购房十年，办理产权证时发现开发商交错房屋怎么办？看房产律师如何巧妙处理！

　　一、基本案件事实

　　2004年11月18日，原告与攀枝花XX公司(以下简称XX公司)、都江堰市XX房产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购得位于都江堰市xx镇房屋1套。按照合同约定，原告依约交纳了全部房款、契税以及房屋专项维修基金，并于2017年取得房屋不动产权证。2016年7月，原告发现，攀枝花XX公司与都江堰市XX公司交付的房屋与整栋各单元楼层的房屋排序不一致，所交付房屋不为原告所购房屋，原告产权证登记的房屋系被告占有使用，这是因为原告房屋所有的整栋楼层没有门牌号，且原告与被告的房屋又位于同一楼层，都江堰市XX公司在交付房屋的时候疏忽将原、被告房屋错误置换。2016年10月17日，原告将上述情况告知被告，并获得被告的口头认可，但在原告换房入住之际，被告却无视房屋交付错误的事实，无权占有房屋，拒绝将房屋返还给原告。原告认为被告不应占有原告所购买的房屋，故因此为了维护自身的合法权益，特诉至本院，请法院依法判决，支持原告诉讼请求：1、请求判令被告返还原告位于都江堰市xx镇房屋。2、请求被告支付无权占用原告房屋的占用费(以租金500元/月计算，从2016年7月17日暂算至2017年9月1日，为6783元)。

　　二、律师点评

　　针对本案的特殊情况，代理律师替原告拟定了如下两套方案： 方案一 案由：房屋买卖合同纠纷 依据：《房屋买卖合同》+合同法第107条
被告：都江堰XX公司 第三人：万XX方案二 案由：物权纠纷 依据：《物权法》第17条、第34条(返还原物请求权) 被告：万XX
两种方案的优缺点评析：

　　方案一：能够更全面地缕清整个法律事实与法律关系脉络，能够使处于过错的开放商直接承担相应法律责任，但对万XX返还房屋的约束力不足(配合交付房屋的作用不如直接诉请返还房屋的约束力强)。方案二：可直接约束万XX返还房屋，但将开发商排除在外，其过错因承担的责任(比如两个业主因装修房屋、搬家等产生的费用)需另外诉讼，增加诉讼成本。基于委托人想尽快收回房屋再转卖的诉讼目的，代理律师与委托人协商一致以第二方案进行诉讼。

　　三、法院裁判

　　本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告因购买而取得位于都江堰市XX房屋的所有权，且房屋不动产权证上登记的所有权人为原告，据此房屋一的所有权归原告所有，被告占有、使用房屋一，无法律依据，不发生物权变动的效力，应属无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，原告主张被告返还房屋一，本院予以支持。关于原告要求被告支付从2016年7月17日起至2017年9月1日期间房屋占用费的问题，通过本案查明的事实可知房屋二在此期间由原告占有、使用，基于公平原则，且原告也未举证证明因被告占有、使用房屋一而给其造成的损失，故对原告的此项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告万XX于本判决生效之日起二十日内向原告郝X返还位于四川省都江堰市XX房屋;二、驳回原告郝X的其他诉讼请求。案件受理费250元，减半收取125元，由被告万XX负担。