陈XX、马xx租赁合同纠纷二审民事判决书

　　案涉房屋位于青岛市市南区，房地产权利人为马xx。2014年11月25日，马xx、陈XX签订《房屋租赁合同》，约定陈XX承租涉案房屋，租期自2014年12月1日至2018年8月31日。合同主要条款为：1、押金5000元。年租金105000元，2017年12月1日至2018年8月31日租金按11万元/年计算。2、甲方同意乙方转让，转让时由甲方确认。2014年12月25日，双方签订《补充合约》，约定：“主合同内第三条2项租金内仅限于陈XX付款租金额，如有转让，其付款租金按：①2014.12.1—2015.11.31止年租金10.5万元人民币(壹拾万伍仟元整)，②2015.12.1—2016.11.31止年租金11万元人民币(壹拾壹万元整)，③2016.12.1—2017.11.31止年租金11.5万元人民币(壹拾壹万伍仟元整)，④2017.12.1—2018.8.31止年租金12万元人民币(壹拾贰万元整)。”马xx主张陈XX存在未经通知转租行为，违反合同约定;陈XX则辩称系经营权转让，非转租。对该主张一审法院认为，首先，从马xx提交的《佳丽居旅馆合同补充说明》看，陈XX与案外人通过合意形式，让渡宾馆经营，据此推理，涉案房屋作为承继载体，其占有使用权利亦相应过渡至案外人孙XX;其次，陈XX虽辩称《房屋租赁合同》“甲方同意乙方转让”，此“转让”应为所有权转让。但因陈XX非房地产权利人，其不具有处分权利，该主张与常理不符;再次，马xx提交了现场照片及工商登记等证据，可以印证涉案房屋实际占有使用人为案外人，因此一审法院认为马xx主张于法有据，一审法院予以采纳。