号、面积、单价、总价，已经包含了《商品房买卖合同》中最基本、最重要的条款，且开发商已在售楼部公开《商品房买卖合同》样本，公示了合同主要条款，麦XX以不了解将要签订的《商品房买卖合同》为由，未按照认购书预定时间与开发商签署合同，即构成违约，属于因麦XX一方的原因导致合同未能订立，因此开发商有权不予退还麦XX已交付的定金。

　　对此，笔者认为：

　　1

　　应抓住开发商在签署《商品房认购书》时未向麦XX出示《商品房买卖合同》文本的关键点。

　　开发商与麦XX签署《商品房认购书》时，并未向麦XX出示将来要签署的《商品房买卖合同》，双方未就《商品房买卖合同》的主要条款达成一致意见。认购书签署后，开发商拒绝在麦XX支付首付款前出示正式的《商品房买卖合同》并就合同条款进行协商，要求麦XX无条件接受开发商制定的格式合同条款，严重侵犯了原告作为消费者的知情权、自主选择权和公平交易权。开发商以格式条款排除麦XX的主要权利，应当属无效格式条款。

　　2

　　应当明确《商品房认购书》的性质。

　　《商品房认购书》属于预约合同，认购定金实质是一种立约定金，认购书签署后，合同双方负有按约定时间就《商品房买卖合同》继续进行诚信谈判的担保义务，如双方在磋商过程中未能最终达成一致，导致商品房买卖合同无法签署，应当认为这是不能归责与任何一方的事由。

　　本案中，麦XX与开发商签署的《商品房认购书》并未完全覆盖《商品房买卖合同》的主要内容，如交楼时间、办证日期、违约责任等重要条款均无涉及，因此麦XX有权要求开发商与之就《商品房买卖合同》条款进行进一步协商，只要麦XX依约与开发商就商品房买卖合同事宜进行了磋商，就视为其履行了《商品房认购书》的合同义务。本案麦XX与开发商进行磋商时，开发商拒绝出示《商品房买卖合同》，最终导致双方未能如期签署商品房买卖合同，这属于开发商的过错导致，至少当然不属于可归责于麦XX一方的事由。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立《商品房买卖合同》担保的，如果因当事人一方原因未能订立《商品房买卖合同》，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致《商品房买卖合同》未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此，开发商应当将认购定金2万元退还给麦XX。

　　律师提醒

　　在商品房认购时，开发商往往利用其优势地位，制定各种不平等格式条款游说购房者签署，作为购房者，为了不掉入开发商设计的“美丽陷阱”，必须要注意以下几点：

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　　提前了解楼盘和开发商的情况，勿轻信销售人员的话。

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　　签署认购书不是购房的必经程序，如购房者未百分之百确定要购买的情况下，不要轻易签署认购书。

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　　如确需签署认购书的，一定要仔细看清合同内容，特别是违约条款和提示条款。若发现认购书中有特别不利于购房者的条款，可以要求开发商修改，如开发商拒绝修改的，购房者应拒绝签署。如购房者本来从未见过《商品房买卖合同》、补充协议等合同文件，但认购书却说购房者已经清楚并完全接受这些合同条款内容的，购房者就一定不能在认购书上签名。

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　　如购房者支付认购定金后又不想购房了，切勿轻举妄动，一定要尽早委托专业律师介入，设计合理可行的策略和纠纷解决方案，争取主动权，以便顺利拿回认购定金。

　　做到以上几点，购房者的合法权益才能得到最大保障!