政府主管部门批准增高容积率后人民法院支持开发商请求撤销补缴土地出让金行政决定的诉讼分享

　　一、案件基本事实

　　XX公司于2006年2月通过竞拍获得位于成都市××镇长××以西××号地块(即蓝色理想小区用地)，并与成都市某区国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》。合同签订后，XX公司积极履行了付款义务，成都市某区国土资源局也于2006年4月11日为XX公司办理了上述宗地的《国土使用权证》。当XX公司向规划部门报建时，规划部门要求XX公司将建筑高度大幅度升高，由原来设计的最高18层调整为最高33层;同时考虑到增加楼层带来的建筑成本提高和经营风险，同意将容积率调整为4.0作为对XX公司的补偿。XX公司根据上述要求重做方案，于2006年4月30日获取某区规划管理局对总平图的审批同意;于2006年5月22日获得专家评审会通过;2006年5月23日，某区规划管理局向XX公司核发了龙城规管【2006】第032号、033号、044号、045号《建设工程规划许可证》。2006年6月16日，某区规划管理局的上述许可及审批获得了某区规划委员会会议通过，成都市某区国土资源局的主要领导出席了该次会议。为确认容积率由3.0调高为4.0作为对XX公司的补偿，某区计划与经济发展局向XX公司核发了《关于同意追加投资的通知》，明确XX公司的追加投资仅涉及增加的建筑面积68644.8平方米，而不增加土地出让金，该份文件同时抄送了成都市某区国土资源局。2009年6月16日、2012年11月12日，某区规划管理局分两次向XX公司核发了《建设工程规划合格证》，清楚表明“蓝色理想”项目工程符合出让土地的规划条件。2016年6月，成都市某区国土资源局向XX公司发送《行政征收决定书》(X国土决字【2016】1号)，在XX公司根本未申请“规划条件变更”的情况下，时隔十年之久，要求XX公司补缴土地出让价款8685.3847万元。成都市某区国土资源局滥用公共权力向XX公司科以莫须有的金钱给付义务的行为违反法律规定，故诉至法院，请求判令：1.撤销成都市某区国土资源局向XX公司发出的《行政征收决定书》(X国土决字【2016】1号);2.成都市某区国土资源局承担本案的诉讼费用。

　　二、代理律师核心法律点评

　　第一、成都市某区国土资源局所作行政征收决定实体不合法(一)成都市某区国土资源局作出的征收决定没有事实基础，主要证据不足(略)(二)成都市某区国土资源局作出的行政征收决定适用法律法规错误(略)(三)成都市某区国土资源局作出的征收决定明显不当XX公司于2006年2月，通过竞拍获得案涉宗地使用权，并按时付清了合同全款。2006年4月30日，某区规划管理局将案涉宗地规划条件中的容积率由3.0调增至4.0，并于2006年5月22日向XX公司核发了《建设工程规划许可证》。2006年6月16日，某区规划委员会召开会议，审查同意了某区规划局对案涉宗地容积率的调整，作为规划委员会成员之一，成都市某区国土资源局的主要领导同志出席了此次会议，却没有提出任何异议，即表示成都市某区国土资源局当时是知悉并接受了容积率受规划局调整的事实。2006年6月23日，XX区计划与经济发展局更是向成都市某区国土资源局抄送了《关于同意追加投资的通知》，明确同意原告增加涉案宗地建筑面积68644.8平方米，仅追加投资5500万元，即每平方米追加投资801.23元;根据出让合同，楼面均价已达665元/平方米，假设追加801.23元/平米包含土地出让金，则建设成本即为136.23元/平米，又如何能修成建筑大楼呢?故该801.23元/平米显然不包括楼面地价。2009年6月16日，规划局向XX公司核发了《建设工程规划验收合格证》。以上对事实的陈述，均有相应的证据予以证实。XX公司对案涉宗地的取得与开发，均是在成都市某区国土资源局、规划局、规划委员会、计划经济与发展委员会等行政部门的监督之下，逐步合法开展的，不存在任何逃避缴纳土地出让金的违法行为。基于规划局依职权要求XX公司调整案涉宗地建筑最高层，并做调整容积率的行政决定，XX公司作为行政相对人只能被动接受。时隔十年，成都市某区国土资源局在毫无事实依据的情况下，以XX公司“向规划局报批调整容积率，改变了土地规划条件”为由，科以XX公司补缴8685.3847万元土地出让金的重大负担，远超过案涉宗地原土地出让金3XXX万元，其决定明显不当。

　　第二、成都市某区国土资源局所作行政征收决定程序严重违反土地估价行为及其最终报告，作为成都市某区国土资源局确定征收XX公司土地出让金具体数额的重要依据，也存在严重的程序违法情形。国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知(国土资厅发[2013]20号)第一条规定“委托给土地估价中介机构的，应采用公开方式”，成都市某区国土资源局却从未以任何方式告知XX公司需要委托的事项，也未通知XX公司对估价中介机构进行选择，更未通知XX公司向评估中介机构提交任何与评估相关的材料，实属对上述程序规定的严重违反。

　　综上所述，XX公司开发的案涉宗地符合规划条件，不存在基于自身需要申请变更容积率的事实;成都市某区国土资源局所作《行政征收决定书》没有事实根据，适用法律法规错误，程序违规，且明显不当，请贵院依法予以撤销。

　　三、法院判决认定成都市XX区人民法院认为：1.根据《国有土地使用权出让收支管理办法》第三条第四款“市、县财政部门具体负责土地出让收支管理和征收管理工作，市、县国土资源管理部门具体负责土地出让收支征收工作。”之规定，被告成都市成都市某区国土资源局具有对案涉土地作出行政征收决定的法定职权。2.根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发【2001】15号)的规定，“对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价”，原告XX公司与被告成都市某区国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》明确约定高层容积率为3.0，而后实际变更为3.9，故原告XX公司应当补交容积率变更的土地差价。3.本案被告成都市某区国土资源局作出X国土决字【2016】1号《行政征收决定书》的依据系《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》，根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》6.3.2“土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价款时，评估期日应以国土资源主管部门同意补缴地价时为准。”之规定，评估期日是按照正常办理流程设定，即土地受让方向土地出让方申请改变容积率并申请补缴地价款，土地出让方同意的，以土地出让方即国土资源主管部门同意补缴地价款的日期为评估期日。按此规定，补缴地价款的实际履行周期较短，地价的涨幅因素对补缴地价款的影响不大。但本案因多种原因造成原告XX司补缴地价款的时间拖延近十年之久，且该段时间亦是地价飞涨的时期，故被告成都市某区国土资源局以2014年1月7日作为估价基准日评估计算原告XX公司应补缴的地价款并据此向其作出要求其补交土地出让价款8685.3847万元的《行政征收决定书》(X国土决字【2016】1号)增加了原告XX公司的支付成本，违反了行政诉讼法上的比例原则，存在明显不当。

　　据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第(六)项之规定，判决如下：一、撤销被告成都市某区国土资源局作出的X国土决字【2016】1号《行政征收决定书》。二、案件受理费50元由被告成都市某区国土资源局负担。