呈贡XX某某房地产有限公司与冷X商品房买卖合同纠纷

　　云南省昆明市中级人民法院民事判决书

　　(2017)云01民终3768号

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：呈贡XX某某房地产有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区某某街道环

　　法定代表人：叶XX，该公司总经理。

　　委托诉讼代理人：林X、苏XX，云南XX律师，特别授权代理。

　　被上诉人(原审原告、反诉被告)：冷XX，男，1974年4月16日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。

　　委托诉讼代理人：张萍，云南XX律师，特别授权代理。

　　被上诉人(原审原告、反诉被告)普某某，女，1979年4月11日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。

　　委托诉讼代理人：张萍，云南XX律师，特别授权代理。

　　上诉人呈贡XX某某房地产有限公司(以下简称“XX公司”)因与被上诉人冷某某、普淳商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院(2016)云0114民初809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

　　房地产公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项，依法改判;本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定逾期交房天数错误。二、一审法院认定上诉人变更合同并支付违约金的事实错误。

　　冷XX、普XX辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

　　冷XX、普X向一审法院起诉请求：(一)被告支付原告逾期交房违约金25489.65元(房屋、车位总价×0.02%×230天)，以及变更合同违约金20000元，以上共计45489.65元;(二)被告承担诉讼费。

　　房地产公司向一审法院提出反诉请求：(一)被反诉人向反诉人支付逾期接房违约金27706元;(二)被反诉人承担本案的全部诉讼费。

　　一审法院认定事实：原告与被告某某公司于2013年11月27日签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买呈贡区XXA2地块第18栋第1单元第12层1201号房屋，商品房建筑层数为地上14层，地下0层，商品房套内建筑面积为117.82平方米，单价为每平方米3701.6元(已包含分摊的共有建筑面积的价格)，总金额436123元。原被告还于同日签订了另一份《商品房购销合同》，约定原告向被告购买呈贡区XXA2地块A2-3地下室车位B215，建筑面积为13.2平方米，总价款为118000元。上述合同约定的房屋及车位交付期限为2015年3月31日;对上述房屋和车位，若某某公司未按上述期限交付，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或者书面形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：若乙方接房逾期30天后，乙方按总房款的5%向甲方支付违约金，甲方有权选择解除合同，已发生的交易相关税费由乙方承担;单方提出解除合同或者变更本合同约定的，按以下约定处理：2、若甲、乙任何一方提出变更合同，经双方协商同意，则由提出方向另一方赔偿人民币贰万元整违约金，同时双方另行约定合同。另查明，原告接房时发现其所购房屋所在单元楼建筑层数为地上12层而非约定的14层，因与被告协商未果，原告截至开庭之日仍未接房。另，原告已向被告支付了全部房屋及车位价款。另查明，2015年11月16日，被告XX公司刊登公告，通知：A2地块已于2015年11月2日通过竣工验收具备交付条件，请您于即日起前往项目现场办理接房手续。办理接房的时间为周一至周日9:30-17:00。原被告至本案开庭之日尚未办理房屋交接手续。

　　一审法院认为：第一、被告逾期交付房屋(含车位)构成违约，故对原告主张的逾期交房违约金，予以支持。被告某某公司针对A2地块的接房公告于2015年11月16日刊登，故原告主张被告交房逾期天数应计算自2015年4月1日至2015年11月16日共计230天与事实相符，予以认定。但原告主张的违约金计算方式与合同“自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金”的约定不符，予以更正，被告XX公司应当支付的违约金为人民币24581.41元〔(118000元+436123元)×0.0002×220天+200〕。被告虽主张上述违约金过高，但未提交证据予以证明，故对被告要求调整违约金数额的主张不予支持。第二、关于原告主张的合同变更违约金问题。原被告在《商品房购销合同》中约定原告所购商品房建筑层数为地上14层，但被告所交房屋建筑层数为地上12层，原告所购房屋成为顶楼，被告所交房屋不符合合同约定，系变更了合同内容，原告当庭同意继续履行合同，根据原被告在商品房购销合同中所约定的“若甲、乙任何一方提出变更合同，经双方协商同意，则由提出方向另一方赔偿人民币贰万元整违约金，同时双方另行约定合同”，原告主张由被告向其支付违约金20000元符合上述约定，予以支持。第三、关于被告的反诉主张。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行债务一方履行债务不符合合同约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”被告所交房屋不符合合同约定，原被告就该违约问题如何处理一直未达成一致，原告于2016年3月19日即诉至本院要求被告承担违约责任，原告尚未履行接房义务有事实即法律依据，故对被告要求原告承担逾期接房违约责任的反诉请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告(反诉原告)呈贡XX某某房地产有限公司于本判决生效之日起10日内一次性向原告(反诉被告)冷某某、普某某支付逾期交房违约金人民币24581.41元、变更合同违约金20000元，以上两项共计44581.41元;二、驳回原告(反诉被告)冷某某、普某某的其他本诉诉讼请求;三、驳回被告(反诉原告)呈贡XX某某房地产有限公司的反诉诉讼请求。案件受理费人民币937元及反诉案件受理费50元，由被告呈贡XX某某房地产有限公司负担。

　　二审中，双方均未提交新证据。经审理，一审查明的案件事实本院予以确认。

　　本院认为：本案的争议焦点为：一、逾期交房的天数;二、XX公司是否应当向被上诉人支付违约金。

　　一、双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。根据双方合同约定，某某公司应在2015年3月31日前交房，并以媒体公告或书面方式通知被上诉人办理交接手续方完成交房义务。某某公司于2015年11月16日才发布交房公告，要求自即日起接房，已构成违约，应自2015年4月1日计算至2015年11月16日。一审判决对该事实认定清楚，适用法律正确。XX公司要求计至2015年11月2日的主张无事实和法律依据，本院不予支持。

　　二、双方合同明确约定，被上诉人向某某公司购买呈贡区XXA2地块第18栋第1单元第12层1201号房屋，商品房建筑层数为地上14层，地下0层。但此后某某公司实际交付的房屋建筑层数为地上12层，被上诉人所购房屋即变为顶层，XX公司交付合同标的不符合合同约定，已构成违约。在此情况下，由于被上诉人在一审庭审中愿意接受变更标的物，但要求XX公司承担违约责任，一审法院根据双方《商品房购销合同》第十三条第三款“若甲、乙任何一方提出变更合同，经双方协商同意，则由提出方向另一方赔偿人民币贰万元整违约金，同时双方另行约定合同”之约定，判决由某某公司向被上诉人承担2万元违约金并无不当，本院予以维持。

　　综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。某某公司的上诉请求无事实和法律依据，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费937元，由呈贡XX某某房地产有限公司负担。

　　本判决为终审判决。